中國第一部物業(yè)法規《物業(yè)管理條例》解讀（一）

　　解讀一：業(yè)主有權監督物業(yè)服務(wù)如果你是房屋的所有權人，那么，你就是業(yè)主。

　　作為業(yè)主，入夏以來(lái)，王女士多次發(fā)現自己所居住小區的巡邏保安，經(jīng)常找個(gè)背人的陰涼地方，躺下一睡一兩個(gè)小時(shí)。王女士認為這樣可不行。于是，她向小區物業(yè)公司提出，要求對保安人員加強管理�！叭绻�保安工作如此被打折扣，小區的保安不就形同虛設了嗎？居民的保安費不就白交了嗎？”王女士說(shuō)。

　　這事王女士管得好，她完全有權利這樣做，《物業(yè)管理條例》為她撐腰。條例明確規定，業(yè)主有9項權利可以充分行使：1，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；2，提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3，提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；4，參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權；5，選舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權；6，監督業(yè)主委員會(huì )的工作；7，監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8，對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權；9，監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金的管理和使用。

　　有權利當然也少不了有義務(wù)。為維護全體業(yè)主的共同利益，條例規定業(yè)主應盡的義務(wù)有5項：1，遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則；2，遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；3，執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；4，按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修基金；5，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用。

　　解讀二：解聘物業(yè)公司權利在業(yè)主大會(huì )誰(shuí)有權選聘、解聘物業(yè)公司？誰(shuí)有權制定、修改業(yè)主公約？如此等等重大的決定事項，《物業(yè)管理條例》把權利交到了業(yè)主大會(huì )的手里，而不是業(yè)主委員會(huì )。對業(yè)主委員會(huì )，條例給予的地位是業(yè)主大會(huì )的執行機構。

　　為什么這么規定？不少專(zhuān)業(yè)人士認為，其含義在于“不讓少數人決定多數人的事情，大家的事情大家決定”。

　　那好，業(yè)主大會(huì )如何來(lái)履行自己的職責呢？根據條例規定，業(yè)主大會(huì )應有物業(yè)管理區域內持有1／2以上投票權的業(yè)主參加，方可召開(kāi)。業(yè)主大會(huì )作出的決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1／2以上通過(guò)。還有，業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項維修基金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過(guò)。

　　注意到，上述規定與去年10月征求意見(jiàn)的條例草案所規定的基本一致。當時(shí)就有一種意見(jiàn)認為“這很難做到”。比方，對于一些大社區來(lái)說(shuō)，要求1／2以上的業(yè)主到會(huì )，這幾乎很難做到；重大決議通過(guò)要求2／3多數，這就更難了。有人擔心，如果真正操作起來(lái)困難重重的話(huà)，結果將會(huì )使本意要有效維護全體業(yè)主的權利流于形式。

　　正是充分考慮了社會(huì )意見(jiàn)，這次正式公布的條例盡管原則不變，但增加了相關(guān)規定，即業(yè)主大會(huì )可采用或集體討論或書(shū)面征求意見(jiàn)的靈活方式召開(kāi)，業(yè)主還可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )。

　　“此舉增強了業(yè)主大會(huì )的可操作性�！币晃粚�(zhuān)家評價(jià)說(shuō)。

　　解讀三：開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司要分家業(yè)主與前期物業(yè)管理公司的許多糾紛，很大一部分是因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的，這似乎成了物業(yè)管理的一個(gè)死結。

　　有一項調查表明，凡是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商存在著(zhù)房屋買(mǎi)賣(mài)方面矛盾的小區，拖欠物業(yè)費的現象都比較嚴重。面對房屋質(zhì)差、面積縮水、更改規劃、開(kāi)發(fā)商種種承諾未按時(shí)兌現或根本不可能兌現等問(wèn)題，因長(cháng)期得不到解決，業(yè)主只好以拒交物業(yè)費來(lái)進(jìn)行對抗，誰(shuí)讓你們建管是一家人呢。

　　的確。目前我國70%以上的物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的和原房管所轉制的企業(yè)來(lái)做的，其中三分之一從屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這種“父子兵”關(guān)系，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )自主選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理中，如魚(yú)得水，其基本運作線(xiàn)路就是“老子”賣(mài)房拿錢(qián)走人，把問(wèn)題扔給根本管不了事的“兒子”。攤上這種物業(yè)，業(yè)主就等著(zhù)吃虧吧。

　　為打破這種關(guān)系，《物業(yè)管理條例》提倡前期物業(yè)管理實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)，明確開(kāi)發(fā)商對住宅物業(yè)要采取公開(kāi)招投標的方式，選聘前期物業(yè)管理公司，以便明晰建管權責。

