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房地產(chǎn)估價(jià)師 掃碼并回復房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)群
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2011房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》知識點(diǎn)歸納(3)

2011-08-03 11:11  來(lái)源:  字體:  打印 收藏

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  2.3.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

  在任何市場(chǎng)上,某種商品的價(jià)格反映了當時(shí)的市場(chǎng)供求狀況。但價(jià)格不僅預示市場(chǎng)的變化及其趨勢,還可以通過(guò)價(jià)格信號來(lái)指導買(mǎi)賣(mài)雙方的行為。簡(jiǎn)言之,價(jià)格機制是通過(guò)市場(chǎng)發(fā)揮作用的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能,可以分為以下幾個(gè)方面:

  2.3.2.1 配置存量房地產(chǎn)資源和利益

  由于土地資源的有限性,又由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設周期較長(cháng)而滯后于市場(chǎng)需求的變化,所以必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機構之間進(jìn)行分配。通過(guò)市場(chǎng)機制的調節作用,在達到令買(mǎi)賣(mài)雙方都能接受的市場(chǎng)均衡價(jià)格的條件下,就能完成這種分配。

  2.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行規律

  2.4.1 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

  房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)這兩個(gè)層面。

  2.4.1.1 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)

  在房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上,房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。對于企業(yè),空間是生產(chǎn)要素之一;對于家庭,空間是其消費的商品之一??臻g市場(chǎng)上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè),供給則來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng),即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數量。

  2.4.1.2 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

  在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上,房地產(chǎn)被當作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易,其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分,一是在擁有房地產(chǎn)期間內每單位時(shí)間(例如每年)所獲得的租金(或等效租金),二是在轉售時(shí)所實(shí)現的增值收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來(lái)的投資收益,必須擁有房地產(chǎn),這一點(diǎn)與空間市場(chǎng)是不同的。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求者是希望通過(guò)擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機構投資者,新增供給的來(lái)源則是新建的建筑物數量。

  2.4.1.3 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)

  房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)是緊密聯(lián)系在一起的??臻g市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平,該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率,從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求;同時(shí),空間市場(chǎng)上的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)一種均衡狀態(tài),在這個(gè)狀態(tài)下,租金和價(jià)格都不發(fā)生變化,價(jià)格與重置成本相同,新增量和折舊量相等,房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。這種均衡狀態(tài)是轉瞬即逝的,在大部分時(shí)間上市場(chǎng)都處于一種不均衡酌狀態(tài)中,但總是在向均衡狀態(tài)回復,圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng)。

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