構造物業(yè)管理方案

　�。ㄒ唬┨接懜倪M(jìn)舊有物業(yè)的可能性

　　在進(jìn)行了以上一系列分析、研究之后，物業(yè)管理師就要確定，現狀物業(yè)的各種運行方案能否為業(yè)主帶來(lái)可能的較高凈收益，如果不能，就要提出改進(jìn)方案。理想的物業(yè)管理是管理新開(kāi)發(fā)的物業(yè)，但大多數的物業(yè)是在進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理前已被別人管理過(guò)了。如果發(fā)現建筑物不再能滿(mǎn)足其所處位置的要求，那么最好改變物業(yè)的現狀以符合當前的市場(chǎng)趨勢，并使業(yè)主獲得可能的最大凈收益。改進(jìn)方案通常從以下兩個(gè)方面考慮：

　　1.更新及現代化

　　更新就是在建筑物的原結構設計、用途等不變的情況下，把建筑物內的設備、飾面及材料更換成新的，將其恢復至維修良好并具有吸引力的狀況。在更新時(shí)可使之現代化，如把原來(lái)的設備、材料更換成新設計的、性能更好的替代品。更新及現代化可以延長(cháng)建筑物的經(jīng)濟使用壽命，并使其重新具有與新建筑物競爭的能力。

　　2.改變建筑物的用途

　　改變建筑物用途能在不影響鄰里景觀(guān)的情況下，滿(mǎn)足社區對房地產(chǎn)的需求，并使舊建筑物得以“再生”。對于建議進(jìn)行改造的任何物業(yè)，還應作融資分析。通過(guò)融資分析，提出不同的融資方案并從中選出一個(gè)可以實(shí)施的、最符合業(yè)主目標的方案。

　�。ǘ�）物業(yè)管理計劃的主要內容

　　在分析了所有可能的改進(jìn)方案并進(jìn)行科學(xué)的對比之后，選出與業(yè)主目標最為符合的方案作為最優(yōu)方案。經(jīng)向業(yè)主推薦并得到業(yè)主的同意，物業(yè)管理師就可編制其對推薦方案的管理計劃了。推薦方案管理計劃的編制，要從實(shí)物的、財務(wù)的、運行的不同角度出發(fā)，說(shuō)明如何管理物業(yè)；要按市場(chǎng)狀況及發(fā)展趨勢制定租賃計劃，制定收入及支出計劃，確定所需工作人員的結構及數量，建立物業(yè)運行方針和工作程序；如有必要，還應制定融資計劃。

　　1.建筑物管理計劃

　　物業(yè)管理企業(yè)的首要責任是在物業(yè)維護、維修、服務(wù)的質(zhì)量標準和達到這些標準所需的成本之間進(jìn)行適當的平衡。建筑物管理計劃的內容，包括如下幾個(gè)方面的內容：

　�。�1）建筑物維護的標準。確定適當的維護維修標準首先要考慮到物業(yè)的類(lèi)型和使用特點(diǎn)，物業(yè)體量的大小、物業(yè)的位置、物業(yè)的維修預算限制，以及業(yè)主就本物業(yè)的長(cháng)遠策略。

　�。�2）建筑物管理策略。最重要的是決定是否使用有計劃的維護維修體系，這兩種方案選擇的結果通常取決于業(yè)主投資目標和其為物業(yè)確定的維護標準。北京地區的調查表明，大約60%的物業(yè)管理企業(yè)是沒(méi)有建筑物管理的具體計劃，這對物業(yè)投資是十分有害的；另外40%的物業(yè)管理企業(yè)采用有計劃的管理（PMP），但一般集中于對大型中高檔商業(yè)物業(yè)的管理。對建筑物實(shí)施管理可以使用物業(yè)管理企業(yè)內部人員，也可以雇請社會(huì )上的專(zhuān)業(yè)承包商，或兩者的結合。采用物業(yè)管理企業(yè)內部人員負責建筑物的維護維修一般僅限于像北京國際貿易中心這樣的大型物業(yè)（該公司有物業(yè)保養部）或其物業(yè)處于其他物業(yè)的地理中心位置（還可為其他物業(yè)提供服務(wù)）。

　�。�3）物業(yè)檢查計劃。這種檢查主要是對物業(yè)的一般功能狀況、總體的整潔情況、物業(yè)的健康安全標準、負責維護維修的承包商的工作表現等進(jìn)行檢查。當然，這種檢查還通常涉及到一些非物業(yè)維護維修的問(wèn)題如監督租戶(hù)履行租約的情況等。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)檢查的頻率取決于業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量要求的程度。

　�。�4）公共設施服務(wù)的內容。一個(gè)物業(yè)運轉是否良好在很大程度上取決于公共設施如電、水、煤氣、供熱、電話(huà)等的使用狀態(tài)是否正常。對于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，公共設施服務(wù)費用的支出在物業(yè)整個(gè)年費用支出中所占的比重也非常大。因此，確定公共設施服務(wù)的具體內容與方式，也是建筑物管理計劃中的重要內容。

