房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的壽命周期一般劃分為前期、中期和后期三個(gè)階段。前期包括市場(chǎng)調研、市場(chǎng)定位、項目拓展、投資分析、土地儲備、項目策劃和設計等工作。在這三個(gè)階段中，前期開(kāi)發(fā)階段的重要性無(wú)疑是最大的，產(chǎn)品的市場(chǎng)需求、產(chǎn)品的投資方向、產(chǎn)品的盈利預測和設計定位都在這一階段完成。這一階段的工作為項目中后期的開(kāi)發(fā)建設、銷(xiāo)售服務(wù)和獲取利潤指明了方向，打下了基礎。

　　質(zhì)量管理是一種管理技術(shù)和行為，它是指通過(guò)確定質(zhì)量方針、目標和職責，并經(jīng)過(guò)質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進(jìn)等一系列的工作建立完整的質(zhì)量管理體系，進(jìn)而實(shí)施的全部管理活動(dòng)。質(zhì)量管理最早是從制造業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量檢驗發(fā)展起來(lái)的，因此人們更加重視在生產(chǎn)過(guò)程中的質(zhì)量管理，在這一階段的管理技術(shù)和方法也更加成熟。但是對于房地產(chǎn)項目前期策劃階段的質(zhì)量管理還沒(méi)有非常完善有效的方法和程序�；�于房地產(chǎn)項目前期階段的重要性，為了達到公司的質(zhì)量方針和目標，提升開(kāi)發(fā)項目的質(zhì)量水平，我認為有必要對這個(gè)階段的質(zhì)量管理進(jìn)行研究和探討。

　　房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段的各項工作與前期策劃是密不可分的，前期策劃是指為達到房地產(chǎn)項目預期的目標，根據對現狀的充分了解、對未來(lái)發(fā)展的科學(xué)預測，圍繞項目目標所采取的方式、方法、程序等進(jìn)行的構思、設計及決策等一系列工作。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是對房地產(chǎn)項目的總體運作做出決定性的前瞻統籌，它主要包括市場(chǎng)策劃、投資策劃兩個(gè)部分。

　　一、對市場(chǎng)策劃的質(zhì)量管理

　　市場(chǎng)策劃的目的是針對房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)進(jìn)行調研與預測，確定項目的市場(chǎng)位置，找出項目現有的潛在的目標客戶(hù)，分析目標客戶(hù)的需求方向，從而對項目進(jìn)行總體定位，最終為項目的后續策劃打下良好基礎。美國的質(zhì)量管理專(zhuān)家說(shuō)過(guò)“市場(chǎng)研究是質(zhì)量管理的起點(diǎn)和終點(diǎn)”，市場(chǎng)不僅是質(zhì)量的來(lái)源，也是質(zhì)量最終鑒別的標準。市場(chǎng)研究的質(zhì)量也會(huì )對后續工作和最終產(chǎn)品的質(zhì)量帶來(lái)極大的影響。但是往往由于對這項工作的重視程度不夠，導致了在進(jìn)行市場(chǎng)策劃的工作中，存在著(zhù)許多潛在的質(zhì)量問(wèn)題。比如對市場(chǎng)分析的思路和方法缺少科學(xué)的設計和嚴密的流程，對調研過(guò)程缺少控制和監督，過(guò)于偏重對二手資料的應用，調查內容不夠充分，對調研結果的審核和檢查不夠嚴格，缺少對消費者的跟蹤調查，對市場(chǎng)的判斷定性多于定量，定量研究的方法不當，指標權重設置過(guò)于隨意，在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)目標過(guò)于寬泛，結論過(guò)于模糊缺少指導價(jià)值。

　　市場(chǎng)策劃所涉及的內容非常復雜，影響市場(chǎng)策劃結果的因素也非常多。由于收到預算的限制和時(shí)間人力的約束，特別是資料的缺乏，使任何一個(gè)策劃結果都不是無(wú)懈可擊的。但是研究報告的質(zhì)量好壞又很大程度上影響了項目的生存和發(fā)展，因此必須要加強對市場(chǎng)策劃的質(zhì)量管理。在這個(gè)階段進(jìn)行質(zhì)量管理的思路有：一是加強對平時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的跟蹤調查和分析，建立數據庫；二是注重對市場(chǎng)研究人員素質(zhì)的培養和管理；三是采用多種調研方法共同進(jìn)行，并參考各方面專(zhuān)家的意見(jiàn)；四是對策劃調研類(lèi)的外包公司進(jìn)行招標或評審，對其實(shí)施過(guò)程進(jìn)行全程監督考核，對結果進(jìn)行綜合驗收，對其能力和水平進(jìn)行事后評價(jià)。

　　二、對投資策劃的質(zhì)量管理

　　房地產(chǎn)投資策劃是指房地產(chǎn)項目在市場(chǎng)調研和預測基礎上，以投資效益為中心，從機會(huì )選擇、項目構思到正式立項等一系列的策劃工作，它是以獲取具體的投資方案為目的的創(chuàng )造性活動(dòng)，簡(jiǎn)單說(shuō)就是房地產(chǎn)項目的可行性研究。房地產(chǎn)投資策劃作為可行性研究的范疇，它的專(zhuān)業(yè)性和綜合性較強，內容包括對環(huán)境、區位、開(kāi)發(fā)時(shí)機、開(kāi)發(fā)內容、開(kāi)發(fā)模式、成本預算等各方面的分析以及財務(wù)分析與經(jīng)濟評價(jià)。在房地產(chǎn)投資策劃的工作中，由于復雜性較高也存在著(zhù)許多質(zhì)量問(wèn)題,比如研究依據不充分、內容不完整、深度不夠、定性描述多、定量計算差、研究過(guò)程不規范、缺少專(zhuān)業(yè)溝通、研究方法和指標不合理、缺少風(fēng)險分析、應付工作或過(guò)于樂(lè )觀(guān)等等。

　　投資策劃的質(zhì)量對未來(lái)項目的成敗有著(zhù)決定性的作用，它可以影響到投資決策、資金籌措、規劃設計方案、開(kāi)發(fā)工期安排、項目成本控制、銷(xiāo)售回款節奏等方方面面。因此必須要提高和重視房地產(chǎn)投資策劃的質(zhì)量，可以采取的措施有：

　　一是選擇優(yōu)秀的顧問(wèn)公司和專(zhuān)業(yè)人員從事該項工作，并對過(guò)程進(jìn)行周密的安排和把控；

　　二是加強各方面的人員配備和保證各專(zhuān)業(yè)的緊密及時(shí)溝通；

　　三是保證基礎資料的全面和可靠；

　　四是對方案進(jìn)行多輪調整和優(yōu)化，并提出多種可行方案進(jìn)行比較和評價(jià)；

　　五是建立工作成果質(zhì)量評審制度，通過(guò)內審和外審層層把關(guān)來(lái)共同提高成果質(zhì)量；

　　六是加強合同管理，在合同簽訂前把工作計劃和內容要求予以明確，在工作過(guò)程中和結束后嚴格按照合同約定來(lái)付款；

　　七是通過(guò)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中和完成后的項目評估來(lái)檢驗前期的工作質(zhì)量，獎優(yōu)罰劣并指導改進(jìn)以后的工作。