合同管理作為建設工程項目管理的重要組成部分，已成為與質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理并列的一大管理職能。在合同管理中稍有失誤即會(huì )合同管理作為建設工程項目管理的重要組成部分，已成為與質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理并列的一大管理職能。在合同管理中稍有失誤即會(huì )導致工程虧本，如何保證工程施工的順利完成，爭取更大的經(jīng)濟效益，變得越來(lái)越具有挑戰性。

　　在房地產(chǎn)項目中，合同管理是整個(gè)項目管理的總綱，施工單位和業(yè)主之間的利益關(guān)系，最終都要體現在合同上。因此建設工程施工合同管理及風(fēng)險控制尤為重要。只有加強施工過(guò)程中合同管理，時(shí)刻保持高度的風(fēng)險意識，才能在合同雙方發(fā)生嚴重分歧時(shí)，有效利用法律手段維護自身合法權益�，F從房地產(chǎn)項目涉及重要的合同—業(yè)主與承包商所簽訂的施工合同出發(fā)，試談建設工程施工合同管理與風(fēng)險控制。

　　1、法律意識淡薄，合同簽訂不規范

　　建設工程耗資巨大、涉及面廣、個(gè)性差異大和履約時(shí)間長(cháng)。因此，客觀(guān)上要求合同條款細致嚴密，盡可能做到面面俱到。在實(shí)際工作中，甲、乙雙方由于缺乏施工合同管理的經(jīng)驗，訂立的合同約束條款不全、內容不明、職責不清等現象經(jīng)常發(fā)生。

　　有些建設項目在簽訂合同時(shí)為了回避業(yè)主義務(wù)，不采用標準的合同文本，而采用一些自制的、不規范的文本進(jìn)行簽約。通過(guò)自制的、籠統的、含糊的文本條件，避重就輕，轉嫁工程風(fēng)險。有的甚至仍然采用口頭委托和政府命令的方式下達任務(wù)，待工程完工后，再補簽合同，這樣的合同根本起不到任何約束作用。如在建設工程招投標中，有的當事人為了獲取不正當利益，在簽訂中標合同前后，往往就同一工程項目再簽訂一份或者多份與中標合同價(jià)款等實(shí)質(zhì)性?xún)热莶灰恢碌暮贤�，這就是我們通常所說(shuō)的“陰陽(yáng)合同”，待工程實(shí)施起來(lái)，一旦涉及到經(jīng)濟利益，將容易導致工程糾紛的發(fā)生。

　　2、忽視合同的嚴肅性，違背等價(jià)有償的原則

　　自覺(jué)執行合同條款，全面履行合同義務(wù)，是合同當事人一切行為的最高準則。簽訂合同的甲、乙雙方，經(jīng)濟法律地位是平等的，沒(méi)有主從關(guān)系。在實(shí)際工作中，承發(fā)包雙方忽視合同的嚴肅性，違背合同的等價(jià)有償原則，以各自的經(jīng)濟利益為中心，隨意違背合同條款。甲、乙雙方的這些違約行為，最終導致工程經(jīng)濟糾紛的發(fā)生。

　　合同文件存在合同雙方權利、義務(wù)不對等現象。從目前實(shí)施的建設施工合同文本看，施工合同中絕大多數條款是由發(fā)包方制定的，其中大多強調了承包方的義務(wù)，對業(yè)主的制約條款偏少，特別是對業(yè)主違約、賠償等方面的約定不具體，也缺少行之有效的處罰辦法。這不利于施工合同的公平、公正履行，成為施工合同執行過(guò)程中發(fā)生爭議較多的一個(gè)原因。同時(shí)，由于目前建筑市場(chǎng)的激烈競爭和不規范管理，大量的施工隊伍與建設規模嚴重失衡，致使業(yè)主在建設工程承包中占據主導地位，提出一些苛刻和不平等的條件，將自身的風(fēng)險轉移到承包商身上。由于建筑市場(chǎng)處于買(mǎi)方市場(chǎng)，承包商為了獲得工程，只好接受。個(gè)別承包商在實(shí)施這樣的工程合同時(shí)，為了使自己的利益不受損失，就會(huì )采取偷工減料或非法分包甚至非法轉包等手段，給工程建設帶來(lái)隱患。

