房產(chǎn)價(jià)格管理的對象和內容

　　1�狈慨a(chǎn)價(jià)格管理的對象：凡是在流通領(lǐng)域內以各種方式和價(jià)格進(jìn)行貨幣交換的房屋，或者因某種原因需要評估價(jià)值或價(jià)格的房屋，均屬于房產(chǎn)價(jià)格管理的對象。具體說(shuō)來(lái)，大致有以下一些方面：（1）各類(lèi)新建商品房的出售價(jià)格；（2）各種不同所有制舊房的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格；（3）各類(lèi)新建商品住宅和非住宅的租賃價(jià)格；（4）各種不同用途的舊房的租賃價(jià)格；（5）住房制度改革中新、舊住房的出售與出租價(jià)格；（6）機關(guān)、團體、軍隊、學(xué)校、企事業(yè)單位之間轉讓房屋產(chǎn)權或出租房屋使用權的價(jià)格；（7）以房產(chǎn)做投資與國內企業(yè)或外商合資、合營(yíng)、合作企業(yè)的房產(chǎn)入股價(jià)格或租賃價(jià)格；（8）各類(lèi)房產(chǎn)保險、納稅的基本價(jià)格；（9）拍買(mǎi)房產(chǎn)的標底價(jià)格；（10）拆遷房屋的補償價(jià)格；（11）各類(lèi)房產(chǎn)的抵押、典當價(jià)格；（12）落實(shí)政策收購房屋的價(jià)格；（13）繼承、贈與、析產(chǎn)房屋的價(jià)格；（14）政府有關(guān)部門(mén)收購危險房屋的價(jià)格；（15）各類(lèi)房產(chǎn)的交換價(jià)格；（16）評估企業(yè)固定資產(chǎn)的房產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格；（17）以自有房產(chǎn)與他人合作擴建、改建房屋的價(jià)格；（18）以其它形式買(mǎi)賣(mài)、租賃、交換房屋的價(jià)格。

　　以上各類(lèi)房屋的價(jià)格或價(jià)值，都屬于價(jià)格管理的對象，每項價(jià)格的議定，都要事先經(jīng)房地產(chǎn)管理機關(guān)進(jìn)行評估。其中，屬于交易價(jià)格的，必須報房地產(chǎn)交易管理部門(mén)審核批準。屬于租賃價(jià)格的，必須報房屋所在地房管機關(guān)審核同意。

　　2�狈慨a(chǎn)價(jià)格管理的內容房產(chǎn)價(jià)格管理，既是整個(gè)商品價(jià)格管理的一部分，又是一項專(zhuān)業(yè)性管理。它內容豐富，任務(wù)繁重。從房產(chǎn)的生產(chǎn)、流通到消費都需要價(jià)格管理，都含有價(jià)格管理的內容。房產(chǎn)價(jià)格管理的主要內容是：

　�。�1）制定房產(chǎn)價(jià)格標準：房產(chǎn)價(jià)格標準，是指一個(gè)城市同一類(lèi)別等級房屋的平均價(jià)格，是進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)格評估的依據。制定房產(chǎn)價(jià)格標準，是指政府主管部門(mén)為適應房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押與租賃的需要，根據不同結構、不同標準的房屋的社會(huì )平均建設成本和地段環(huán)境差價(jià)，參照市場(chǎng)供求狀況，對各種不同類(lèi)型的房屋制定的多種買(mǎi)賣(mài)價(jià)格標準與多種租賃價(jià)格標準。制定房產(chǎn)價(jià)格標準的根本目的，在于保障進(jìn)入流通領(lǐng)域的房產(chǎn)以公平合理的價(jià)格成交，維護交易各方的合法經(jīng)濟權益，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基本穩定。

　　房產(chǎn)價(jià)格標準，是房產(chǎn)價(jià)格評估的準繩，是審核房產(chǎn)成交價(jià)格的依據，是交易雙方議定價(jià)格的基礎。

　　1）制定房產(chǎn)價(jià)格標準的依據。制定房產(chǎn)價(jià)格標準，有賴(lài)于房產(chǎn)價(jià)格體系的建立，沒(méi)有健全的價(jià)格體系，就不會(huì )有完整的價(jià)格標準。目前，我國實(shí)行的國家定價(jià)、國家指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)等三種價(jià)格形式，構成了社會(huì )商品的價(jià)格體系，也構成了房屋商品的價(jià)格體系。有了這種價(jià)格體系，房產(chǎn)價(jià)格管理部門(mén)就可以根據房屋商品化的方針，根據房產(chǎn)所有權性質(zhì)與房屋使用性質(zhì)的不同，根據房屋商品流向與需求者經(jīng)濟承受能力的不同，分別制定不同的房產(chǎn)價(jià)格標準，應用于不同種類(lèi)、不同方面的價(jià)格管理與評估。

