物業(yè)糾紛的法律特征

　　依據最高人民法院2000年下發(fā)的[2000]26號文件的有關(guān)規定和相關(guān)的法律，如《合同法》，物業(yè)糾紛本質(zhì)是一合同糾紛。因此，有以下法律特征：

　　第一、物業(yè)管理合同是雙方法律關(guān)系的基礎。隨著(zhù)房改的深化，福利房逐步取消，新型的住房消費關(guān)系逐步確立。物業(yè)管理合同作為雙方法律關(guān)系的基礎，以合約的形式，按照雙方意思自治原則，確立雙方法律關(guān)系。物業(yè)管理合同涉及雙方的權利和義務(wù)�；�于此，依據《合同法》的有關(guān)規定，雙方地位平等，權利義務(wù)一致。依法成立的合同有法律約束利。應當全面履行。一方不履行或者履行不合約定，應承擔相應的法律責任。

　　第二、物業(yè)管理合同是一服務(wù)合同，業(yè)主履行了付款義務(wù)后，物業(yè)管理公司就應承擔相應的義務(wù)，這些義務(wù)甚至有時(shí)超越了市場(chǎng)體的義務(wù)。如社區保安義務(wù)本是公安機關(guān)的義務(wù)。

　　由于服務(wù)具有無(wú)形性和不可儲藏性，體現在商品屬性之外和消費同時(shí)發(fā)生，即服務(wù)的過(guò)程即是消費的過(guò)程。

　　就服務(wù)和消費的關(guān)系上講，由于服務(wù)產(chǎn)生時(shí)同時(shí)被消費，物業(yè)管理公司和業(yè)主形成一種互動(dòng)關(guān)系，只要業(yè)主依次繳費，物業(yè)管理公司就應當承擔較長(cháng)時(shí)間的合同責任和法律責任。

　　第三、調整物業(yè)合同雙方法律關(guān)系的法律較復雜，不僅涉及合同法，而且涉及相關(guān)的一系列行政法規。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，逐漸走進(jìn)人們的生活也是近幾年的事。因此，反映在司法訴訟實(shí)踐中的問(wèn)題對人們而言也是全新的。以前是通過(guò)居民委員會(huì )調解，1995年頒布實(shí)施的《城市房地管理法》僅僅是規范城市房地管建設，幾乎不涉及物業(yè)管理。

　　至此，合同法沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的條款予以規范。國家還沒(méi)有相應的條例和法律法規。

　　僅在部分有立法權的省市頒布實(shí)施了地方的物業(yè)管理條例。

　　第四，物業(yè)合同雙方法律關(guān)系的主體數量明顯不相稱(chēng)：依據物業(yè)合同所確立的雙方法律關(guān)系的主體呈現出明顯的不對稱(chēng)一方面是物業(yè)公司，另一方面是業(yè)主。業(yè)主數量動(dòng)輒幾百甚至上千。如，前述個(gè)案一期業(yè)主數量達200之眾，訴訟時(shí)必須采取代表訴訟制度。

　　有時(shí)在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商作為主債務(wù)人和物業(yè)公司承擔連帶責任。17這是因為物業(yè)公司一般作為分支機構，依據民事訴訟法不具備完整意義上的訴訟主體資格。