在遵循《規程》的前提下，開(kāi)展土地使用權拍賣(mài)底價(jià)的評估工作，應事先對影響擬拍賣(mài)出讓地塊的各種價(jià)格因素作出全面深入調查分析的基礎上，需側重把握以下幾點(diǎn)：

　　一是應采取公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準。國有土地使用權拍賣(mài)行為，真正體現了公開(kāi)、公正、公平的原則，是一種真正的市場(chǎng)行為。因此，按照《規程》的規定，在評估擬拍賣(mài)土地底價(jià)過(guò)程中，估價(jià)人員必須明確其評估的價(jià)格應是指在估價(jià)基準日的正常公開(kāi)市場(chǎng)、規劃利用條件下，設定的開(kāi)發(fā)程度與用途、法定最高年限內的一定年期出讓土地使用權的價(jià)格。

　　二是估價(jià)基準日一般為估價(jià)日期以后的某一個(gè)具體日期。根據《規程》的解釋?zhuān)�估價(jià)日期是指該項估價(jià)工作的起止日期，其實(shí)是按照委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定的。在實(shí)際估價(jià)工作中，通常估價(jià)人員將實(shí)地查勘估價(jià)對象期間的某一個(gè)日期定為估價(jià)基準日，但估價(jià)基準日并非總是在估價(jià)日期的期間，也可能因特殊需要將過(guò)去或未來(lái)的某個(gè)日期定為估價(jià)基準日。而拍賣(mài)出讓土地一般都提前一定的時(shí)間（一個(gè)月左右）事先在新聞媒介上刊登公告。同時(shí)，鑒于標的價(jià)款大，通常要求確定一個(gè)保留價(jià)。因此，土地出讓方要先行委托專(zhuān)門(mén)的估價(jià)機構進(jìn)行估價(jià)，其估價(jià)日期肯定在公告確定拍賣(mài)時(shí)間的前一個(gè)時(shí)間段內。為了真正體現評估的拍賣(mài)底價(jià)是在拍賣(mài)之日正常、公開(kāi)市場(chǎng)條件下的土地出讓價(jià)格水平，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)應與公告確定拍賣(mài)時(shí)間相一致，即將估價(jià)基準日確定為公告中的拍賣(mài)之日。由此可見(jiàn)，拍賣(mài)底價(jià)的估價(jià)基準日一般為估價(jià)日期以后的某—個(gè)具體日期。

　　三是合理選用估價(jià)原則和估價(jià)方法。針對評估土地使用權拍賣(mài)底價(jià)的特點(diǎn)，宜遵循替代原則、最有效利用原則、預期收益原則和需求與供給原則等。按照評估原則與估價(jià)方法銜接一致的要求，評估土地使用權拍賣(mài)底價(jià)，首先應重點(diǎn)選用市場(chǎng)比較法和假設開(kāi)發(fā)法兩種評估方法。因為市場(chǎng)比較法較充分考慮了在估價(jià)基準日的近期市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的交易行情、市場(chǎng)承受能力，其測算的價(jià)格具有現勢性，容易為買(mǎi)賣(mài)雙方認同和接受。假設開(kāi)發(fā)法則充分地考慮了規劃條件下宗地自身最有效利用方式以及當前房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀和未來(lái)可能帶來(lái)的收益等。運用這種方法測算的地價(jià)，實(shí)際上相當于競買(mǎi)人最終獲得拍賣(mài)地塊所需支付的最高價(jià)格。這對于競買(mǎi)人最終確定購買(mǎi)價(jià)或拍賣(mài)人最終確定保留價(jià)都具有一定的指導作用。當然，運用上述兩種評估方法，相對而言也需要一定前提條件。在市場(chǎng)不發(fā)達、缺乏交易案例，或無(wú)城市規劃主管部門(mén)審定的詳細規劃設計方案的情況下，就只能選取基準地價(jià)系數修正法和成本逼近法等方法來(lái)進(jìn)行評估。

　　以評估地價(jià)為基準，綜合考慮各種影響因素確定拍賣(mài)底價(jià)。土地使用權拍賣(mài)底價(jià)的確定一般應以評估地價(jià)為基準，由土地出讓方在一定范圍內組織有關(guān)方面人員討論后最終確定。