2.1.4.7消費者或買(mǎi)家

　　消費者在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的取向是“物有所值”，即用適當的貨幣資金，換取使用或擁有房地產(chǎn)的滿(mǎn)足感或效用。但如果說(shuō)市場(chǎng)上的買(mǎi)家，則主要包括自用型購買(mǎi)者和投資型購買(mǎi)者兩種。購買(mǎi)能力是對自用型購買(mǎi)者的主要約束條件；而對投資型購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，其擁有物業(yè)后所能獲取的預期收益的大小往往決定了其愿意支付的價(jià)格水平。

　　2.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)結構

　　從宏觀(guān)上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)結構包括總量結構、區域結構、產(chǎn)品結構、供求結構和投資結構。要實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結構基本合理、價(jià)格基本穩定的市場(chǎng)目標，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì )經(jīng)濟及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展，必須準確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)上的這些主要結構關(guān)系。

　?。?）總量結構：從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售之間的數量結構關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。

　?。?）區域結構：分析在全國不同地區之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考查不同區域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規模、主要物業(yè)類(lèi)型、房?jì)r(jià)水平和政策措施的差異。

　?。?）產(chǎn)品結構：從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類(lèi)型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結構布局的合理程度。

　?。?）供求結構：針對某一物業(yè)類(lèi)型，分析其市場(chǎng)內部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。

　?。?）投資結構：根據投資者參與市場(chǎng)的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調關(guān)系。

　　2.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)細分

　　從識別和把握房地產(chǎn)宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類(lèi)型、增量存量、交易形式等標準，對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細分。

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