�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性

　　物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標的物是物業(yè)管理服務(wù)。與一對一的交易關(guān)系不同的是，由于物業(yè)管理主要指向房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和公共秩序，重點(diǎn)是物業(yè)的共用部位和共用設施設備。而物業(yè)的共用部位和共用設施設備不為單一的業(yè)主所擁有，而是由物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主或部分業(yè)主共同所有，這就使得物業(yè)管理服務(wù)有別于為單一客戶(hù)提供的特約服務(wù)，而具有為某一特定社會(huì )群體提供服務(wù)產(chǎn)品的公共性。

　　從物業(yè)服務(wù)合同的內容來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主約定的物業(yè)管理事項具有綜合眭，不僅包括對物業(yè)共用部位和共用設施設備進(jìn)行維修、養護，而且包括對物業(yè)管理區域內綠化、清潔、交通、車(chē)輛等秩序的維護，這就使得物業(yè)管理服務(wù)有別于業(yè)主與專(zhuān)業(yè)公司之間的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托。

　�。ǘ�）物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性

　　物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性，這是物業(yè)服務(wù)合同區別一般委托合同的一個(gè)顯著(zhù)特點(diǎn)。首先，物業(yè)服務(wù)合同中服務(wù)內容、服務(wù)標準、服務(wù)期限，雙方當事人的權利和義務(wù)、違約責任等約定，必須是全體業(yè)主的合意。但對于業(yè)主群體來(lái)講，很難實(shí)現所有業(yè)主認識完全一致，總會(huì )有部分業(yè)主或個(gè)別業(yè)主持有異議。因此，必須從業(yè)主整體利益出發(fā)，按照少數服從多數的原則決定物業(yè)管理服務(wù)事項，然后再以全體業(yè)主的名義，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。其次，各個(gè)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的認識也是不一致的，有的業(yè)主對服務(wù)表示滿(mǎn)意，有的業(yè)主則不滿(mǎn)意，這就給客觀(guān)評價(jià)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量帶來(lái)一定困難。

　　在此情況下，物業(yè)服務(wù)合同成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務(wù)的檢驗標準，這就要求物業(yè)管理企業(yè)細化物業(yè)服務(wù)合同，對服務(wù)項目，服務(wù)標準，各項服務(wù)的違約責任等方面的約定盡可能具體、明確、完備。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還應當經(jīng)常進(jìn)行客戶(hù)調查，跟蹤掌握大多數業(yè)主的普遍需求和服務(wù)評價(jià)，以保證受益群體的最大化。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性

　　一般有形商品的生產(chǎn)、流通和消費環(huán)節彼此獨立且較為清晰，而物業(yè)管理服務(wù)并不存在流通環(huán)節，且生產(chǎn)和消費處于同一過(guò)程之中，這就使得物業(yè)管理企業(yè)必須隨時(shí)滿(mǎn)足業(yè)主客觀(guān)上存在的物業(yè)服務(wù)需求。物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量控制能力提出了很高的要求，一旦相關(guān)服務(wù)滿(mǎn)足不了業(yè)主的消費需求，就很難有效地予以糾正和彌補。

　　物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性源于其服務(wù)產(chǎn)品的特征，由于服務(wù)的無(wú)形性，使得作為物業(yè)服務(wù)消費者的業(yè)主，難以象有形產(chǎn)品的消費者那樣感到物業(yè)服務(wù)的真實(shí)存在，對于服務(wù)消費意識較薄弱的部分業(yè)主，難以產(chǎn)生物有所值的感覺(jué)。物業(yè)服務(wù)的蕪形性還使物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量評價(jià)變得困難和復雜，因為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)難以用精確標準去衡量，更多依賴(lài)于業(yè)主的主觀(guān)評判。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)的持續性和長(cháng)期性

　　與一般合同標的不同，物業(yè)管理服務(wù)提供的是一個(gè)持續的不間斷的過(guò)程。物業(yè)管理企業(yè)必須保證物業(yè)共用部位的長(cháng)時(shí)間完好和共用設施設備的全天候運行，在物業(yè)服務(wù)合同有效期內的任何服務(wù)中斷，都有可能導致業(yè)主的投訴和違約的追究。

　　物業(yè)管理服務(wù)的持續性和更換物業(yè)管理企業(yè)的巨大成本，使得物業(yè)服務(wù)合同的期限一般較長(cháng)，這對保持物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的穩定和改善客戶(hù)關(guān)系較有利，同時(shí)也要求物業(yè)管理企業(yè)必須長(cháng)時(shí)間接受客戶(hù)的監管和考驗。