　　3、缺乏健全的合同管理機構

　　一些建設項目不重視合同管理體系的建設。合同歸口管理、分級管理和授權管理機制不健全，誰(shuí)都可以簽合同，合同管理程序不明確，或有制度不執行，該履行的手續不履行，缺少必要的審查和評估步驟。缺乏對合同管理的有效監督和控制。

　　政府有關(guān)部門(mén)要對建設工程施工合同實(shí)施監督、檢查等管理。施工單位、建設單位更要對施工合同進(jìn)行管理。有些地方的合同管理機構不健全，對合同的審查、監督和檢查不得力。建設單位沒(méi)有建設工程施工合同管理的力量，遇有建設工程，便委托給監理公司，而目前監理公司的機構設置不規范，合同管理力量薄弱，往往很難勝任建設單位的委托；施工單位，特別是中、小型施工單位，重視公關(guān)和預算管理，輕視施工合同管理，甚至沒(méi)有專(zhuān)門(mén)機構從事施工合同管理工作。

　　4、合同管理專(zhuān)業(yè)人才缺乏

　　建設合同涉及內容多，專(zhuān)業(yè)面廣，合同管理人員需要有一定的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識、法律知識和造價(jià)管理知識。很多建設項目管理機構中，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員管理合同，或合同管理人員缺少培訓，將合同管理簡(jiǎn)單地視為一種事務(wù)性工作。甚至有的領(lǐng)導直接敲定由一般辦公人員辦理合同。一旦發(fā)生合同糾紛，缺少必要的法律支援。

　　1.把好合同簽訂關(guān)，合同簽訂審核規范化

　　簽訂工程合同時(shí)，最重要的要根據各工程的特點(diǎn)，應選擇恰當的發(fā)包方式和價(jià)款調整條件（指工程設計變更或工程簽證導致工程增減的結算條件和結算方法），因為不同的發(fā)包方式和價(jià)款調整條件，直接關(guān)系工程造價(jià)的控制效果

　　合同文本應盡可能選用由國家頒發(fā)的通用性合同文本，再根據擬建工程的特點(diǎn)和招標文件以及發(fā)包人承包商雙方談判結果來(lái)起草。合同文本必須準確表達雙方談判確定的意思，做到條款不漏項；標的物表達清楚、標的額計算準確；質(zhì)量有標準，檢驗有方法；包裝物、提（交）貨或移交工程成品、運輸方式和結算方式明確；違約責任及違約金（或賠償金）計算方法準確；文字表達嚴謹，不使用模棱兩可、含糊不清詞語(yǔ)。

　　在合同正式簽訂前應進(jìn)行嚴格的審查把關(guān)。其要點(diǎn)是：施工合同是否合法，業(yè)主的審批手續是否完備健全，合同是否需要公證和批準；合同是否完整無(wú)誤，包括合同文件的完備和合同條款的完備；合同是否采取了示范文本，與其對照有無(wú)差異；合同雙方責任和權益是否失衡，確定如何制約；合同實(shí)施會(huì )帶來(lái)什么后果，完不成的法律責任是什么以及如何補救；雙方合同的理解是否一致，發(fā)現歧義及時(shí)溝通。

　　建設單位應組織技術(shù)經(jīng)濟等各方面的專(zhuān)家，審核合同條款是否真實(shí)、齊全，并對承包方投標文件進(jìn)行了解。通過(guò)審核了解，對不合理、不合法的條款及時(shí)予以糾正，不齊全的條款要補齊，使建設工程施工合同在實(shí)施中減少合同糾紛和違約，避免對建設單位造成不必要的損失。

