業(yè)主臨時(shí)公約的內容

　　為推動(dòng)建立業(yè)主自我管理與自我約束的機制，維護全體業(yè)主的共同利益，方便建設單位的參照與使用，2004年9月建設部發(fā)布了《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》，明確了業(yè)主臨時(shí)公約應當具備的主要內容：

　　1.物業(yè)的自然情況與權屬情況

　�。�1）物業(yè)的自然情況

　　說(shuō)明物業(yè)的名稱(chēng)和坐落地址，物業(yè)的名稱(chēng)應當以當地政府主管部門(mén)審定的名稱(chēng)為準。

　　明確物業(yè)類(lèi)型，物業(yè)類(lèi)型應當以城市規劃部門(mén)審定的建筑用途劃分，如住宅小區、工業(yè)小區、商住樓、商廈、寫(xiě)字樓、綜合樓等。

　　以城市規劃部門(mén)審定的數字為準，明確物業(yè)的建筑面積和用地面積。

　　以城市規劃部門(mén)審定的總平面圖為準，明確物業(yè)管理區域的四至，說(shuō)明東、南、西、北的接壤區域或地理坐標。

　�。�2）物業(yè)權屬情況

　　建設單位應在業(yè)主臨時(shí)公約中對業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備所有權，區分單幢建筑內容和物業(yè)管理區域內容分別列明。

　　由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結構、主體結構，公共門(mén)廳、公共走廊、公共樓梯間、戶(hù)外墻面、屋面等；由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設施設備，包括該幢建筑物內的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設施、照明設施、消防設施、避雷設施等。

　　由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主共有的共用部位和共用設施設備，包括圍墻、綠地、池井、照明設施、共用設施設備使用的房屋、物業(yè)管理用房，等等。

　　物業(yè)管理區域內的有些建筑物或建筑部位，開(kāi)發(fā)建設單位并不出售，而是留作出租或自用，這部分物業(yè)所有權可以屬于開(kāi)發(fā)建設單位所有。為將這部分物業(yè)與業(yè)主享有的共用部位、共用設施設備所有權明確界定區分，避免日后產(chǎn)生權屬爭議，應要求建設單位對自己享有的物業(yè)產(chǎn)權，也在業(yè)主臨時(shí)公約中明示，例如留作自行經(jīng)營(yíng)或出租的地下車(chē)庫、小區會(huì )所等。建設單位在行使保留部位和設施設備所有權時(shí)，不得影響和危害物業(yè)買(mǎi)受人正常使用物業(yè)。

　　2.業(yè)主使用物業(yè)應當遵守的規則

　�。�1）遵守相鄰權規定

　　物業(yè)財產(chǎn)的所有權屬于不動(dòng)產(chǎn)所有權范疇，與動(dòng)產(chǎn)所有權比較，不動(dòng)產(chǎn)所有權的行使與相臨不動(dòng)產(chǎn)所有人和使用人的權益關(guān)系密切。例如業(yè)主在家里存放大量易燃易爆物品，就會(huì )給鄰里的安全造成危害，業(yè)主將物品存放在公用通道，就會(huì )給鄰里的通行造成妨礙等。因此，法律要求不動(dòng)產(chǎn)所有權人尊重相鄰權，不得因自身行使所有權而對他人合法權益造成妨礙或損害。我國《民法通則》對相鄰權原則有明確規定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

　　業(yè)主臨時(shí)公約應對以下事項作出約定：①業(yè)主對物業(yè)的專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)；②業(yè)主應遵守法律、法規的規定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系；③業(yè)主應按設計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設計用途的，業(yè)主應在征得相鄰業(yè)主書(shū)面同意后，報有關(guān)行政主管部門(mén)批準，并告知物業(yè)管理企業(yè)。

　�。�2）遵守房屋裝飾裝修規定

　　總結房屋裝飾裝修中普遍存在的問(wèn)題和管理經(jīng)驗，業(yè)主臨時(shí)公約可在以下幾方面規范房屋裝飾裝修活動(dòng)：

　�、贅I(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主應按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。

　�、跒楸ＷC物業(yè)管理區域的環(huán)境秩序和維護業(yè)主裝修材料的安全，業(yè)主裝修房屋時(shí)，應當在物業(yè)管理企業(yè)指定的地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，業(yè)主不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所。同時(shí)，由于業(yè)主裝修房屋會(huì )產(chǎn)生不良噪音，因此為不影響其他業(yè)主的正常生活或經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理企業(yè)應當規定業(yè)主裝飾裝修房屋的施工時(shí)間，并要求業(yè)主在其他時(shí)間不得施工。如果發(fā)生業(yè)主裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用情況，或者發(fā)生業(yè)主裝修房屋侵害相鄰業(yè)主合法權益的情況，裝修業(yè)主應當及時(shí)恢復原狀并向受害業(yè)主承擔相應的賠償責任。

　�、垡�求業(yè)主應當按照設計預留的位置安裝空調，沒(méi)有預留設計位置的，應當按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置安裝，并按照物業(yè)管理企業(yè)的安裝要求做好噪音及冷凝水的處理。

