物業(yè)服務(wù)合同的內容

　　《條例》第三十五條規定：“業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定。”

　　物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理當事人意思表示一致的產(chǎn)物。因此，合同的內容應當由當事人約定�！稐l例》規定物業(yè)服務(wù)合同的主要內容，意在引導物業(yè)管理當事人在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)約定一些必要的內容，以利于合同的履行。

　　物業(yè)服務(wù)合同應當具備以下主要內容：

　　1.物業(yè)管理事項

　　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理事項，是指在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商一致的物業(yè)管理服務(wù)的具體內容，雙方未達成一致的服務(wù)項目或履行中發(fā)生的新項目，協(xié)商一致后應當另行簽訂補充協(xié)議。

　　2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

　　約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量就是約定各項具體服務(wù)應當達到的標準。只約定物業(yè)服務(wù)項目不約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，或者約定服務(wù)質(zhì)量不明確，會(huì )造成合同履行爭議。因此，約定服務(wù)質(zhì)量必須具體、細致。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以參照中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )印發(fā)的《普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)等級標準》，結合物業(yè)項目情況、物業(yè)收費標準，以及物業(yè)管理項目的具體情況，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求。

　　3.物業(yè)服務(wù)費用

　　首先要明確物業(yè)服務(wù)的收費形式，實(shí)行包干制還是酬金制，或者是其他收費形式。然后根據不同收費形式明確收費標準、酬金數額或取費比例、交費時(shí)間、交費方式及結算方式等等。

　　4.雙方的權利義務(wù)

　　雙方的權利義務(wù)是泛指法定義務(wù)之外的其他需要約定的權利義務(wù)�？梢约s定的內容很多，例如，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監督方式；物業(yè)管理企業(yè)分包專(zhuān)項服務(wù)事項的權利；業(yè)主遵守物業(yè)管理區域內各項管理制度的義務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)公示物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)標準、收費標準的義務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區域公眾性規章制度的宣傳告知義務(wù)；制止業(yè)主違規行為的義務(wù)等等。

　　5.專(zhuān)項維修資金的管理與使用

　　在國家規定基礎上，合同應當約定業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)使用專(zhuān)項維修資金的申請、審議程序和監督方式等具體內容。

　　6.物業(yè)管理用房

　　必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的前提條件。對于物業(yè)管理用房的配置、用途、產(chǎn)權歸屬等，《條例》已經(jīng)有了明確規定。當事人需要在合同中就相關(guān)內容予以細化。

　　7.合同期限

　　合同的期限，是指合同的有效期。物業(yè)服務(wù)合同屬于在較長(cháng)期限內履行的合同，因此當事人需要對合同的期限進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)合同的期限條款應當盡量明確、具體，或者明確規定計算期限的方法。

　　8.違約責任

　　違約責任對于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相關(guān)法律法規對違約責任的規定比較詳細。但是，法律規定畢竟比較原則，難以面面俱到，而物業(yè)服務(wù)合同具有其特殊性，為了保證合同當事人的特殊需要，保證物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的切實(shí)履行，當事人應當按照法律規定的原則和自身的情況，對違約責任作出具體的約定。例如，約定違約損害的計算方法、賠償范圍等。

　　物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項內容外，還應包括當事人雙方根據物業(yè)服務(wù)需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責條款約定、合同履行爭議的解決方式等等。

　　應當指出的是，房屋和設備設施的各種圖紙、技術(shù)資料、使用說(shuō)明、檢修記錄檔案，以及與物業(yè)管理相關(guān)的業(yè)主情況資料，是進(jìn)行物業(yè)管理與服務(wù)的基本條件，關(guān)于物業(yè)管理資料的移交問(wèn)題，《條例》對此作出明確規定：

　　一是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)驗收手續，業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料；

　　二是物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會(huì )；

　　三是物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。

　　所以，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主應就物業(yè)管理資料的移交內容和程序規則在物業(yè)服務(wù)合同中約定明確。