1、地役權的概念和特征

地役權是一種獨立的物權，是指按照合同約定利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權利。需要利用他人土地才能發(fā)揮效用的土地，稱(chēng)為需役地；提供給他人使用的土地，稱(chēng)為供役地。

地役權可分為通行權、用水權和建筑物地役權。

地役權的法律特征主要包括：（1）地役權是利用他人的不動(dòng)產(chǎn)的一種權利；（2）地役權是為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益；（3）地役權是按照合同設立的。

2、地役權的權能及規定

土地上已設立土地承包經(jīng)營(yíng)權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經(jīng)用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

地役權不得單獨轉讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓?zhuān)�但合同另有約定的除外。

地役權不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權、建設用地使用權等抵押的，在實(shí)現抵押權時(shí)，地役權一并轉讓。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權、建設用地使用權部分轉讓時(shí)，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。