　　2）各類(lèi)房產(chǎn)價(jià)格標準的構成。房產(chǎn)價(jià)格標準，一般由房屋的基價(jià)和調劑價(jià)兩部分構成。房屋的基價(jià)，是指房屋的基本價(jià)格。房屋的調劑價(jià)是指房屋價(jià)格的調劑因素。例如，新舊房屋的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，均以建筑面積的綜合造價(jià)或重置成本價(jià)為基價(jià)，以房屋的地段環(huán)境、朝向、樓層和新舊程度等條件的差異，作為對房屋基價(jià)的調劑因素。在評估房屋基價(jià)的基礎上，再按調劑因素對房屋基價(jià)進(jìn)行調整，即可評出房屋買(mǎi)賣(mài)的具體價(jià)格。又如，新舊房屋的租賃價(jià)格，均以由幾項因素構成的月平均租金為基價(jià)，以房屋的地段環(huán)境、朝向、樓層、設備、裝修等條件的差異，作為對租金基價(jià)的調劑因素，在評估房屋租金基價(jià)的基礎上，再按調劑因素對租金基價(jià)進(jìn)行調整，即可評出房屋租賃的具體價(jià)格。

　　房產(chǎn)價(jià)格標準制定以后，還要根據市場(chǎng)行情的變化，不斷進(jìn)行調整。新建商品房的價(jià)格標準，一般都隨著(zhù)綜合造價(jià)的審定及時(shí)進(jìn)行了調整。需要定期調整價(jià)格標準的主要是舊房，調整舊房?jì)r(jià)格的周期一般以一至三年調整一次為宜。

　　3）制定房產(chǎn)價(jià)格標準的程序。制定房產(chǎn)價(jià)格標準的程序，大體可分為以下六個(gè)步驟：

　　a�碧岢鋈蝿�(wù)，明確目標。即確定所擬房產(chǎn)價(jià)格標準的類(lèi)型和依據。

　　b�闭{查研究，搜集資料。主要是通過(guò)計劃、統計、物價(jià)、銀行和房屋開(kāi)發(fā)管理、設計、施工等部門(mén)，搜集與制定房產(chǎn)價(jià)格標準有關(guān)的單方造價(jià)、地段差價(jià)、市場(chǎng)供求狀況等數據資料。

　　c�睌M定價(jià)格標準方案。在調查研究基礎上，綜合房屋的單方造價(jià)與各種調劑因素的構成情況，擬定出各類(lèi)不同結構、不同標準與不同用途的房產(chǎn)價(jià)格標準方案。

　　d�睆V泛征求有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)。一般來(lái)說(shuō)，要征求計劃、建設、物價(jià)、銀行、法制辦等部門(mén)的意見(jiàn)，對方案進(jìn)行修改、補充，使之趨于完善。

　　e�鄙蠄笫�、市人民政府審批。房產(chǎn)價(jià)格標準必須經(jīng)省、市人民政府批準，方具有權威性和法律效力。

　　f�苯M織貫徹實(shí)施。房產(chǎn)價(jià)格標準經(jīng)省、市人民政府批準頒布以后，房地產(chǎn)機關(guān)和有關(guān)部門(mén)要積極組織力量認真貫徹執行。

　�。�2）進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)格評估：房產(chǎn)價(jià)格評估，是指對一幢房屋、一套房屋或一間房屋的具體價(jià)格或價(jià)值的評議和估算。

　　房產(chǎn)價(jià)格評估的原則是：以房屋的結構、類(lèi)型、標準、裝修、設備、新舊程度、地段環(huán)境、朝向、樓層等條件為基礎，以房產(chǎn)價(jià)格標準為依據，以客觀(guān)公正的立場(chǎng)為準則，以嚴謹的科學(xué)方法為手段，以評定公平合理的價(jià)格為目的。

