房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建管不分問(wèn)題，長(cháng)期以來(lái)一直困擾著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。謝家瑾會(huì )長(cháng)也明確指出：“加快物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，大力推進(jìn)物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建管分離是行業(yè)持續健康發(fā)展的正確選擇。” 但實(shí)際上，推行建管分離仍然面臨著(zhù)很大的阻力。筆者認為，這其中的主要原因，是前期物業(yè)管理招投標工作的規范性問(wèn)題。

　　開(kāi)發(fā)商的3個(gè)認識誤區

　　當前，前期物業(yè)管理招投標工作中出現的種種不公平競爭現象告訴我們，我們只有把前期物業(yè)管理招投標這道關(guān)把住了，實(shí)現建管分離才有可能。在前期物業(yè)管理招投標的過(guò)程中，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)不正當競爭的手段，為自己的物業(yè)管理企業(yè)取得自建項目的物業(yè)管理權，實(shí)際上是由于他們在認識上存在的誤區所導致。

　　誤區之一：開(kāi)發(fā)商片面地注重經(jīng)營(yíng)的控制權和管理的自主權，而忽視了外來(lái)物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理工作中的積極作用。按照商品房銷(xiāo)售許可證的規定，必須先確定物業(yè)管理企業(yè)，然后才能獲得商品房的銷(xiāo)售權。因此，開(kāi)發(fā)商通過(guò)使用自己的物業(yè)管理公司，以控制經(jīng)營(yíng)過(guò)程和主導前期物業(yè)管理。實(shí)際上，這種做法是不明智的。物業(yè)管理的實(shí)踐充分證明了前期物業(yè)管理的重要性。開(kāi)發(fā)商通過(guò)選擇社會(huì )上有經(jīng)驗和有實(shí)力的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，前期介入物業(yè)管理的策劃和監管工作，可以有效地聽(tīng)到房屋品質(zhì)和物業(yè)管理的積極意見(jiàn)，同時(shí)，這還能夠較好地配合經(jīng)營(yíng)部門(mén)正面宣傳產(chǎn)品，防止經(jīng)營(yíng)誤導。

　　誤區之二：開(kāi)發(fā)商希望使用自己的物業(yè)管理公司，來(lái)緩解商品房交接過(guò)程中可能因質(zhì)量和其他產(chǎn)品問(wèn)題引發(fā)的矛盾。實(shí)際上，這么做是得不償失的。因為商品房存在的違規行為和品質(zhì)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)是無(wú)法替開(kāi)發(fā)商承擔責任的，同時(shí)，這種矛盾也是無(wú)法回避的。作為一個(gè)負責任的開(kāi)發(fā)商，應當高度維護企業(yè)的聲譽(yù)，積極關(guān)注和解決商品房銷(xiāo)售環(huán)節中出現的各種問(wèn)題，而不是通過(guò)自己的物業(yè)管理公司來(lái)掩飾問(wèn)題，蒙蔽過(guò)關(guān)，正確的態(tài)度應當是高度重視物業(yè)管理的前期介入，引入優(yōu)秀的外來(lái)物業(yè)管理企業(yè)，嚴格做好商品房的交接驗收工作，把問(wèn)題解決在業(yè)主進(jìn)住之前。

　　誤區之三：開(kāi)發(fā)商不愿意將自己所開(kāi)發(fā)項目的物業(yè)管理利潤，轉移給其他物業(yè)管理企業(yè)。這種想法本是無(wú)可厚非的，但物業(yè)管理是微利行業(yè)，與房地產(chǎn)行業(yè)的巨額利潤相比，物業(yè)管理利潤簡(jiǎn)直是九牛一毛。開(kāi)發(fā)商如果為了物業(yè)管理利潤的小利，忽視了外請物業(yè)管理企業(yè)正面的、積極的作用，其結果可能造成開(kāi)發(fā)商以及自己的物業(yè)管理企業(yè)，無(wú)法從日常物業(yè)管理矛盾糾紛中解脫出來(lái)，最終導致因小利而失大利。許多開(kāi)發(fā)商自己擁有優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，這些企業(yè)完全可以憑借自身的優(yōu)勢，通過(guò)合法的招投標取得社會(huì )上其他項目的物業(yè)管理權，為規范前期物業(yè)管理招投標工作，發(fā)揮積極地作用。

