中國第一部物業(yè)法規《物業(yè)管理條例》解讀（二） 

　　解讀六：物業(yè)代收水電費不得另加手續費“住進(jìn)這個(gè)小區已有幾年了，我至今有一個(gè)問(wèn)題想不明白，物業(yè)公司究竟是根據什么來(lái)收費。我們是5月份入住的，可物業(yè)費從1月就開(kāi)始交，每戶(hù)還收了入住手續費15元。更讓我感到奇怪的是，有線(xiàn)電視入戶(hù)除了交正常的安裝維修費外，物業(yè)還每月收有線(xiàn)電視兩個(gè)端子費，一個(gè)端子1.66元。我問(wèn)了有線(xiàn)電視的工作人員，他們說(shuō)他們沒(méi)有這項收費�！闭f(shuō)者李先生，北京一花園小區業(yè)主。

　　物業(yè)費牽扯的是一根敏感的神經(jīng)，它牽連著(zhù)廣大百姓的切身利益。鑒于目前物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育還不完善，需要國家對普通住宅的物業(yè)費給予必要的指導和規范，條例對此作出了原則性規定。

　　條例第41條規定，物業(yè)費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)公司按照國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　在物業(yè)費問(wèn)題上，有一個(gè)現象特別突出，就是業(yè)主和物業(yè)公司都覺(jué)得自己是竇娥，冤得很。

　　物業(yè)公司指責業(yè)主拖費欠費，總想少花錢(qián)甚至不花錢(qián)得到物業(yè)服務(wù)，以至物業(yè)公司維持正常的運轉都很艱難；業(yè)主則抱怨“交物業(yè)費不是買(mǎi)服務(wù)而是買(mǎi)氣受”，而且一些物業(yè)公司擅自巧立名目亂收費實(shí)在不像話(huà)。雙方針?shù)h相對。

　　有人說(shuō)二者都是“問(wèn)題青年”。對逾期不交納物業(yè)費的業(yè)主，《物業(yè)管理條例》規定，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)公司可以向法院起訴。

　　條例同時(shí)明確，物業(yè)公司從事代收業(yè)務(wù)的，不得向業(yè)主收取手續費�！拔飿I(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用�！�

　　有一位業(yè)主要求物業(yè)公司幫她家換下水管，物業(yè)公司提出收費，她答應了。條例規定，物業(yè)公司可以提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)，報酬雙方認可即可。

　　解讀七：屋頂廣告收益不能全歸物業(yè)公司在屋頂上、電梯內、綠地上做廣告，把公共建筑出租他人，其收益物業(yè)公司有權獨吞嗎？

　　提出這個(gè)問(wèn)題并非空穴來(lái)風(fēng)。不少小區的物業(yè)公司與業(yè)主在協(xié)議中約定：“屋頂、公共墻體的使用權歸物業(yè)�！庇浾叩囊晃煌�事不久前買(mǎi)了一套頂層住房，他就稀里糊涂與物業(yè)公司簽下了這樣一款協(xié)議。物業(yè)公司就把經(jīng)營(yíng)后的所得理所當然地裝進(jìn)了自己的腰包。

　　屋頂等公共建筑的產(chǎn)權歸全體業(yè)主享有，物業(yè)公司憑什么用全體業(yè)主的財產(chǎn)賺自己的錢(qián)呢？?jì)蓚�(gè)月前，北京市海淀區人民法院受理了一起訴訟，一家物業(yè)公司狀告小區業(yè)主不交物業(yè)費。小區業(yè)主馬上提出反訴，要求物業(yè)公司將小區公共建筑出租的收益吐出來(lái)，作為物業(yè)費。

　　這類(lèi)糾紛不是少數�！段飿I(yè)管理條例》第55條規定：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用�！�

　　屋頂等廣告，公用建筑等出租，物業(yè)公司做了出面聯(lián)系、管理等工作，物業(yè)公司應該得到相應的報酬，但決不能獨吞。

　　解讀八：挪用專(zhuān)項維修資金：罰款，吊證，判刑有些小區，不管是周?chē)�的公共環(huán)境，還是公共設施，給人的感覺(jué)是無(wú)人管理。劉先生所居住的小區內，道路高低不平，坑坑洼洼，晴天塵土飛揚，雨天一片泥濘，無(wú)論是行人還是駕車(chē)者都感到非常不便，可李先生每年被要求交納的公共設施維修費用高達5073.24元。李先生問(wèn)：“這些錢(qián)用到什么地方了？”

　　這的確是個(gè)大問(wèn)題。圍繞這個(gè)問(wèn)題，《物業(yè)管理條例》作出的規定有：

　　——住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；

　　——業(yè)主大會(huì )決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施；

　　——專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理的辦法由建設部會(huì )同財政部制定；

　　——違反本條例的規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收非法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　新區新房維修問(wèn)題或許不是很突出，過(guò)保修期后的維修費用會(huì )明顯增大。這個(gè)問(wèn)題的監督工作不可懈怠。

　　解讀九：綠地變停車(chē)場(chǎng)要經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意物業(yè)公司擅自占用綠地建停車(chē)場(chǎng)收取費用的事，不是沒(méi)發(fā)生過(guò)。這個(gè)問(wèn)題實(shí)際是問(wèn)：小區內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，能不能改變用途？誰(shuí)有權改變用途？

　　原則上，《物業(yè)管理條例》對此規定不得改變用途。同時(shí)，無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)公司，不得擅自占用、挖掘小區內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

　　實(shí)際生活中可能會(huì )確有需要，“業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關(guān)手續后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會(huì )討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續�！�

　　對確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，業(yè)主應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司的同意；物業(yè)公司要這樣干的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意，并在約定期限內恢復原狀。

　　解讀十：挪用物業(yè)用房所得收益服務(wù)業(yè)主業(yè)主花錢(qián)買(mǎi)物業(yè)，都希望能聘到個(gè)“貼心管家”。但實(shí)際情況可能并不如人意，以致物業(yè)糾紛不斷升級。

　　《物業(yè)管理條例》的第58條、第60條、第61條、第62條都明確寫(xiě)到，“給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任�！�

　　看看條例具體列舉的情況包括哪些：

　　——開(kāi)發(fā)商擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；

　　——未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的；

　　——物業(yè)公司聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的；

　　——物業(yè)公司將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的；上述4種情況下，地方政府行政主管部門(mén)要對其進(jìn)行相應的罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　在處理行政處罰和民事責任的關(guān)系上，條例體現了優(yōu)先保護業(yè)主共同利益的原則。

　　比如，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，條例第65條規定應受行政處罰，罰金1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下。對所得收益，條例規定用于小區公共建筑、設施的維修、養護，剩余部分業(yè)主大會(huì )做主使用。條例第66條也是明確了一些個(gè)人和單位的一些違法行為的所得收益，一樣同上處理。