1.4房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

　　很顯然，投資者在選擇投資機會(huì )時(shí)，如果其他條件都相同，他肯定會(huì )選擇收益最大的投資方案。但在大多數情況下，收益并非唯一的評判標準，還有許多其他因素影響投資決策。風(fēng)險就是影響房地產(chǎn)投資收益的一個(gè)重要因素。

　　1.4.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念

　　1.4.1.1風(fēng)險的定義

　　從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，人們就可以計算實(shí)際獲得的收益與預期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。圖1—1所示的A、B、C三項投資，C的風(fēng)險最大、B次之、A最小。

　　例如，物業(yè)l為寫(xiě)字樓項目，2002年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，預計2003年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%、為900萬(wàn)元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標準方差為10%；物業(yè)2為保齡球場(chǎng)項目，2002年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，2003年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性是50%、為800萬(wàn)元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標準方差為20%.因此可以推斷，物業(yè)2的投資風(fēng)險大于物業(yè)1的投資風(fēng)險。

　　當實(shí)際收益超出預期收益時(shí)，我們就稱(chēng)投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于預期收益時(shí)，我們就稱(chēng)投資面臨著(zhù)風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過(guò)債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預期收益增加的部分通常被稱(chēng)為“風(fēng)險報酬”。

　　1.4.1.2風(fēng)險與不確定性

　　風(fēng)險和不確定性有顯著(zhù)區別。風(fēng)險的定義前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，它涉及到變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標準方差來(lái)表示，用以描述分散的各種可能收益與均

　　值收益偏離的程度。一般說(shuō)來(lái)，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。

　　但如果說(shuō)某事件具有不確定性，則意味著(zhù)對于可能的情況無(wú)法估計其可能性。在這種情況下，對未來(lái)投資收益的估計就應該是定性的而非定量的。盡管有時(shí)人們會(huì )使用后悔值矩陣法或評分綜合評價(jià)法等。

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