（一）物業(yè)服務(wù)合同的概念

物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì )（或業(yè)主大會(huì )授權的業(yè)主委員會(huì )，下同）之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達成的權利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

（二）物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區別

物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：

（1）訂立合同的當事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當事人是建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)合同的當事人是業(yè)主（或業(yè)主大會(huì )）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（2）合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開(kāi)始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì )終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩定性強等特點(diǎn)。

（三）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂

1.物業(yè)服務(wù)合同的成立物業(yè)服務(wù)合同的成立，是指合同雙方當事人就合同的主要條款達成一致，且通過(guò)采用書(shū)面的形式訂立，雙方當事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立。

2.物業(yè)服務(wù)合同的生效物業(yè)服務(wù)合同通常在成立時(shí)即生效。如果合同附生效條件，則在該條件成就時(shí)生效。

3.簽訂物業(yè)服務(wù)合同應注意的事項

（1）明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的權利義務(wù)。

除了《物業(yè)管理條例》規定的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )應有的權利義務(wù)之外，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )的其他一些權利義務(wù)，也應在服務(wù)合同里明確約定。例如，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )有權對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，按照合同規定的程序提出意見(jiàn)并要求限期整改。同時(shí)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )應承擔相應的義務(wù)，包括督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費，積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化的管理方式和措施等。

（2）明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權利和義務(wù)。

本著(zhù)權利和義務(wù)對等的原則，在賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理整個(gè)小區日常事務(wù)的權利時(shí)，也要明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)所承擔的義務(wù)與責任，并且盡可能予以細化。

（3）對違約責任的約定。

履行合同中如有一方違約就應該賠償另外一方的損失。損失的計算及賠償標準應該按照《中華人民共和國合同法》的規定進(jìn)行具體表述。對不可抗力，如地震、戰爭等造成的損失應該免于賠償。要在服務(wù)合同里明確雙方違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實(shí)用性和可操作性。

（4）對免責條款的約定。

在物業(yè)服務(wù)合同約定中，訂立合同各方應本著(zhù)公平合理、互諒互讓的原則，根據物業(yè)的具體情況設立免責條款，明確免責的事項和內容。例如，在物業(yè)服務(wù)合同中應當明確約定物業(yè)服務(wù)費不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險、財產(chǎn)保管等費用，排除物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)安全保護、保管等義務(wù)，以免產(chǎn)生歧義，引發(fā)不必要的糾紛。

（5）物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細不宜粗。

物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)活動(dòng)規范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，要特別注意以下主要條款：

①項目，即應逐項寫(xiě)清管理服務(wù)項目。如房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，共用設施設備的維修、養護、運行和管理，公共秩序和環(huán)境衛生等。

②內容，即各項目所包含的具體內容，越詳細越好。例如，房屋建筑共用部位的維修、養護和管理項目?jì)热輵�包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構，環(huán)境衛生應覆蓋的部分，安全防范的實(shí)施辦法等。

③標準，即各項目具體內容的管理服務(wù)質(zhì)量標準。例如，垃圾清運的頻率（是一天一次，還是二天一次），環(huán)境衛生的清潔標準，安全防范具體標準（門(mén)衛職責、是否設立巡邏崗），等等。此外，還要注意在明確質(zhì)量標準時(shí)要少用或不用帶有模糊概念的詞語(yǔ)，例如，要避免采用“整潔”等用詞，因為在合同的執行過(guò)程中很難對是否整潔做出準確判斷。

④費用，即在前述的管理服務(wù)內容與質(zhì)量標準下應收取的相應費用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的，不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了解了項目、內容和標準后，費用的確定往往是雙方爭論和討論的焦點(diǎn)。在確定合理的費用時(shí)，要經(jīng)過(guò)詳細的內容測算和橫向比較。

（6）合同的簽訂既要實(shí)事求是，又要留有余地。

物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設是一個(gè)過(guò)程，有時(shí)需分期實(shí)施。在訂立合同尤其是簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)應充分考慮這點(diǎn)，既要實(shí)事求是，又要留有余地。比如，對于“24小時(shí)熱水供應”的服務(wù)承諾，在最初個(gè)別業(yè)主人住時(shí)，一般無(wú)法提供，因此在合同中應給予說(shuō)明，并給出該項服務(wù)提供的條件與時(shí)機以及承諾在未提供該項服務(wù)時(shí)應適當減免物業(yè)管理服務(wù)費。又如，當分期規劃建造一個(gè)住宅區時(shí)，在首期的合同中就不應把小區全部建成后才能夠提供的服務(wù)項目?jì)热萘腥搿?/p>

（7）明確違約責任的界定及爭議的解決方式。

在物業(yè)管理實(shí)踐中，難免會(huì )產(chǎn)生各種各樣的問(wèn)題。這些問(wèn)題既可能發(fā)生在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，也可能發(fā)生在業(yè)主之間；既有違法的問(wèn)題，也有違約、違規以及道德和認識水平不足的問(wèn)題。顯然，對于不同性質(zhì)、不同層面的問(wèn)題、矛盾與糾紛，要通過(guò)不同的途徑、采取不同的處理方式來(lái)解決。

一般情況下，有爭議的合同應該通過(guò)友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，則可依照合同中約定的仲裁條款要求仲裁委員會(huì )仲裁，或者向人民法院提起訴訟。