抵押是《擔保法》規定的擔保形式之一，抵押與質(zhì)押相區別，抵押是以不轉移財產(chǎn)占有權為條件的物權擔保方式，抵押人對抵押財產(chǎn)仍然享有占有權、使用權和經(jīng)營(yíng)權�！稉�保法》規定可以作為抵押物的財產(chǎn)不只是房地產(chǎn)，還包括抵押人依法有權處分的機器、交通運輸工具，以及依法可以抵押的其他財產(chǎn)。只要是不轉移抵押財產(chǎn)占有權、使用權和經(jīng)營(yíng)權的擔保方式，都屬于抵押擔保形式。

　　由于房地產(chǎn)具有價(jià)值量大、使用時(shí)間長(cháng)、不可移動(dòng)、產(chǎn)權管理嚴密等特點(diǎn)，因此以房地產(chǎn)作抵押物是抵押擔保中最普遍、最主要的內容。

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)抵押的一般概念

　　房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　其中，在房地產(chǎn)抵押一般概念下，“合法的房地產(chǎn)”是指已經(jīng)取得房地產(chǎn)權屬證書(shū)的房地產(chǎn)。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的公民、法人或者其他組織。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)抵押的特定概念

　　房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的抵押情況與方式，一是在建工程抵押；二是預購商品房貸款抵押。

　　1.在建工程抵押

　　所稱(chēng)在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　2.預購商品房貸款抵押

　　所稱(chēng)預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房?jì)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　由于抵押房產(chǎn)尚未形成，貸款銀行進(jìn)行按揭貸款存在著(zhù)較大風(fēng)險，因此，貸款銀行在實(shí)施按揭貸款中均采取著(zhù)規避風(fēng)險的輔助措施。貸款銀行要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對購房人貸款承擔階段性的連帶保證責任，即只要購房人停止還貸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保證代為履行購房人的一切還貸義務(wù)，直至商品房交付并取得權屬證件后，貸款銀行與購房人正式辦妥房地產(chǎn)抵押登記。同時(shí)，貸款銀行要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房預售項目，必須由貸款銀行辦理結算業(yè)務(wù)，以便對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項目資金進(jìn)行監控。此外，有的貸款銀行還要求按揭貸款購房人辦理貸款保險和進(jìn)行公證。