摘要：指出在房地產(chǎn)高速開(kāi)發(fā)的熱潮下，分析了投資決策、設計、合同簽訂、設計變更施工簽證、竣工結算等方面存在的問(wèn)題 ，指出了投資控制的重點(diǎn)，提出了解決問(wèn)題的對策。

　　關(guān)鍵詞： 建設工程；投資控制：對策

　　一、問(wèn)題研究的背景

　　近幾年來(lái)，各地房?jì)r(jià)節節攀升，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有利可圖。而隨著(zhù)越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商逐鹿有限的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競爭，而土地作為不可再生資源卻正在不斷減少，加之國家針對房地產(chǎn)投資熱，出臺了很多宏觀(guān)調控的政策，如征收土地增值稅等等。這些都使房地產(chǎn)投資商的上層利潤空間變薄，下層需求變弱。加之目前由于全過(guò)程、全方位建設投資控制理念尚未形成，建設投資控制各個(gè)層面不夠完善，造成建設項目投資中損失浪費的現象比較普遍。于是，如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展，如何降低建設項目成本提高投資效益，就成為眾所關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　二、建設工程投資控制中的現狀分析

　　1.重施工、輕決策和設計階段的投資控制思想和傳統習慣。我國長(cháng)期以來(lái)普遍忽視工程建設項目前期投資決策階段和設計階段的投資管理和控制。而往往是把投資管理的重點(diǎn)放在工程的施工階段，這樣做盡管也能取得一定效果，但實(shí)際上是丟了西瓜撿了芝麻。其主要原因是由于：一、在投資決策方面對可研工作沒(méi)有足夠的重視，花費的代價(jià)和投入的技術(shù)力量不足；二、對建設各階段大對投資影響程度認識不夠深刻。據國外不同建設階段影響投資程度的結果得出，占工程項目建設周期1/4的技術(shù)設計結束前的工作階段是影響項目投資最大的階段。

　　很顯然，投資管理的重點(diǎn)在于施工以前的投資決策和設計階段。因此，首先應進(jìn)行正確決策，其次，投資控制的關(guān)鍵在于設計。據西方一些國家分析，設計費一般只相當于建設工程全壽命費用的1%以下，但正是這少于1%的費用卻幾乎決定了建設工程項目實(shí)施的所有費用。三、設計管理制度不夠完善在現行的管理體制下，設計工作沒(méi)有得到應有的重視和監督，建設單位沒(méi)有采取應有的措施促使設計單位去精心設計和限額設計，大量的工程項目沒(méi)有推行設計招標，沒(méi)有去優(yōu)選設計方案。不少設計單位管理體制不完善，片面追求設計的工作量和經(jīng)濟效益，缺乏精品意識。

　　2.施工合同簽訂不嚴謹、不規范。我國目前普遍存在的合同意識淡薄、合同糾紛和違約行為不斷的狀況。其主要原因是：一、施工合同類(lèi)型選擇不當。建設施工合同有固定價(jià)格合同、可調價(jià)格合同和成本加酬金合同。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總想“一次包死”選擇固定價(jià)格合同，而往往在履行過(guò)程中產(chǎn)生各種變化，而這些變化施工單位難以接受的。二、由于合同條款內容不真實(shí)、不完備、不具體、不明確，引起糾紛。當前，一些缺乏合同意識和不會(huì )用法律保護自己權益的單位或人，在簽訂合同時(shí)，認為合同條款太多、煩瑣，從而造成條款缺款少項、不完備；一些合同雖然條款比較齊全，但內容只作原則約定，不具體、不明確。三、缺乏違約責任的具體約定。對違約責任約定過(guò)于簡(jiǎn)單，極易出現合同糾紛。違約責任的如何約定，直接反映出該合同的質(zhì)量如何，也直接反映了該合同可以順利進(jìn)行的可能性。

　　3.設計變更、施工簽證隨意、不規范。施工單位采取低價(jià)中標的策略，在施工過(guò)程中利用設計變更、施工簽證、隱蔽工程簽證等方面大做文章。在簽證上巧立名目，弄虛作假，以少報多，蒙哄欺騙。不合理的簽證糾正非常困難，特別是手續完備的簽證、隱蔽工程簽證等，更是難糾正。這直接使工程投資增加。究其主要原因分析：一是原設計不能保證工程質(zhì)量、設計遺漏、確有錯誤與現場(chǎng)不符等原因非變更不可，二是監理人員和甲方代表對預結算知識和有關(guān)規定掌握不夠，對不該簽證的項目盲目簽證。有的簽證由施工單位填寫(xiě)，監理人員和甲方代表不認真核實(shí)就簽字。三是施工單位為了中標，自動(dòng)壓價(jià)，為保住自己的利潤對包干工程偷工減料，對非包干工程進(jìn)行大量的施工簽證。四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏健全的約束機制，管理人員素質(zhì)低下，受利益驅動(dòng)，迎合施工方的要求，隨便簽證。

　　4.竣工結算高估冒算、相互扯皮現象嚴重。建設項目竣工結算時(shí)高估冒算，高套取費標準，以提高工程造價(jià)，獲取非法利潤，究其主要原因分析：一是虛報多計工程量。主要對單位造價(jià)高，計算復雜的項目。例如鋼筋砼梁、板、柱的工程量計算、裝飾工程計算等虛報工程量。有的利用不規范的簽證，多計工程量。二是巧立名目，高套定額，主要表現在是把費率中包含的內容單獨列項計算，二是把定額基價(jià)中的工作內容已綜合考慮并包含在單價(jià)里的內容單獨列項計算。例如人工挖孔樁土石方地面水平運輸，定額基價(jià)中里已含一定距離的運輸，有的工程并未超出基價(jià)里的運輸距離，重復計算。

