物業(yè)管理計劃中的預算技術(shù)

　　預算不是一門(mén)很精確的科學(xué)，物業(yè)的實(shí)際收支，很少與預算中的估計完全一致。預算只是一個(gè)工具，利用這個(gè)工具，物業(yè)管理企業(yè)可以根據事先估計的物業(yè)收支數量，作出費用支出計劃。預算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈運營(yíng)收益的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現金流的狀況。當一項未預計到的費用支出導致現金短缺時(shí)，預算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿(mǎn)足這項費用的支出。

　　預算有許多種類(lèi)型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預算形式主要有三種：年度運營(yíng)預算、資本支出預算和長(cháng)期預算。

　�。ㄒ唬┠甓冗\營(yíng)預算

　　年度運營(yíng)預算是最常用的預算。該預算中，列出了物業(yè)的主要收入來(lái)源和費用支出項目。在物業(yè)收支報告中列出的有效毛租金收入的數量，在每個(gè)月間應保持基本穩定，有效毛租金收入加上物業(yè)其他收入再扣除物業(yè)運營(yíng)費用后，就可得到物業(yè)的凈運營(yíng)收益。由此可以看出，即便有效毛租金收入是一個(gè)固定的數值，由于物業(yè)運營(yíng)費用中有關(guān)項目費用的變化，也會(huì )令業(yè)主的凈運營(yíng)收益有較大的變化。為了保持物業(yè)凈運營(yíng)收益的穩定性，物業(yè)管理企業(yè)就必須通過(guò)預算這一有效的財務(wù)工具，準確地預測和控制物業(yè)的收入與支出。

　　預算不僅能令物業(yè)各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時(shí)間。能源費用支出隨季節變動(dòng)，也就是說(shuō)在一年中每個(gè)月份的燃料、煤氣和電力費用支出數量存在差異。廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費用在許多月份的開(kāi)支可能很少，但在物業(yè)出租的市場(chǎng)推廣工作集中的月份，該項費用支出就很大。一個(gè)新投入使用的物業(yè)或剛剛經(jīng)過(guò)大規模改造的物業(yè)，可能就需要投入大量的市場(chǎng)宣傳費用，這些費用可在每個(gè)月中平均分攤，以示在整個(gè)年度均要開(kāi)展大量的廣告宣傳工作。

　　預算中要為不可預見(jiàn)費用的支出預留空間。如果冬季的天氣特別寒冷，就會(huì )使供暖的強度加大、時(shí)間延長(cháng)，而對燃料需求的增加往往會(huì )導致燃料價(jià)格上漲，從而會(huì )進(jìn)一步增加燃料費用支出的負擔，從而使物業(yè)的燃料費預算超支。其他與季節相關(guān)的費用增長(cháng)，如掃雪費用增加，也會(huì )影響到物業(yè)的凈運營(yíng)收益。當這些額外費用支出與預算中預計的相關(guān)費用支出不相匹配時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)就要對其他預期的費用支出進(jìn)行分析，看是否可以從其他預算費用中挪用一部分來(lái)支付與季節相關(guān)的額外費用支出的部分或全部，否則就要動(dòng)用準備金。

　　為了編制年度運營(yíng)預算，物業(yè)管理企業(yè)常常要對以前若干年的物業(yè)收支狀況進(jìn)行認真的分析，對于在來(lái)年可能要出現的情況（如由于大規模裝修改造，臨時(shí)降低了入住率），要予以認真的考慮，并在預算中盡量體現這些可能的變化。

　　年度運營(yíng)預算除了令業(yè)主了解未來(lái)一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)管理企業(yè)提供了一個(gè)分析物業(yè)過(guò)去的經(jīng)營(yíng)表現和根據對來(lái)年的有關(guān)估計對個(gè)別的預算項目作出適當調整的機會(huì )。通過(guò)分析預算中的每一個(gè)收支項目，物業(yè)管理企業(yè)就可以對各項預計的收入和費用項目對物業(yè)表現影響的程度作出判斷，找出主要影響因素，以便在日后的物業(yè)管理過(guò)程中實(shí)施有效的控制。通過(guò)預算的編制，還可以在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間就來(lái)年有關(guān)物業(yè)的收支安排達成共識，以避免雙方在預算實(shí)施的過(guò)程中產(chǎn)生矛盾。在預算中，如果收入和費用較上年度有較大的變化，就要作出合理的說(shuō)明。