　　2.動(dòng)態(tài)管理合同履行，合同實(shí)施交底制度化

　　在施工項目合同管理中，合同交底更為重要，只有“按合同施工”才能在執行合同時(shí)不出或減少偏差。合同依法簽訂后，建立合同實(shí)施的保證體系，保證合同實(shí)施過(guò)程中的日常事物性工作有序地進(jìn)行，使工程建設項目的全部合同事件處于受控狀態(tài)，以保證合同目標的實(shí)現。建設單位應動(dòng)態(tài)管理合同的履行，首先要作合同交底，分解合同責任，按合同的有關(guān)條款做質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全等目標工作流程圖，抓好各目標的事前、事中、事后控制，特別是事前控制。對簽訂的各項條款必須牢記，找合同履行中可能出現的薄弱環(huán)節，提前制定各種減少合同糾紛的預防措施。在工程進(jìn)展中，通過(guò)檢查發(fā)現合同執行過(guò)程中存在的問(wèn)題，并根據法律、法規和合同的規定加以解決，以提高合同的履約率。整個(gè)合同履行的動(dòng)態(tài)控制過(guò)程按策劃、實(shí)施、檢查、改進(jìn)PDCA循環(huán)方法行，從而達到有效的控制，保證項目目標的實(shí)現。

　　3.做好合同實(shí)施管理，加強合同變更管理，合同索賠研究程序化

　　在合同變更中，量最大、最頻繁的是工程變更，它在工程索賠中所占的份額也最大。合同變更意味著(zhù)索賠機會(huì )，所以必須加強合同變更管理。合同管理人員應記錄、收集、整理所涉及到的各種文件，如圖紙、各種計劃、技術(shù)說(shuō)明、規范和業(yè)主的變更指令，并對變更部分的內容進(jìn)行審查和分析。經(jīng)常檢查與甲方往來(lái)的各種工程文件、記錄、指示、信件等資料，以確認它們對合同的影響以及是否符合合同要求，以作為工程變更調整費用、工程索賠的基本依據。

　　工程合同一經(jīng)簽訂，確定了合同價(jià)款和結算方式之后，影響工程造價(jià)的主要因素便是工程設計變更或簽證，以及工程實(shí)施過(guò)程中的不確定因素，所以，深入理解合同的每一個(gè)條款，切實(shí)加強日常管理，使管理行為正規化、規范化，作好處理合同糾紛的各種準備，特別是索賠與反索賠的研究在工程造價(jià)控制管理中是非常必要，也是非常重要的。索賠與反索賠是合同管理的一個(gè)重要內容，是合同雙方攻與守的關(guān)系，是矛與盾的關(guān)系。工程發(fā)承包的實(shí)踐經(jīng)驗證明，沒(méi)有一個(gè)承包商不要求索賠，即要求調增合同價(jià)款，因此，要搞好工程造價(jià)控制，就必須進(jìn)行索賠與反索賠的研究。

　　4.重視合同后評估

　　合同后評估是合同管理的總結階段，往往不為人所重視，其實(shí)合同后評估工作是件很重要工作，它是對合同好壞、管理得失的評估，它可為下一工程項目造價(jià)控制提供可借鑒的經(jīng)驗。合同后評估工作主要是總結合同執行情況，對合同管理好的經(jīng)驗加以總結推廣，對過(guò)時(shí)、不符合現行法律法規，以及不嚴謹、容易被對方索賠的條款要加以改正。影響工程造價(jià)的不確定因素可分為可預見(jiàn)和不可預見(jiàn)因素，可預見(jiàn)不確定因素應作為普遍性問(wèn)題，不可預見(jiàn)不確定因素作為可追溯事件加以標識，通過(guò)合同后評估加以鑒別，并在以后工程合同中加以明示或制定相應的預防措施