　　三、有效控制建設工程投資的對策

　　1.以投資決策和設計為重點(diǎn)，加強事前投資控制。投資決策階段采取的主要對策：一是投資前花費一定的代價(jià)，進(jìn)行投資項目可行性研究�？尚行匝芯渴沁\用多種科學(xué)手段綜合論證一個(gè)工程項目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在財務(wù)上是否盈利，作出經(jīng)濟效益、社會(huì )效益、環(huán)境影響的分析和評價(jià)，以及工程抗風(fēng)險能力的結論，它是決策科學(xué)化的必要步驟。二是增加技術(shù)力量，科學(xué)組織評估論證，提高可行性研究報告的科學(xué)性，提高投資估算的準確性。設計階段采取的主要對策：一是通過(guò)招投標擇優(yōu)選擇設計單位和設計師來(lái)完成設計、組織設計方案競選，綜合評定設計方案優(yōu)劣，擇優(yōu)確定中選方案。二是推行限額設計，嚴把圖紙設計關(guān)。按照批準的設計任務(wù)書(shū)、投資估算、初步設計總概算控制設計，在設計中各專(zhuān)業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計。三是在推廣新技術(shù)、新材料、新工藝、新設備的基礎上，適當推廣標準化設計。四是充分運用價(jià)值工程優(yōu)化設計，使之以較低的投資，可靠地實(shí)現建筑物的必要功能，從而提高建筑物的價(jià)值。五是深化施工圖審查，減少圖紙錯漏，使圖紙更加完善，使施工圖預算更為準確。

　　2.正確選用合同類(lèi)型，仔細進(jìn)行施工合同審核，為竣工結算打下基礎。采取主要的對策有：一是根據項目的規模和工期長(cháng)短、項目復雜程度、單項工程的明確程度、項目準備時(shí)間的長(cháng)短、項目的外部因素和競爭情況，正確選擇合同類(lèi)型，保證合同的可執行性。固定價(jià)格合同適用于有詳細而全面的設計圖紙，工程量不太大且能精確計算，工期較短，技術(shù)不太復雜、風(fēng)險不大的項目；可調價(jià)格合同則可規定調整的范疇，以便風(fēng)險得到合理的分攤，因而適用范圍比較寬；成本加酬金合同是主要適用于需要立即開(kāi)展工作的項目、新型的工程項目、風(fēng)險較大的項目等。二是仔細審核合同，主要審核八個(gè)要點(diǎn)：審主體，既看別人又看自己；審內容，這主要包括權利、義務(wù)和責任；審意思表示，主要是看意思表示是否真實(shí)；審查文字是否規范，需使用確切的詞語(yǔ)；審合同簽訂手續是否合法，授權人簽名、授權書(shū)；審合同條款是否完備，按《合同法》程序操作； 審合同條款中的風(fēng)險防范措施；審合同糾紛的解決方法，關(guān)于仲裁的問(wèn)題。三是審核違約責任是否具體、是否量化、是否便于計算。

　　3.對設計變更、施工簽證、隱蔽工程簽證進(jìn)行跟蹤審計。采取的主要對策：通過(guò)招投標選擇資信好的工程造價(jià)咨詢(xún)單位，委派精通業(yè)務(wù)的造價(jià)工程師對以下四方面進(jìn)行跟蹤審計。一是對設計變更實(shí)行技術(shù)和經(jīng)濟上的論證，變更是否經(jīng)濟合理，避免變更隨意性；二是辦理簽證要明確相關(guān)責任人，明確授權范圍和相關(guān)責任，可采取甲方二人以上、監理、審計介入等多人監督辦理簽證的辦法，保證簽證內容的真實(shí)性、準確性；三是辦理簽證要注意簽證內容是否已包含在合同價(jià)內；四是辦理簽證是否以合同有關(guān)條款沖突，預防辦理后引起索賠簽證和變更合同價(jià)款等行為。

　　4.把好竣工結算審計關(guān)，防止高估冒算。建設項目竣工結算審計，是一項技術(shù)性、綜合性很強的工作，是審計人員依法對其項目結算的真實(shí)性、合法性、投資效益性的審計監督。對正確評價(jià)投資效益，總結經(jīng)驗，改善項目投資管理有其重要意義。采取主要的對策：一是利用合同對竣工結算送審金額進(jìn)行專(zhuān)款約定，送審金額不得超過(guò)審定金額的3%～5%，否則產(chǎn)生的審計費由施工單位承擔。二是利用合同對結算送審資料進(jìn)行專(zhuān)款約定，約定所提供的資料完整、真實(shí)、合法。審計實(shí)施后，不再補充有關(guān)涉及結算價(jià)款的資料，結算報審后補簽的資料，審計不予認可。三是堅持建設單位內部審計和委托中介機構審計相結合的制度，內部審核人員熟悉施工過(guò)程，不易被施工單位所蒙騙。委托中介機構審計時(shí)，約定中介機構對審計結果進(jìn)行復核，約定審計責任風(fēng)險，防止與施工單位串通一起損害甲方利益。四是抓住竣工結算審計重點(diǎn)，主要有四方面：確定工程量計算是否準確；定額套用是否合規；設備及材料價(jià)格是否符合市場(chǎng)行情；各項費用計取標準是否符合現行規定。