物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內，持續滿(mǎn)足租戶(hù)正�？臻g使用需求，在實(shí)現物業(yè)各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展潛力。

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的對象

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括：寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂(lè )設施等。

　　物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專(zhuān)業(yè)型和綜合型三種。

　　專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運行過(guò)程中某種專(zhuān)業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專(zhuān)業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績(jì)效或成本加績(jì)效合同的基礎上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jì)效承擔綜合責任，在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置。

　　綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系

　　物業(yè)管理、設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的關(guān)系中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，資產(chǎn)管理和組合投資管理以策略性管理為主。

　　從開(kāi)發(fā)項目竣工投入使用開(kāi)始，對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命周期的管理，是包括物業(yè)管理、設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內的物業(yè)管理師的責任。

　　物業(yè)管理的核心工作，是對房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護和維修，并向入住的業(yè)主或客戶(hù)提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀況。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全部?jì)热荨?/p>

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：制訂物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機會(huì )、審批主要的費用支出，監控物業(yè)運行績(jì)效，根據物業(yè)在同類(lèi)物業(yè)競爭市場(chǎng)上的績(jì)效表現，管理并評估物業(yè)管理公司的工作，協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶(hù)的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運營(yíng)狀況分析。

　　組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，制訂并執行組合投資策略，設計和調整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結構，負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應用，監督物業(yè)購買(mǎi)處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績(jì)效，客戶(hù)報告與現金管理。

　　房地產(chǎn)組合投資管理包括：確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標，評估資產(chǎn)管理公司的績(jì)效，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃以保持資產(chǎn)的良好運行狀態(tài)和市場(chǎng)競爭力，管理資產(chǎn)以實(shí)現組合投資收益的最大化，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。