　�。�3）共用部位共用設施設備的使用規定

　　主要應包括以下內容：①業(yè)主應按有關(guān)規定合理使用水、電、氣、暖等共用設施設備，不得擅自拆改；②業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯，應遵守本物業(yè)管理區域的電梯使用管理規定；③在物業(yè)管理區域內行駛和停放車(chē)輛，應遵守本物業(yè)管理區域的車(chē)輛行駛和停車(chē)規則。

　�。�4）使用物業(yè)的禁止性規定

　　針對物業(yè)管理中業(yè)主經(jīng)常出現的違規行為，業(yè)主臨時(shí)公約應對業(yè)主使用物業(yè)的禁止性行為作出規定：

　�、贀p壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設計用途；

　�、谡加没驌p壞物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關(guān)場(chǎng)地，擅自移動(dòng)物業(yè)共用設施設備；

　�、圻`章搭建、私設攤點(diǎn)；

　�、茉诜侵付ㄎ恢脙A倒或拋棄垃圾、雜物；

　�、葸`反有關(guān)規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)，發(fā)出超標噪聲；

　�、奚米栽谖飿I(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)所懸掛、張貼、涂改、刻畫(huà)；

　�、呃�用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動(dòng)；

　�、噙`反物業(yè)管理區域內飼養動(dòng)物的有關(guān)約定。

　　3.維修養護物業(yè)應當遵守的規則

　�。�1）物業(yè)維修養護中業(yè)主應當相互配合與協(xié)助

　　業(yè)主對物業(yè)自用部位和自用設備設施的維修養護行為，不得妨礙其他業(yè)主的合法權益。業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)因維修養護物業(yè)，確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主自用部位時(shí)，應當事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應當給予必要的配合。如果相關(guān)業(yè)主阻撓業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)維修養護物業(yè)，相關(guān)業(yè)主對因此造成的物業(yè)損壞或其他損失，應當承擔修復責任及賠償責任。

　　對于發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權益的緊急情況，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)必須及時(shí)進(jìn)人相關(guān)業(yè)主房屋進(jìn)行維修養護，但又無(wú)法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)管理企業(yè)可先向鄰居說(shuō)明情況，并協(xié)同物業(yè)管理企業(yè)之外的第三方，例如居委會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、派出所、鄰居，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主室內進(jìn)行維修養護，但事后應當及時(shí)向相關(guān)業(yè)主告知情況并做好善后工作。

　�。�2）涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養護

　　業(yè)主的維修養護事項如果確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得建設單位和物業(yè)管理企業(yè)的同意，以便建設單位和物業(yè)管理企業(yè)采取必要措施，維護物業(yè)管理區域公共場(chǎng)所、道路的安全與正常使用，最大限度的減少給其他業(yè)主帶來(lái)的不便。業(yè)主還應當抓緊維修養護事項，在約定的期限內，恢復公共場(chǎng)所與道路的原狀。

　　物業(yè)使用中，如果出現安全隱患，例如可能出現的房屋與設備設施倒塌、脫落、爆炸等危及公共安全或其他業(yè)主合法權益的情況，無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，責任人都應當及時(shí)報告并采取有效措施消除隱患。

　�。�3）保修責任與專(zhuān)項維修資金的繳存、使用和管理

　　業(yè)主臨時(shí)公約生效期間，物業(yè)大多處于保修期內，因此建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。如果建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復，業(yè)主可以自行修復或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失，建設單位應當承擔。

　　專(zhuān)項維修資金是物業(yè)共用部位大中修和設備設施更新改造的資金來(lái)源，關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主臨時(shí)公約中必須明確約定，物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主都應當按照政府規定數額與比例繳存、儲備專(zhuān)項維修資金，并按照政府規定管理和使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金。

　　4.涉及業(yè)主共同利益的事項

　�。�1）全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權利

　　以示范文本為例，業(yè)主可以在以下兩方面對物業(yè)管理企業(yè)授權：①配合建設單位制定物業(yè)共用部位共用設施設備的使用、維護和管理、共用秩序和環(huán)境的維護等方面規章制度；②以批評、規勸、公示等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約和物業(yè)管理規章制度的行為。

　�。�2）業(yè)主承諾按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用

　　物業(yè)服務(wù)費用是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開(kāi)展的物質(zhì)基礎，涉及全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主只有按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用，才能保證物業(yè)管理與服務(wù)的正常進(jìn)行。這是業(yè)主臨時(shí)公約中業(yè)主必須承諾遵守的一項內容。

　�。�3）利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)的約定

　　因開(kāi)展經(jīng)營(yíng)事項權益遭受損害的業(yè)主，應該得到合理的經(jīng)濟補償，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的投資主體應該得到合理回報，物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權人是全體業(yè)主，因此經(jīng)營(yíng)收益歸屬全體業(yè)主，應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金。

　　5.違約責任

　　主要應規定以下內容：

　�。�1）業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。

　�。�2）業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。

　�。�3）建設單位未能履行臨時(shí)公約約定義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門(mén)投訴，也可根據臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。