房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的工程管理是指從項目開(kāi)工準備到竣工驗收的全過(guò)程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來(lái)完成的，所以開(kāi)發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調、控制、檢查、驗收等方法，對開(kāi)發(fā)項目施工建設中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟活動(dòng)，按照國家標準、規范和合同規定的目標，進(jìn)行嚴格監督、控制和管理，以確保開(kāi)發(fā)項目總體目標的最終實(shí)現。

　　（一）工程施工管理

　　對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開(kāi)發(fā)企業(yè)能否為社會(huì )提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟角度分析，施工階段的投入和開(kāi)支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節約開(kāi)支、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節。

　　鑒于上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工程施工管理活動(dòng)可以總結歸納為一個(gè)系統模型，這一工程項目管理系統包括人、財、物控制系統，工程進(jìn)度計劃控制系統，質(zhì)量控制，合同履行保證系統，經(jīng)濟效益保證系統等五個(gè)子系統。所以，只有五個(gè)子系統的協(xié)調有效運轉，才能使一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的施工順利進(jìn)行。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)如下：

　　1.項目組織與協(xié)調工作。一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來(lái)中應遵守的原則；另一方面，落實(shí)項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實(shí)設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。

　　2.費用控制。主要包括編制費用計劃，審核費用支出，研究節支途徑。

　　3.進(jìn)度控制。主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時(shí)地調整計劃，協(xié)調各參建單位進(jìn)度。

　　4.質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標準，進(jìn)行質(zhì)量監督，處理質(zhì)量問(wèn)題，組織工程驗收。

　　5.合同管理。對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

　　（二）開(kāi)發(fā)項目的工程施工控制

　　無(wú)論是開(kāi)發(fā)住宅小區還是金融、商業(yè)區等，開(kāi)發(fā)的內容構成了一項系統工程。而施工控制是整個(gè)開(kāi)發(fā)項目管理的主要內容，也是項目經(jīng)理的主要職責。因此，必須加強施工控制，以保證開(kāi)發(fā)項目按計劃有序地實(shí)施。

　　1.工程進(jìn)度控制。工程進(jìn)度關(guān)系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過(guò)工程計劃來(lái)具體實(shí)現。

　�。�1）進(jìn)度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進(jìn)度計劃一般分成三類(lèi)：

　　第一類(lèi)，客觀(guān)進(jìn)度計劃。從工程項目開(kāi)始準備到竣工各階段的進(jìn)度計劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò )圖法表不。

　�、贆M道圖法。在時(shí)間坐標上用一種直線(xiàn)條表示出各項工程內容和進(jìn)度的方法，空白橫道表示某項工作實(shí)際花費的時(shí)間。

　�、诰W(wǎng)絡(luò )圖法。其基本原理是首先應用網(wǎng)絡(luò )形式來(lái)表示計劃中各項工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過(guò)計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線(xiàn)，在計劃執行過(guò)程中進(jìn)行有效的控制和監督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標任務(wù)。

　　第二類(lèi)，總進(jìn)度計劃。由承包單位的技術(shù)部門(mén)、計劃部門(mén)、質(zhì)量監督部門(mén)等，在項目負責人領(lǐng)導和監督工程師主持下編制。根據工程所需工時(shí)數以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計劃�？傔M(jìn)度計劃也可通過(guò)橫道圖和網(wǎng)絡(luò )圖表示。

　　第三類(lèi)，單位工程進(jìn)度計劃。以單位工程為對象進(jìn)行編制。

　�。�2）進(jìn)度計劃的監測——防止進(jìn)度滑動(dòng)。定期取得工程實(shí)際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計劃對比、檢查，找出進(jìn)度滑動(dòng)原因，保證工期按時(shí)完成。“進(jìn)度滑動(dòng)”雖然是一種司空見(jiàn)慣的現象，但應該引起工程管理人員的高度警惕。

　�。�3）進(jìn)度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進(jìn)度的指標有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量（完成投資額）或者工時(shí)數。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。

　　2.質(zhì)量控制。工程項目的質(zhì)量是設計意圖被實(shí)現的程度。質(zhì)量控制是指開(kāi)發(fā)項目管理機構以合同規定的質(zhì)量目標或以國家標準、規范為目標

　　所進(jìn)行的監督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現施工工藝等是否滿(mǎn)足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進(jìn)行質(zhì)量評價(jià)，對整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評估，將取得的質(zhì)量數據和承包商履行職責的程度，與國家有關(guān)規范、技術(shù)標準、規定進(jìn)行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項：

　�。�1）對原材料的檢驗。為保證材料質(zhì)量，應當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術(shù)標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。

　�。�2）對工程中的配套設備進(jìn)行檢驗。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠(chǎng)監督和檢查。

　�。�3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差；嚴格控制混凝土質(zhì)量，設立水泥、沙、石和水配比的嚴格計量手段，專(zhuān)人負責檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規定的技術(shù)要求實(shí)施。

　�。�4）建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。

　　3.成本控制。實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實(shí)際成本控制在預算范圍內。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費用監測分析和間接費用監測分析。

　�。�1）直接費用監測分析。直接費用包括工程量、工時(shí)、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統計報表。將實(shí)際費用與工程預算進(jìn)行比較，并且根據實(shí)物工程量和花費的比較，計算出實(shí)際工程單價(jià)，最后與預算工程單價(jià)比較，研究存在的問(wèn)題。

　�。�2）間接費用監測分析。間接費的預算數量是以直接費為基礎，按照間接費率計算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監測，采取措施來(lái)降低施工管理費用的支出，費用支出時(shí)要做支出報告和支出審計，并要定期將實(shí)際費用與預算費用比較，進(jìn)行有效控制。