　　5.普及合同法制教育，合同管理人員專(zhuān)業(yè)化

　　隨著(zhù)經(jīng)濟全球化的發(fā)展，建筑市場(chǎng)面臨著(zhù)國際化的挑戰，《中華人民共和國建筑法》、《合同法》、《招投標法》的頒布和實(shí)施，為推動(dòng)和加快我國建設事業(yè)的發(fā)展指明了方向，并提出了法律保障，它標志著(zhù)法制化時(shí)代的到來(lái)。要想盡快適應新形勢，必須加強培訓學(xué)習，堅持經(jīng)常性的學(xué)習制度，外部培訓或聘請專(zhuān)家、知名人士進(jìn)行內部培訓，全員普及合同法制教育，了解施工合同，熟悉和牢記與自己有關(guān)的合同內容，使施工企業(yè)合法地參與建筑市場(chǎng)經(jīng)濟活動(dòng)。通過(guò)全員參與，促使工程項目各部門(mén)、各環(huán)節互相銜接，密切配合，保證項目經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行，達到工程項目高質(zhì)量、高效益，滿(mǎn)足社會(huì )需要。

　　合同管理人員首先必須是優(yōu)秀的工程技術(shù)人員，同時(shí)還必須熟練掌握和運用各種法律、法規；精通合同業(yè)務(wù)，熟悉合同履行和工程索賠管理。建設單位應重點(diǎn)培養有應變能力、堅持原則、知識面寬廣的工程技術(shù)人員擔任合同管理工作。根據建設工程施工合同的特點(diǎn)，總結以住政府投資項目合同管理、工程造價(jià)管理方面的經(jīng)驗與教訓，對工程建設過(guò)程中可能出現的各種情況，在合同的簽訂過(guò)程中做出有利于工程造價(jià)控制的對策。

　　6.建立健全合同管理體制

　　施工企業(yè)除了要建立健全合同管理機構，還必須根據我國《合同法》和相關(guān)法規以及企業(yè)自身的實(shí)際情況，建立一套完善的、可行的、合理的合同管理制度。主要要做好以下工作：第一，要建立合同管理的工作程序。合同管理的主要環(huán)節包括：合同的草擬、洽談、評審、簽訂、下達、交底、學(xué)習、責任分解、履約跟蹤、變更、中止、解除、終止等。在工程實(shí)施過(guò)程中，合同管理的日常事物性工作很多，要協(xié)調好各個(gè)方面的關(guān)系，使合同的實(shí)施工作程序化、規范化，按質(zhì)量保證體系進(jìn)行工作。第二，要建立文檔系統。文檔系統建立與管理對日后工程的索賠與反索賠有重要意義，合同管理人員負責各種合同資料和相關(guān)的工程資料的收集、整理和保存。建立合同目錄、編碼和檔案，列入永久保存資料，從而有利于合同的存放和查找，并且為查詢(xún)、檢索合同條款，分解、綜合合同條款等高層次服務(wù)提供方便。第三，建立報告和行文制度�？偝邪�商和業(yè)主、監理工程師、分包商之間的溝通都應該以書(shū)面形式進(jìn)行，或以書(shū)面形式為最終依據。這既是合同的要求，也是經(jīng)濟法律的要求，更是工程管理的需要。對在工程中合同雙方的任何協(xié)商、意見(jiàn)、請示、指示都應落實(shí)在紙上，使工程活動(dòng)有依有據。

　　1.對合同主體進(jìn)行識別性審計

　　在對主體資格識別審計中，應根據各主體所承擔的工程項目，對主體資格的資質(zhì)等級、信譽(yù)等級、財務(wù)狀況等情況進(jìn)行審計。在審計中對發(fā)包人應識別的情況主要有：發(fā)包人單位名稱(chēng)、工程立項批準文號、工程地點(diǎn)、工程內容、資金進(jìn)行審計。對總承包人和分包人應識別的情況主要有：?jiǎn)挝幻�稱(chēng)、資質(zhì)等級、注冊資金、財務(wù)狀況或融資等情況進(jìn)行審計。

