摘要：隨著(zhù)近幾年我國房地產(chǎn)事業(yè)蓬勃發(fā)展，因此研究和探討工程概預算的技術(shù)數據是項目管理工作中的重要信息，也是房地產(chǎn)加強工程造價(jià)有效控制的重要途徑，本文結合工作實(shí)際，就如何積累工程造價(jià)經(jīng)驗數據，談一點(diǎn)個(gè)人的體會(huì )。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資估算；工程概算；工程量

　　1、前言

　　房地產(chǎn)工程在前期的可行性研究與設計階段，以及進(jìn)入方案設計階段的技術(shù)經(jīng)濟指標比較，都需要進(jìn)行投資估算，投資估算是決定房地產(chǎn)事業(yè)成功與否的關(guān)鍵所在，投資估算還是房地產(chǎn)企業(yè)決定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的基礎和依據。而投資估算的編制依據，一方面必須根據設計任務(wù)書(shū)或設計方案的內容和具體要求，第二方面應當根據有關(guān)的經(jīng)驗數據，測算或估算該建筑工程的主要工程量，使用現行的預算或概算定額、當時(shí)當地的各種建筑材料和設備的市場(chǎng)價(jià)格以及建筑工程各項有關(guān)的費用標準估算建筑工程投資。

　　設計概算工作具有生產(chǎn)和管理的雙重性，設計概算既是設計文件的重要組成部分，又是設計過(guò)程中必不可少的一項工作，但就其工作過(guò)程中的作用來(lái)看，其形成的數據又是項目管理工作中的重要信息，要做好這項工作，平時(shí)應研究探討有關(guān)技術(shù)問(wèn)題，經(jīng)常收集進(jìn)行有代表意義的數據，分析對比，如收集幾個(gè)同類(lèi)型建筑物施工圖預算資料，綜合找出該建筑物平方米建筑面積所含各主要分部工程量，項目越多，準確性就會(huì )越高。通過(guò)反復比較，有了經(jīng)驗數據，在日常工作中就增強了分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力，從而提高工作效率，尤其在復核工程概算造價(jià)上，在時(shí)間緊、任務(wù)多的情況下，可以按工程的規模大小繁簡(jiǎn)程度的不同，運用重點(diǎn)復核相結合的辦法。重點(diǎn)復核的工程是什么結構，就重點(diǎn)復核什么，在我國現有的各種類(lèi)型工程結構中，鋼筋含量一直都是決定工程造價(jià)的一個(gè)最重要的組成總分，另外如鋼屋架結構的單層工業(yè)廠(chǎng)房的就重點(diǎn)復核金屬結構工程及磚墻工程；此外，對造價(jià)較高的其他工程進(jìn)行復核，在框架、框剪結構中，砼工程部分所占工程造價(jià)的比重較大（約占直接費用的30-40%）因此應重點(diǎn)復核砼工程及鋼筋工程。經(jīng)驗復核是根據平時(shí)積累的經(jīng)驗數據進(jìn)行分析比較，對差異較大部分進(jìn)行復查。工程各分部中一些子目工程量都有相同的系數值，分析比較主要工程量，其他相應工程量同樣得到復核，從而能多、快、好、省地完成復核工作。

　　在沒(méi)有設計圖紙的情況下，對每一項工程概預算書(shū)的編制，應先了解設計意圖和工程全況，在計算工程量時(shí)將需要多次重復應用的數據先計算出來(lái)。這樣便于在不同子項工程中重復應用。隨著(zhù)社會(huì )的進(jìn)步，我國基本建設事業(yè)在不斷地發(fā)展，建筑安裝工程的新材料、新技術(shù)、新結構、新工藝不斷涌現，為了準確快速地編制工程概預算，我們平時(shí)應經(jīng)常了解經(jīng)濟信息，經(jīng)常走訪(fǎng)建材部門(mén)、收集新的材料價(jià)格，并事先編制補充單價(jià)，這樣編制工作既時(shí)間又正確反映造價(jià)。下面列舉幾個(gè)類(lèi)型建筑物的經(jīng)驗數據作為平時(shí)工作的參考指標。

　　2、商用房

　　結構特征3-4層框架結構、預應力砼管樁、外墻為3/4磚墻、內墻1/2磚墻、鋁合金窗、樓地面水泥砂漿找平層、屋面隔熱層、外墻紙皮磚及外墻漆、內墻批灰。

　　2.1 每100m²建筑面積工程量指標；

　　2.2 1（m²）主要三材指標（基礎為樁基礎）

　　3、11-13層住宅樓工程

　　結構特征10~1_層剪力墻結構、樁基、磚墻、外墻紙皮石、內墻涂料、鋁合金門(mén)窗、膠合板門(mén)、樓面水泥砂漿找平層、天面隔熱層。

　　3.1 每100（m²）建筑面積工程量指標。

　　3.2 100（m²）建筑面積主要三材指標（基礎為樁基礎）。

　　建筑物單位工程造價(jià)由于市場(chǎng)材料價(jià)格浮動(dòng)較大，在不同時(shí)期建筑造價(jià)受其影響很大。特別是在近幾年，人工費用調增很大，材料價(jià)格波動(dòng)更大。因此工程造價(jià)在不同時(shí)期受市場(chǎng)價(jià)格變化而變化，在編制概預算時(shí)不能忽略材料價(jià)格的價(jià)差，把材料價(jià)差計人概預算才能真正正確地反映工程造價(jià)。

　　綜上所述，對于每個(gè)建筑項目在初步設計和擴大初步設計階段，需要編制建筑工程設計概算：施工圖設計階段，需要編制施工圖預算，概預算的精細程度，隨著(zhù)設計內容的深度不同而異。在編制工程初步設計的總概算時(shí)可根據上面列舉的指標和初步設計建筑物的型式、使用功能需要加以調整，利用指標再根據定額規定系數便可計算承包各分部其它子目工程量，再套用定額，結合市場(chǎng)材料價(jià)格信息，這樣就能夠快速、合理編制初步設計概算書(shū)。這些指標對復核工程預算也起了很大的作用。目前，建筑施工單位在日臻完善的建筑市場(chǎng)競爭中，特別是參與工程清單報價(jià)的建設項目，這些指標都起到了至關(guān)重要的作用。