這些規定都具有很強的針對性，熟悉內情的人都知道，這都是最近幾年里小區物業(yè)管理糾紛和沖突的經(jīng)驗教訓積累，有些條文甚至是業(yè)主用自己的血淚維權換來(lái)的。不過(guò)，從整體來(lái)看，新頒布的物業(yè)管理條例還是存在各方面的問(wèn)題：

　　最大的問(wèn)題，表現在《物業(yè)管理條例》的制定，實(shí)際上是違反《立法法》的�！段飿I(yè)管理條例》實(shí)際上包含兩個(gè)部分內容，一是業(yè)主大會(huì )及其業(yè)主委員會(huì )組織法，二是物業(yè)管理辦法。前者涉及基層群眾自主治理，后者涉及公民的民事基本制度�！读⒎ǚā返诎藯l規定，基層群眾自治制度、民事基本制度只能制定法律�！读⒎ǚā愤�規定，訴訟和仲裁制度只能制定法律，制定法律的權限歸全國人大及其常委會(huì )。但《物業(yè)管理條例》卻規定，業(yè)主不按期繳納物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司可以向法院提起訴訟。業(yè)主的確需要按照業(yè)主公約和物業(yè)管理合同按時(shí)繳納物業(yè)管理費，并且物業(yè)管理公司也可以按照全國人大及其常委會(huì )制定的民法、民事訴訟法和合同法等來(lái)提起民事訴訟，但物業(yè)管理條例作為行政法規來(lái)規定有關(guān)訴訟制度的內容，卻是違反《立法法》的�！段飿I(yè)管理條例》還規定了業(yè)主委員會(huì )與居委會(huì )之間的關(guān)系，這些內容也屬于基層群眾自治制度的范疇，應該由全國人大及其常委會(huì )制定法律。

　　由行政部門(mén)來(lái)制定基層群眾自治制度，由行政部門(mén)制定物業(yè)管理的民事基本制度，往往導致行政部門(mén)制約基層群眾自治權利，也導致行政權力利用自己制定法規的機會(huì )來(lái)不當干涉公民的民事權利行為，并且在設計具體規定的時(shí)候明顯帶有有利于行政管理和既得利益集團的色彩。這表現在如下方面：

　　有關(guān)物業(yè)管理的定義有利于行政部門(mén)和物業(yè)管理公司。物業(yè)管理是物業(yè)所有人對自己的物業(yè)進(jìn)行管理，聘請物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，只是其中的一種方式。但是物業(yè)管理條例規定，物業(yè)管理是指“業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)”。這就在法規上排除了業(yè)主自己對自己的物業(yè)進(jìn)行管理的可能性。這對于勞動(dòng)力比較富裕但貨幣收入不高的小區來(lái)說(shuō)是不公平的，因為他們也必須用珍貴的貨幣收入去聘請物業(yè)管理公司，而不能選擇親自管理。這就好像由行政法規規定所有的公民必須把自己買(mǎi)的菜交給飯店加工、所有的汽車(chē)司機必須把汽車(chē)交給汽車(chē)美容公司洗車(chē)一樣，顯然是荒唐的規定。

　　物業(yè)管理的定義有利于物業(yè)管理公司，而且也使得房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在物業(yè)管理過(guò)程中獲得了額外的權力，這表現在：物業(yè)管理是業(yè)主自主治理的活動(dòng)，業(yè)主大會(huì )及其業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主自主治理的組織，這樣的組織應該在民政部門(mén)的指導下成立并開(kāi)展活動(dòng)，而不應該由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導，否則業(yè)主的權利有可能受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)行政權力的損害，比如有些小區業(yè)主委員會(huì )成立后因為種種原因往往得不到行政部門(mén)的指導和支持，其成立過(guò)程往往增加了很多困難；聘請物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，是典型的民事行為，一旦有糾紛，應屬于“民不告、官不理”的范圍，但《物業(yè)管理條例》卻規定房地產(chǎn)行政部門(mén)負責監督全國物業(yè)管理活動(dòng)，并且物業(yè)管理公司出現違反合同的事項，可以用行政處罰權對其進(jìn)行處罰，這不免有擴大行政管理權力和為行政管理部門(mén)創(chuàng )造收入之嫌。尤其重要的是，一個(gè)小區到底需要多少物業(yè)管理費來(lái)使得自己的物業(yè)保值增值，這是典型的民事行為，這需要業(yè)主根據各個(gè)小區自己的需要以及自己的收入水平和物業(yè)管理費的成本收益比來(lái)做決定，但《物業(yè)管理條例》卻規定，“物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定”。對此，政府給與一定的指導，并代表業(yè)主的利益在業(yè)主的請求下監督物業(yè)管理公司濫收費行為，是可以的，但越俎代庖，政府用行政法規去規定物業(yè)管理應收多少費，這顯然是行政主管部門(mén)在利用制定行政法規的機會(huì )為自己撈取更多的行政權力，并且這樣做并不有利于業(yè)主更好地通過(guò)物業(yè)管理來(lái)使得自己的物業(yè)保值增值。

