十、市場(chǎng)調節價(jià)、政府指導價(jià)和政府定價(jià)

市場(chǎng)調節價(jià)、政府指導價(jià)和政府定價(jià)，是一組與政府對價(jià)格管制或干預的程度有關(guān)的價(jià)格�！吨腥A人民共和國價(jià)格法》（1997年12月29日中華人民共和國主席令第92號公布）第3條規定：“國家實(shí)行并逐步完善宏觀(guān)經(jīng)濟調控下主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機制。價(jià)格的制定應當符合價(jià)值規律，大多數商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，極少數商品和服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導價(jià)或者政府定價(jià)。”在房地產(chǎn)價(jià)格方面，例如《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》（1998年7月20日國務(wù)院令第248號發(fā)布）第30條規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓和商品房銷(xiāo)售價(jià)格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受?chē)�家�?yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應當實(shí)行政府指導價(jià)或者政府定價(jià)。”可見(jiàn)，從政府對價(jià)格管制或干預的程度來(lái)劃分，可將房地產(chǎn)價(jià)格分為市場(chǎng)調節價(jià)、政府指導價(jià)和政府定價(jià)。

市場(chǎng)調節價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競爭形成的價(jià)格。政府指導價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權限和范圍規定基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權限和范圍制定的價(jià)格。如在城鎮住房制度改革中，出售公有住房的標準價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。

政府對價(jià)格的干預，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)。最高限價(jià)是試圖規定一個(gè)對物業(yè)可以收取的最高價(jià)格；最低限價(jià)又稱(chēng)最低保護價(jià)，是試圖規定一個(gè)對物業(yè)可以收取的最低價(jià)格。政府對價(jià)格的干預還有規定成本構成或利潤率等，如規定新建的經(jīng)濟適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導價(jià)，按保本微利原則確定。其中，經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營(yíng)業(yè)性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金七項因素，利潤控制在3%以下。

十一、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值

原始價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)原值、原價(jià)，也稱(chēng)歷史成本、原始購置成本，是指一項資產(chǎn)在當初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，包括買(mǎi)價(jià)、運輸費、安裝費、繳納的有關(guān)稅費等。會(huì )計核算的歷史成本原則，要求將原始價(jià)值作為資產(chǎn)的入賬價(jià)值。

賬面價(jià)值又稱(chēng)賬面凈值、折余價(jià)值，是指一項資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計提折舊后的余額。

市場(chǎng)價(jià)值又稱(chēng)實(shí)際價(jià)值，是指一項資產(chǎn)現時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格；或者假設把該項資產(chǎn)拿到市場(chǎng)上去交易，它最可能實(shí)現的價(jià)格。

原始價(jià)值是始終不變的，賬面價(jià)值是隨著(zhù)時(shí)間的流逝而不斷減少的，市場(chǎng)價(jià)值是隨著(zhù)時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的。市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值或原始價(jià)值可能有關(guān)，但通常情況下是無(wú)關(guān)的。例如，某公司在1990年以500萬(wàn)元購入了某項資產(chǎn)，這筆交易客觀(guān)地計量了該項資產(chǎn)的價(jià)值，會(huì )計師就將這個(gè)價(jià)值計入資產(chǎn)負債表中。但是，這500萬(wàn)元是該項資產(chǎn)1990年的價(jià)值，它與該項資產(chǎn)現今的市場(chǎng)價(jià)值也許毫不相干了。另外，會(huì )計師試圖通過(guò)從資產(chǎn)負債表中定期扣減折舊額來(lái)反映該項資產(chǎn)隨著(zhù)時(shí)間的流逝而出現的老化。然而，1990年購買(mǎi)的該項資產(chǎn)也許在功能上早已落后，因此，在今天來(lái)看它可能完全喪失了價(jià)值；或者由于通貨膨脹或稀缺性增加，它現在的市場(chǎng)價(jià)值已遠遠高于原來(lái)的購置價(jià)格。物業(yè)由于具有保值增值特性，通常雖然經(jīng)過(guò)了若干年的使用，其市場(chǎng)價(jià)值比過(guò)去的購置價(jià)格還要高。

房屋重置價(jià)格是指某一基準日期，不同區域、不同用途、不同建筑結構、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費用、稅金及應獲得的利潤。

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