　　通過(guò)對總承包合同主體審計，以識別主體資格、資質(zhì)的真實(shí)性、合法性和有關(guān)證件的有效性。

　　2.建設工程總承包合同標的、工期審計

　　總承包合同標的是指當事人權利義務(wù)共同指向的東西，一般用數量表示，也有的技術(shù)性項目的合同標的還包括技術(shù)性能。由于總承包合同建設規模和投資的多變性、標的數量，就必然隨著(zhù)變更的協(xié)議而變更。因此，審計人員應將與合同標的相關(guān)的合同文件加以收集整理，通過(guò)鑒證、計算，予以確認。

　　建設工程的工期是依據工程的進(jìn)度而定。但有的總承包合同由于合同中約定的和實(shí)際竣工的工期存在不一致的現象，導致其工期存在待定狀態(tài)。因此，在識別工期時(shí)一般應將合同約定的工期與實(shí)際竣工工期或者是發(fā)包人對總承包人提交的竣工驗收報告的逾期答復驗收的時(shí)間一并考慮。根據實(shí)踐針對上述情況應掌握以下幾點(diǎn)：

　�、佼敽贤�約定的工期與實(shí)際竣工驗收一致時(shí)，應依約定時(shí)間確認工期；

　�、诋敽贤�約定的工期與實(shí)際竣工工期不一致時(shí)，應以雙方認可的變更工期確認；

　�、郯凑蘸贤�約定當總承包人已完全履行合同，并且已向發(fā)包人提交竣工驗收報告后，發(fā)包人在無(wú)正當理由或未取得總承包人同意延期驗收的前提下逾期組織驗收的，應按發(fā)包人逾期驗收的時(shí)間確認工期。同時(shí)，在工期確認時(shí)，應將開(kāi)工時(shí)間、工期變更情況及其違約責任進(jìn)行關(guān)注。通過(guò)審計，明確合同標的和工期的準確性以及工程逾期后過(guò)錯方違約責任的確認或處理情況。

　　3.對設備、材料招投標情況進(jìn)行審計

　　中華人民共和國招投標法，第三條規定對以下三種工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監理以及工程建設有關(guān)的重要設備、材料等的采購，必須進(jìn)行招標：一是大型基礎設施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì )公共利益、公眾安全的項目；二是全部或者是部分使用國有資金或者國家融資投資的項目；三是使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目�；蛘叻�律、國務(wù)院對必須進(jìn)行招標的其他項目和根據審計署《關(guān)于內部審計工作的規定》中“對本單位內部控制制度的健全性和有效性及風(fēng)險管理進(jìn)行評審”等規定。凡是符合以上規定的建設工程項目設的設備材料應進(jìn)行風(fēng)險管理審計。審計的內容主要有：投標單位、投標時(shí)間、設備名稱(chēng)、規格型號、單價(jià)、數量、金額等進(jìn)行審計。

　　鑒于有的總承包合同，涉及外購設備、材料，因此對供貨單位、外購設備名稱(chēng)、規格、數量、單價(jià)、金額、交貨地點(diǎn)、驗收時(shí)間，以及其違約責任等情況應進(jìn)行審計。