　　2.租賃計劃

　　租賃計劃是物業(yè)管理計劃的重要內容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立在市場(chǎng)分析和物業(yè)分析的基礎上，租金方案中不僅要確定物業(yè)出租時(shí)的總體租金水平，還要針對每一個(gè)獨立的出租單元，編制出租金價(jià)格表。出租策略則是為了使物業(yè)總體出租收入最大化應該采取的策略，包括租期長(cháng)短、獨立出租單元大小、租戶(hù)類(lèi)型的匹配策略，管理服務(wù)水平與租戶(hù)優(yōu)惠與補貼方式選擇，以及采用何種租金形式（毛租金還是凈租金、采用建筑面積還是使用面積或可出租面積等）等。

　　3.財務(wù)收支計劃

　　財務(wù)收支計劃通常以預算計劃的形式體現，這是業(yè)主非常關(guān)注的內容。預算是物業(yè)管理中經(jīng)營(yíng)計劃的核心，預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和運營(yíng)費用，且這些數字構成了物業(yè)管理的量化目標。要根據實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況對預算進(jìn)行定期調整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預期收益減少，此時(shí)物業(yè)管理師往往要就空置率增加的原因進(jìn)行認真的分析。維護費用超過(guò)預算一般預示著(zhù)建筑物內的某些設備需要予以更新。

　　預算是物業(yè)管理中財務(wù)控制和財務(wù)計劃的重要工具。其控制特性表現在當收入低于預算或費用超過(guò)預算時(shí)就會(huì )引起物業(yè)管理師的注意，而其計劃特性則表現在當物業(yè)管理師編制預算時(shí)能就未來(lái)一年的經(jīng)營(yíng)計劃作出比較現實(shí)的安排。此外，檢查上年度預算執行情況，也有助于物業(yè)管理師發(fā)現問(wèn)題，并在新年度預算中進(jìn)行適當的調整。

　　預算還可以使業(yè)主較容易地對物業(yè)管理的財務(wù)情況進(jìn)行檢查。當業(yè)主發(fā)現物業(yè)運營(yíng)收入和費用大大超過(guò)預計的水平時(shí)，通常會(huì )要求物業(yè)管理師予以解釋?zhuān)�物業(yè)管理師則必須負責對實(shí)際執行結果背離預算的原因進(jìn)行說(shuō)明，并告之業(yè)主這種未預計到的情況的發(fā)展趨勢。所以，一旦提出了一個(gè)預算，物業(yè)管理師和業(yè)主之間的經(jīng)濟關(guān)系也就確立了，但在雙方共同制定預算的過(guò)程中，物業(yè)管理師要努力為業(yè)主提出更為完美并切合實(shí)際的目標。

　　4.物業(yè)運行績(jì)效評估及與業(yè)主溝通計劃

　　經(jīng)常更新和評估物業(yè)的財務(wù)狀況，以便從中發(fā)現物業(yè)運營(yíng)表現好壞的原因。物業(yè)管理企業(yè)需要定期評價(jià)物業(yè)運行績(jì)效，并將分析結果及時(shí)報告業(yè)主，以便采取正確的方法或改變策略來(lái)適應未來(lái)的市場(chǎng)狀況。

　�。�1）物業(yè)績(jì)效評估指標。將物業(yè)當前的績(jì)效狀況和過(guò)去的績(jì)效表現相比較，就能看出物業(yè)當前的表現是否正常。目前使用的主要表現評估指標包括：①預計租值與實(shí)際租值的比較；②實(shí)際和預計的資本價(jià)值的增長(cháng)；③收益率即物業(yè)的競爭狀況和預期的風(fēng)險與其市場(chǎng)競爭對手的比較；④資本回報率即收益和物業(yè)資本價(jià)值的比較；⑤凈收益即毛收益減去成本；⑥空置水平；⑦服務(wù)收費水平；⑧拖欠租金和壞賬；⑨財務(wù)內部收益率；⑩對于機構投資者來(lái)說(shuō)本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。物業(yè)管理企業(yè)應該就上述指標作為財務(wù)記錄進(jìn)行經(jīng)常性的監控，以在競爭的市場(chǎng)上及時(shí)調整自己的策略。

　�。�2）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。大多數業(yè)主主要依靠其物業(yè)管理企業(yè)的及時(shí)溝通來(lái)了解其物業(yè)的表現情況。這種溝通的模式和頻率主要取決于業(yè)主的態(tài)度。最常用的溝通手段是：定期的年度或季度表現報告；定期的管理會(huì )議；通過(guò)電話(huà)通信或現場(chǎng)會(huì )議等形式的定期私人接觸。通過(guò)這些溝通，業(yè)主一般能達到兩個(gè)目的：及時(shí)了解物業(yè)管理中出現了什么問(wèn)題（如租金、租戶(hù)爭議）以及物業(yè)管理師是如何解決這些問(wèn)題的；物業(yè)管理企業(yè)的未來(lái)計劃是什么（如重新裝修、重新發(fā)展、賣(mài)掉或繼續出租）。