　　條例還規定物業(yè)公司承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗；開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司在物業(yè)交接時(shí)，必須履行必要的驗收手續和相關(guān)資料的移交。

　　建管不分問(wèn)題的徹底解決，與整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育成熟密切相關(guān)。

　　解讀四：業(yè)主臨時(shí)公約開(kāi)發(fā)商必須明示提醒你，買(mǎi)房前一定要細細琢磨前期物業(yè)服務(wù)合同的內容，不滿(mǎn)意就千萬(wàn)別勉強自己匆忙買(mǎi)房�！段飿I(yè)管理條例》第25條規定，開(kāi)發(fā)商和購房者簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，必須包含開(kāi)發(fā)商與其所選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　這意味著(zhù)購房者不能兩眼只盯著(zhù)看房屋的價(jià)格、質(zhì)量，還要仔細查看前期物業(yè)服務(wù)合同，認真斟酌。這一關(guān)，買(mǎi)房前應盡量把好，而不是等買(mǎi)房后再吃“后悔藥”。

　　買(mǎi)房前，還應該要看到業(yè)主臨時(shí)公約，這是開(kāi)發(fā)商必須明示的。今年3月26日，李靜蓉搬進(jìn)北京通州區一小區新房，令李靜蓉非常不快的是，當天物業(yè)公司要她簽訂物業(yè)管理公約。李靜蓉感到納悶：“這份公約我以前根本就不知道�！�

　　按照《物業(yè)管理條例》規定，開(kāi)發(fā)商制定的業(yè)主臨時(shí)公約，應在物業(yè)銷(xiāo)售前向購房者明示。業(yè)主臨時(shí)公約應對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益和應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。其不得侵害業(yè)主的合法權益。

　　物業(yè)服務(wù)合同，應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定。無(wú)論是前期物業(yè)服務(wù)合同還是業(yè)主、業(yè)主大會(huì )自行與所選聘的物業(yè)公司訂立的物業(yè)服務(wù)合同，都要約定這些內容。

　　解讀五：財產(chǎn)被盜業(yè)主被殺物業(yè)公司失職要擔責1998年4月4日晚，深圳高檔住宅小區筆架山莊內發(fā)生一起兇殺案，57歲的“紐扣大王”明丕白在自家豪宅前遭兩名歹徒搶劫后被殺害。明家悲痛欲絕，在追究?jì)词值男淌仑熑沃�后，明家接�?zhù)起訴小區的物業(yè)管理公司。明丕白的兒子明璞說(shuō)：“最無(wú)法接受的，是父親竟死在自己的家門(mén)口�！�

　　2001年3月5日凌晨，家住上海滬太路復星新苑的許發(fā)、鄒芳夫婦，發(fā)現愛(ài)女竟在家中被流竄進(jìn)來(lái)的歹徒強奸并殺害。在犯罪分子被繩之以法之后，老許夫婦同樣也沒(méi)放過(guò)物業(yè)公司。

　　這些年，因小區發(fā)生人命案而把物業(yè)公司推上被告席的訴訟，已非鮮有，爭論非常激烈。與此同時(shí)更多的是，住戶(hù)因停放在小區內的自行車(chē)、汽車(chē)等丟失或家庭財產(chǎn)被盜，而引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司在對小區安全責任問(wèn)題上的糾紛。家住重慶金科花園小區的劉洪建先生，去年3月6日早起外出時(shí)發(fā)現他停放在小區地下車(chē)庫的汽車(chē)不見(jiàn)了。他以物業(yè)公司疏于管理為由把物業(yè)公司告上法庭，結果獲賠16萬(wàn)元。

　　小區安全到底誰(shuí)負責任？物業(yè)公司疏于管理導致業(yè)主人身、財產(chǎn)損失，要不要負法律責任？對這個(gè)長(cháng)期以來(lái)困擾業(yè)主和物業(yè)公司的問(wèn)題，《物業(yè)管理條例》給了一個(gè)說(shuō)法。

　　條例明確規定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任�！边@就是說(shuō)，合同是最根本的依據。

　　如果業(yè)主面對的是一份連起碼的安全措施都沒(méi)有的物業(yè)服務(wù)合同，那就根本不要去簽它，因為這樣的合同根本就保護不了業(yè)主；業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主大會(huì )招標選擇物業(yè)公司，對業(yè)主人身財產(chǎn)安全的保護措施作出更為具體的約定。

　　切記：安全，是物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要的一環(huán)。