　　有效推進(jìn)建管分離的3個(gè)對策

　　那么，如何有力地推行物業(yè)管理的建管分離工作呢？筆者結合自己參加物業(yè)管理招投標活動(dòng)的實(shí)踐，就規范前期物業(yè)管理招投標活動(dòng)，談3點(diǎn)建議：

　　一、依法規范前期物業(yè)管理招投標法規體系。雖然《物業(yè)管理條例》已經(jīng)明確了“建管分離”的基本原則，但是面對物業(yè)管理招投標環(huán)節中存在的種種問(wèn)題，現行的《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》卻顯得無(wú)能為力，無(wú)法解決。因此，應當修訂現行的物業(yè)管理相關(guān)法規，明令禁止開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理項目自管。政府主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì )要加大監管力度，因地制宜地編制物業(yè)服務(wù)價(jià)格體系，并且嚴格前期物業(yè)管理招投標的資格審查程序。同時(shí)，適當擴大前期物業(yè)管理招投標的適用范圍，認真執行物業(yè)管理招投標違規舉報制度，嚴厲制裁物業(yè)管理招投標的各種違規行為。

　　二、統一規范前期物業(yè)管理的招投標文件。在前期物業(yè)管理招投標過(guò)程中，招標文件的規范化問(wèn)題應當引起高度重視。一些招標單位，利用招標文件進(jìn)行暗箱操作，直接違背了“誠實(shí)、信用”的競爭原則。因此，要統一招標文件的格式，政府主管部門(mén)要按照物業(yè)管理的相關(guān)具體規定，嚴格審核招標文件，將所有的物業(yè)管理項目以及招標文件上網(wǎng)公示，要逐步取消議標的方式。物業(yè)管理的投標文件，也應當統一格式。標書(shū)的紙質(zhì)文件，應當逐步向電子文件過(guò)度，同時(shí)，通過(guò)設計科學(xué)的評標軟件，使物業(yè)管理的招投標工作更加規范化。

　　三、嚴格規范前期物業(yè)管理招投標的行為。在物業(yè)管理招投標過(guò)程中，規范招投標方、專(zhuān)業(yè)招標公司和評標專(zhuān)家的行為，是保證招投標公正性的必要前提。招標方要堅持公開(kāi)原則；投標方要信守誠實(shí)、信用原則；評標專(zhuān)家注重公平、公正原則。在前期物業(yè)管理招投標的實(shí)際操作中，應當注意的幾個(gè)問(wèn)題：招標方必須提供完整的資料和準確的數據；投標方出任的項目經(jīng)理必須到場(chǎng)；專(zhuān)家必須實(shí)地考察入圍的物業(yè)管理企業(yè)，評標時(shí)應當背靠背。同時(shí)，建議在評標答辯時(shí)，對項目經(jīng)理除面試之外，還應該通過(guò)專(zhuān)業(yè)題庫，隨機選題應試，全面了解項目經(jīng)理的基本素質(zhì)。

　　《物權法》實(shí)施之后，進(jìn)一步明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。同時(shí)也客觀(guān)上要求，物業(yè)管理行業(yè)逐步實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相互分離。只要我們認真研究物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題，本著(zhù)“以人為本，創(chuàng )造和諧”的管理宗旨，全面規范前期物業(yè)管理招投標工作，努力提高物業(yè)管理企業(yè)的自身素質(zhì)，通過(guò)大力推行建管分離，物業(yè)管理行業(yè)一定會(huì )有新的發(fā)展。