　　當物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主提供運營(yíng)報告時(shí)，在預算中就要按月安排各項收支計劃，這就涉及到如何將年度預算收支在各個(gè)月間合理分配的問(wèn)題。在大多數情況下，如果某些費用支出在每個(gè)月之間變化不大，則可以分成十二等份；有些季節性發(fā)生的費用，在月和月之間有較大的差異，所以在編制預算的過(guò)程中，需要在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間就這些季節性費用的分配達成共識。

　　年度運營(yíng)預算是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的重要參考資料，然而實(shí)際的運營(yíng)收入和費用支出，可能會(huì )隨著(zhù)時(shí)間的進(jìn)展與預算數據有很大的出入。為了彌補這些差異，物業(yè)管理企業(yè)有時(shí)還會(huì )隨著(zhù)時(shí)間的進(jìn)展準備季度預算，并從中反映出對原年度預算中某些初始估計的調整過(guò)程。季度預算一般比年度預算更為準確，因為預測的內容從時(shí)間上講是更近了，所以更容易把握。此外，季度預算大致是一個(gè)季節的時(shí)間長(cháng)度，所以對季節性收支的估計就會(huì )更加準確。為了更好地發(fā)揮預算在物業(yè)管理過(guò)程中的指導作用，物業(yè)管理企業(yè)有時(shí)還會(huì )進(jìn)一步將預算分解為月預算，以便更加貼近實(shí)際、更具操作性。

　�。ǘ�）資本支出預算

　　物業(yè)大規模的維修或更新改造，實(shí)際上是業(yè)主向物業(yè)再次進(jìn)行資本投入的過(guò)程。與此有關(guān)的支出，一般稱(chēng)為資本支出。很顯然，物業(yè)的大規模維修或更新改造的時(shí)間間隔比較長(cháng)，但每次需投入的資金數量卻很大，為了使物業(yè)的資本支出有一個(gè)穩定的來(lái)源，且不對物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的現金流產(chǎn)生過(guò)大的影響，就需要在日常的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中逐漸積累這項資金。

　　建立準備金基金，是為物業(yè)資本支出準備資金的慣例做法。資本支出預算的目的，就是要對每月應向準備金基金存入多少資金作出科學(xué)合理的估計。從原則上來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)將未來(lái)大修或更新改造的所需的投資額（資本支出額）除以月份數，就可得到每月應向準備金基金存入資金的數量。然而，基金通常是在數年的時(shí)間內逐漸積累起來(lái)的，因此，必須考慮通貨膨脹對基金支付能力的影響。如果所積累的準備金基金所賺取的利息收入不能抵消通貨膨脹所帶來(lái)的影響，則預計的準備金基金總量將不足以支付未來(lái)實(shí)際的大修或更新改造過(guò)程中所需的投資。此外，材料價(jià)格的上漲幅度，可能還會(huì )高于通貨膨脹率，所以每月向準備金基金投放的資金數量應適當增加，以使該基金的余額與未來(lái)的實(shí)際需要額相匹配。

　�。ㄈ�）長(cháng)期預算

　　使用資本支出預算，常需要物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主制定一個(gè)長(cháng)期預算，以說(shuō)明未來(lái)5年甚至更長(cháng)時(shí)間內（物業(yè)經(jīng)濟壽命年限內），物業(yè)運營(yíng)收入與費用的關(guān)系。由于對未來(lái)若干年所進(jìn)行的長(cháng)期預測，很難像對一年后的短期預測那樣準確，這種長(cháng)期預算的詳細與準確程度低于年度運營(yíng)預算。

　　長(cháng)期預算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的期間內，物業(yè)的現金流將會(huì )有哪些變化；它可以闡明業(yè)主整個(gè)物業(yè)投資計劃中預計的財務(wù)收益、市場(chǎng)策略和預計的可能市場(chǎng)變化。長(cháng)期預算表明預計的運營(yíng)收入、費用支出和準備金基金的來(lái)源。對于大型的長(cháng)期投資項目，由于財務(wù)安排的原因，業(yè)主往往在物業(yè)持有期的初始階段對物業(yè)的凈運營(yíng)收入有特殊的要求。通常的情況是，物業(yè)持有期間的前若干年主要是收回投資，后面年份中所獲得的收益才是業(yè)主的投資收益。