　　房產(chǎn)價(jià)格評估，既是加強房產(chǎn)價(jià)格管理的基本內容，又是實(shí)現房產(chǎn)價(jià)格管理的重要手段。房產(chǎn)價(jià)格評估的內容與房產(chǎn)價(jià)格管理的內容相一致。通過(guò)價(jià)格評估，對各類(lèi)不同的房產(chǎn)評出合理的價(jià)格，可以使國家的房產(chǎn)價(jià)格政策得以貫徹執行，使政府制定的房產(chǎn)價(jià)格標準落在實(shí)處，進(jìn)而調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，保持房產(chǎn)價(jià)格的基本穩定。

　�。�3）審批房產(chǎn)成交價(jià)格：審批房產(chǎn)成交價(jià)格，是指一切房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和非居住用房的租賃價(jià)格，在雙方當事人成交以前，都要經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理機關(guān)審核批準。否則，成交的價(jià)格就是不合法的。

　　審批房產(chǎn)成交價(jià)格，主要是審查交易雙方議定的買(mǎi)賣(mài)或租賃價(jià)格是否符合國家和地方政府的規定，有沒(méi)有價(jià)格過(guò)高或價(jià)格過(guò)低以及隱價(jià)瞞價(jià)情況。其目的在于了解市場(chǎng)行情，保護合法交易，控制房?jì)r(jià)上漲幅度，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基本穩定。房地產(chǎn)機關(guān)審批房產(chǎn)成交價(jià)格，是加強房產(chǎn)價(jià)格管理的重要環(huán)節，必須認真抓好。然而，從目前實(shí)際情況來(lái)看，許多城市尚未把房產(chǎn)成交價(jià)格的審批工作全面管理起來(lái)，尤其是對新建商品房的成交價(jià)格管得很少，甚至尚未插手管理。有的城市雖然建立了出售新建商品房的價(jià)格申報審批制度，但對開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的實(shí)際售價(jià)卻不加過(guò)問(wèn)，事實(shí)上尚未全面管起來(lái)。有些公有房屋和私有房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃價(jià)格，根本沒(méi)有經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理機關(guān)審批，就私下成交了。由此證明，當前的價(jià)格管理工作還存在薄弱環(huán)節和漏洞，應當加緊努力，盡快改變這種局面。

　�。�4）查處房產(chǎn)價(jià)格違法行為：房產(chǎn)價(jià)格違法行為，是指房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或租賃雙方當事人違反國家和地方政府房產(chǎn)價(jià)格管理的政策規定，未經(jīng)房地產(chǎn)管理機關(guān)進(jìn)行評估和批準，私自議價(jià)成交，任意抬高或壓低房產(chǎn)價(jià)格，隱價(jià)瞞租、偷漏稅費等違法行為。加強房產(chǎn)價(jià)格的檢查監督，查處違法行為，是房產(chǎn)價(jià)格管理的重要環(huán)節。在私自定價(jià)成交者中，有些人是由于不了解政府的政策規定，法制觀(guān)念淡薄。而另一些人則是明知故犯，有意逃避主管部門(mén)的管理和監督。隱價(jià)瞞價(jià)者一般是為了欺騙政府，偷漏稅費。任意抬高房?jì)r(jià)者，大多發(fā)生在機關(guān)、企事業(yè)單位購租集體單位的公房或個(gè)人的私房方面。而任意壓價(jià)出售房屋者，則大多發(fā)生在機關(guān)、企事業(yè)單位向職工出售公有住房方面。其結果是國家不應該支付的房?jì)r(jià)款付出去了，國家應該收回的房?jì)r(jià)款和有關(guān)稅費卻收不進(jìn)來(lái)，使國家、地方和單位蒙受重大經(jīng)濟損失。由此可見(jiàn)，查處房產(chǎn)價(jià)格違法行為，加強房產(chǎn)價(jià)格管理工作，直接關(guān)系國家、單位、個(gè)人三者利益關(guān)系，是一項極為重要的任務(wù)。

　　查處房產(chǎn)價(jià)格違法行為的重點(diǎn)，在于對成交的房產(chǎn)價(jià)格加強檢查監督，及時(shí)發(fā)現和制止私自議價(jià)成交、隱價(jià)瞞租、任意抬高或壓低房產(chǎn)價(jià)格等不法行為。各級房產(chǎn)價(jià)格管理部門(mén)和工作人員應當樹(shù)立堅強的事業(yè)心與責任感，堅決同各種違反房產(chǎn)價(jià)格政策的行為作斗爭。對已經(jīng)查出的違法案件，要及時(shí)做出嚴肅處理，切實(shí)保障國家的經(jīng)濟利益不受損失，同時(shí)，保障企事業(yè)單位和個(gè)人的合法經(jīng)濟權益。