隨著(zhù)我國城市建設的發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設施及功能已不再滿(mǎn)足城市化發(fā)展的需要，舊城改造在一定時(shí)期內必將成為重要的課題，政府也必然出臺一系列的有關(guān)城市房屋拆遷相適應的法律、法規。新的《城市房屋拆遷管理條例》提出拆遷貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進(jìn)了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價(jià)機構及估價(jià)人員就如何合理化做好房屋拆遷估價(jià)？拆遷人如何對被拆遷人進(jìn)行補償？這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問(wèn)題。

　　一、在拆遷評估中主要存在著(zhù)以下幾方面的問(wèn)題

　　1、估價(jià)方法存在的問(wèn)題

　　目前大多數城市房地產(chǎn)拆遷評估，采取基準價(jià)格結合成新、區位、臨街等系數來(lái)綜合確定拆遷價(jià)，該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產(chǎn)估價(jià)規程》不符合。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數的影響，而且還受市場(chǎng)眾多因數影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產(chǎn)特性（個(gè)別性）決定的，因此我們僅僅以基準價(jià)格來(lái)測算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)是沒(méi)有說(shuō)服力的。其次，《房地產(chǎn)估價(jià)規程》中也找不出“基準價(jià)格”一詞的由來(lái)，更談不上其計算的依據及科學(xué)性。

　　2、確定房屋基準價(jià)格存在的問(wèn)題

　　房屋基準價(jià)的測算，首先是由政府來(lái)認定估價(jià)機構，后由該機構來(lái)測算，再由政府會(huì )同有關(guān)部門(mén)來(lái)確認其測算結果，實(shí)際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預，因此房屋基準價(jià)還不是市場(chǎng)行為，不能準確反映市場(chǎng)房屋價(jià)格變化，甚至還存在著(zhù)政府及其部門(mén)有意壓低基準價(jià)的行為。

　　3、房屋拆遷補償價(jià)存在的問(wèn)題

　�。�1）土地的補償價(jià)沒(méi)真正的體現。有些城市現行的房屋的拆遷補償價(jià)，是結合成新得出的房屋拆遷補償價(jià)，其最終結果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價(jià)，而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來(lái)的經(jīng)濟效用價(jià)值，更不能反映土地這一無(wú)形資產(chǎn)價(jià)，當然這一最終結果普遍反映補償價(jià)低這一結論。沒(méi)能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數，而是將土地與房屋重置價(jià)合并計為基準價(jià)，以房屋的建筑面積來(lái)測算，其結果必然導致同質(zhì)同量同價(jià)的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價(jià)格高這一歪理；（2）政府部門(mén)干預較多，甚至于有的地方政府為了體現其政績(jì)，壓價(jià)、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

　　4、在房屋性質(zhì)認定上存在的問(wèn)題

　　由于我國的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續，實(shí)在是強人所難。而有些城市一味強調手續的完善，在房屋性質(zhì)的認定上刻板教條，不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。其最終結果，導致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來(lái)更大收益這一客觀(guān)事實(shí)。

　　5、在安置房?jì)r(jià)格的確定上存在的問(wèn)題

　　眾所周知，安置房是由拆遷人（一般由開(kāi)發(fā)商）提供的，其價(jià)格的確定應是由開(kāi)發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場(chǎng)價(jià)呢？當然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價(jià)的確定存在著(zhù)問(wèn)題、其次，安置房?jì)r(jià)格滯后于拆遷房（因存在著(zhù)開(kāi)發(fā)期），不是同一時(shí)點(diǎn)的價(jià)，這樣必然導致在安置房?jì)r(jià)、拆遷補償價(jià)之間存在著(zhù)有失“公正、公平”性。

　　6、在房屋拆遷補償實(shí)施中存在的問(wèn)題

　　首先房屋拆遷評估當然以市場(chǎng)價(jià)來(lái)評估，是公正合理的；但是，城市的居民經(jīng)濟存在著(zhù)嚴重的兩級分化問(wèn)題，特別是拆遷范圍內的居民，他們是弱勢群體，大多為下崗職工、無(wú)業(yè)居民，有的長(cháng)期生病臥床不起，生活來(lái)源靠子女及周邊社區居民來(lái)接濟，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩定生產(chǎn)、生活的秩序，當他們獲得拆遷補償費后，這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢？一小套住房都購不起的。

　　二、造成上述問(wèn)題的主要原因

　　1、政企不分

　　首先表現在確定拆遷補償基準價(jià)格上，拆遷補償基準價(jià)價(jià)格的主體評估單位是由政府及有關(guān)部門(mén)來(lái)認定，而不是以估價(jià)機構競爭市場(chǎng)來(lái)獲��；估價(jià)內容上需政府及有關(guān)部門(mén)來(lái)界定。從而使這基準價(jià)格名義上是市場(chǎng)價(jià)，實(shí)際上還是政府指導價(jià)。其次，表現在補償價(jià)的確認上，有些政府及相關(guān)部門(mén)為了他們的政績(jì)，搞“形象工程”，有意壓低補償價(jià)，降低成本費用，至使難以實(shí)行的項目得以實(shí)行（如安徽省五河縣一文化休閑廣場(chǎng)）。

　　2、市場(chǎng)體系尚未完全健全，還處在一個(gè)發(fā)展階段

　　這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，但是有些城市各類(lèi)型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料；另外房地產(chǎn)交易信息還很不規范，還掌握在有些部門(mén)手里，很不暢通，房地產(chǎn)信息化體系還沒(méi)完全建立。

　　3、城市居民經(jīng)濟發(fā)展還很不平衡，兩級分化較嚴重

　　被拆遷人大都是弱勢群體，他們不可能隨便將其房屋賣(mài)給拆遷人來(lái)拆遷的，就是超出他們現有房屋的現價(jià)，他們也不可能變賣(mài)的。這是他們最基本的生活保障（住房）所決定的。

　　4、沒(méi)有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實(shí)施細則，致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態(tài)。

　　目前，我國的土地性質(zhì)是多種多樣的，土地所有權有國有和集體所有之分，國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價(jià)格上不考慮其性質(zhì)的劃分，那么，勢將導致我國土地使用權出讓處于難以實(shí)施階段，也必處于非�；靵y階段。我國城市土地使用權是有償有限期使用制度（《城市房地產(chǎn)管理法》明確規定的一項制度），但是，土地使用權在期限到期后，除可續期外，政府又如何進(jìn)行收回的呢？是將地上建筑物連同土地一起無(wú)償收回呢？還是有所補償收回呢？這些都沒(méi)有法律條文明確規定，這必將影響到我們在房地產(chǎn)拆遷補償價(jià)評估中考慮其剩余價(jià)值（即殘值），也無(wú)法測算出其價(jià)值的減損。

　　三、建議

　　1、完善有關(guān)配套文件，確定科學(xué)的估價(jià)方法

　　在基準價(jià)格的確定上，應以《房地產(chǎn)估價(jià)規范》為依據；在房屋的使用性質(zhì)的認定上，應充分考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值；在估價(jià)方法上，應以《房地產(chǎn)估價(jià)規程》來(lái)確定估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

　　2、加強對房屋估價(jià)活動(dòng)的監管，建設一支精良的評估隊伍

　　評估機構及評估人員應在市場(chǎng)競爭中獲取，而不是指令性的認定，政府部門(mén)應配合齊抓共管，即使拆遷評估結論得到認可，也應考慮弱勢群體的實(shí)際困難，只有這樣才能使拆遷順利進(jìn)行，有利于民有益于國的建設項目得以很好的實(shí)施。