出讓建設用地使用權的內容和限制

　�、俪鲎尳ㄔO用地使用權的內容

　　出讓建設用地使用權，也稱(chēng)出讓國有土地使用權，是指土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對價(jià)而原始取得的有期限限制的國有土地使用權。出讓國有土地使用權具有四個(gè)特征：①?lài)�有土地使用權以出讓方式取得；②出讓國有土地使用權直接依法律的規定原始取得；③出讓國有土地使用權的取得性質(zhì)為有償和有期限；④出讓國有土地使用權在存續期間內其權能近似于所有權。

　�、诔鲎尳ㄔO用地使用權的權利限制

　　《物權法》規定，建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準。因此，出讓建設用地使用權人必須按出讓合同的規定和城市規劃的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，如需改變用途，應當征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門(mén)和城市規劃部門(mén)批準，依照有關(guān)規定重新簽訂建設用地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記手續。

　　注：關(guān)于改變土地用途處置法律、法規依據

　　《物權法》第一百四十條：建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準。

　　《土地管理法》第五十六條：建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經(jīng)有關(guān)城市規劃行政主管部門(mén)同意。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用出讓金。

　　《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規劃部門(mén)批準，依照本章的有關(guān)規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記。

　　《協(xié)議出讓國有土地使用權規定》第十六條：以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門(mén)的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。

　�、圻`約責任

　　超過(guò)合同約定的期限滿(mǎn)一年未開(kāi)發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費。除因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延除外，以出讓方式等有償方式取得建設用地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回建設用地使用權。