　　通過(guò)審計對上述設備材料的招投標的真實(shí)性、合法性予以識別，對數量計算的準確性予以審核。

　　4.承攬加工項目工作成果審計

　　承攬加工工作成果包括項目設計及技術(shù)資料之內容。因為有的總承包合同中某些設備、材料為非標準的，它需要總承包人（定作人或分包人）按合同約定進(jìn)行設計并提供技術(shù)資料。承攬人按照定作人要求完成工作，交付工作成果，總承包人（定作人）給付報酬。在對定作人審計時(shí)，主要應對其提供設計文件名稱(chēng)，提供設計文件時(shí)間，提供材料名稱(chēng)、規格、單價(jià)、金額、合同約定價(jià)，調整價(jià)、確認價(jià)、驗收時(shí)間、違約金比例、違約金數額等情況進(jìn)行審計。對承攬人審計時(shí)，應對其接受設計文件及技術(shù)資料發(fā)現定作人不合理要求通知時(shí)間及內容，催告定作人協(xié)助履行事項的內容及時(shí)間、提交成果時(shí)間、提交成果質(zhì)量、或者是定作人逾期提貨、承攬人依法對留置成果名稱(chēng)、留置成果的價(jià)值或者承攬人保管成果材料不善應賠償的數額，以及解除合同的時(shí)間等情況進(jìn)行審計。

　　除以上情況審計外，還應對承攬人名稱(chēng)、資質(zhì)和承攬的設備名稱(chēng)、規格、數量、質(zhì)量、單價(jià)、金額、交貨地點(diǎn)、驗收時(shí)間、違約責任以及項目報酬收付情況進(jìn)行審計。此項重點(diǎn)是注重對當事人履約情況和承攬加工工作成果的真實(shí)性和合法性進(jìn)行識別性審計。

　　5.工程竣工驗收情況審計

　　工程竣工驗收是指發(fā)包人（建設單位）和總承包人（分包人）依照合同約定或者法律規定對整體工程或者單體工程進(jìn)行驗收并交付工程的一項活動(dòng)。中華人民共和國合同法第279號條規定“建設工程竣工后，發(fā)包人應當根據施工圖紙及說(shuō)明書(shū)、國家頒發(fā)的施工驗收規范和質(zhì)量標準及時(shí)進(jìn)行驗收。驗收合格的，發(fā)包人應當按照約定支付價(jià)款，并接收該建設工程。”“未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”一般總承包合同對此項都有明確的約定。對某些特定的房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收有關(guān)部門(mén)還有驗收備案的規定。例如：建設部2000年4月7日發(fā)布的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》中規定，建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，向工程所在地的縣以上地方人民政府建設行政部門(mén)備案，對逾期或者建設單位將備案機關(guān)決定重新組織竣工驗收的工程，在重新組織竣工驗收前擅自使用的備案機關(guān)責令停止使用，處工程合同價(jià)2%以上4%以下罰款。因此，對此項審計應十分關(guān)注。

　　根據審計實(shí)踐，有的總承包工程對竣工驗收有明確的約定。有的還約定總承包人在其所承包的工程完工時(shí)，依照合同約定應向發(fā)包人（建設方）提交竣工驗收報告和有關(guān)文件、資料。還有的總承包人對發(fā)包人（建設方）收到其提交的驗收報告明確在一定時(shí)間內應組織驗收，逾期不組織驗收的，或未經(jīng)驗收而擅自使用的即視為已竣工驗收的約定，這種情況在總承包合同中多見(jiàn)。所以在對總承包工程驗收方面審計中應對項目名稱(chēng)、竣工時(shí)間、已驗收、未驗收、驗收標準和項目保修情況進(jìn)行識別性審計。

　　對有違犯上述規定或合同約定的行為，審計人員在審計報告中應予提示或披露，以引起企業(yè)管理者重視或糾正，避免風(fēng)險。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟實(shí)際上就是契約經(jīng)濟，伴隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷深化和建筑市場(chǎng)逐步完善，合同將發(fā)揮更加重要的作用，成為市場(chǎng)雙方不可或缺的紐帶。合同管理已成為工程項目管理的主要內容，做好合同管理將對工程項目管理的成功和取得較好的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益起到事半功倍的作用。隨著(zhù)全球經(jīng)濟一體化，我國的施工企業(yè)面臨的競爭越來(lái)越激烈、壓力越來(lái)越大，施工企業(yè)只有加強自身合同管理，把好合同管理的各種關(guān)口，才能更好地適應當前競爭激烈的社會(huì )，才能站穩腳跟，才能取得更好的發(fā)展。