土地使用權抵押是指土地使用者（抵押人）以其合法取得的土地使用權以不轉移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權人（抵押權人）履行債務(wù)作出的擔保行為。抵押權人不對抵押土地使用權直接占有使用，繼續由抵押人使用并收益。土地使用權被當做貸款的擔保，如果抵押人在借款合同期滿(mǎn)后仍不能歸還貸款，土地使用權將轉歸抵押權人所有，或者由抵押權人按法定程序處置。

土地使用權抵押除了具有一般財產(chǎn)抵押權的法律特征，如抵押權是一種擔保物權，以清償債務(wù)為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特征。

（1）用于抵押的土地使用權必須是通過(guò)有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續的土地使用權。

（2）土地使用權抵押設定本身并不發(fā)生土地使用權轉移。

（3）土地使用權抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著(zhù)物隨之抵押。土地使用權與地上建筑物及其他附著(zhù)物必須同時(shí)抵押。

（4）土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規定。

（5）土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時(shí)，應告知抵押權人。