　　行政部門(mén)為了自己管理的方便，往往偏袒物業(yè)管理公司，并且賦予營(yíng)利性的企業(yè)以公共權力。比如《物業(yè)管理條例》規定，“對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告”。還規定“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益�！边@些規定，看起來(lái)好像是給物業(yè)管理公司添加了很多義務(wù)，但實(shí)際上是通過(guò)行政法規的形式，給營(yíng)利性的物業(yè)管理公司授予了很多不應該有的公共權力，而這些權力應該授予業(yè)主大會(huì )及其委員會(huì )，因為小區的主人是全體業(yè)主，是業(yè)主大會(huì )及其委員會(huì )，而物業(yè)管理公司是業(yè)主大會(huì )及其業(yè)主委員會(huì )通過(guò)商業(yè)合同聘請的。那么，行政部門(mén)為什么把這些公共權力授予物業(yè)管理公司而不是業(yè)主大會(huì )及其委員會(huì )呢？其原因就是房地產(chǎn)管理部門(mén)在目前階段與物業(yè)管理公司的關(guān)系比與業(yè)主的關(guān)系要親近，把權力授予物業(yè)管理公司，管理起來(lái)更加方便�；蛟S也正是這一原因，《物業(yè)管理條例》規定，業(yè)主不繳物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司可以向法院起訴，但物業(yè)管理公司沒(méi)有提供相應的物業(yè)管理服務(wù)，《物業(yè)管理條例》卻沒(méi)有對等地規定業(yè)主和業(yè)主委員會(huì )可以向人民法院起訴。這說(shuō)明《物業(yè)管理條例》偏袒物業(yè)管理公司。而物業(yè)管理實(shí)踐中也表明，由于沒(méi)有任何法律明確規定業(yè)主委員會(huì )是法人，它雖然根據《物業(yè)管理條例》有權與物業(yè)管理公司簽訂合同，但如果向法院起訴物業(yè)管理公司，法院可以以其沒(méi)有法人資格而拒絕其起訴請求�！段飿I(yè)管理條例》沒(méi)有規定業(yè)主委員會(huì )可以向法院起訴物業(yè)管理公司，這使得業(yè)主在維護自己權利時(shí)無(wú)法利用司法途徑，明顯處于弱勢地位。

　　《物業(yè)管理條例》規定：業(yè)主大會(huì )及其業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作；在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。這些規定具有一定的針對性，因為在公共安全服務(wù)方面，業(yè)主委員會(huì )聘請物業(yè)管理公司提供治安服務(wù)，居委會(huì )也有一項法定職責協(xié)助社會(huì )治安，而公安機關(guān)作為政府機構更具有提供治安服務(wù)的職能。三個(gè)機構，都提供治安服務(wù)，顯然需要相互配合，還可以相互指導，甚至相互監督。但《物業(yè)管理條例》只規定業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )要配合公安機關(guān)，要配合居民委員會(huì )，并且受其指導和監督，而沒(méi)有規定要配合其他政府機關(guān)，也沒(méi)有規定居民委員會(huì )應該承擔什么法律義務(wù)與業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )協(xié)調自己的工作。因此，這些規定其實(shí)是片面的。不過(guò)，從道理上來(lái)說(shuō)，這些規定其實(shí)是不必要的，因為業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主自主管理小區物業(yè)的基層群眾自治組織，必然要配合所有政府部門(mén)的工作，也必然要協(xié)調好與居委會(huì )之間的關(guān)系。當然，業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主基于物業(yè)產(chǎn)權的自主治理組織，居委會(huì )作為居民公共事務(wù)的自主治理組織，雖然其權利基礎有差異，但具體職能方面的確有很多重復。如何協(xié)調兩者之間的關(guān)系，事關(guān)城市社區治理能否順利發(fā)展，需要公民在實(shí)踐中繼續探索和積累經(jīng)驗，也需要全國人大及其常委會(huì )進(jìn)一步修改和完善并制定基層群眾自治的相關(guān)法律。

　　總之，《物業(yè)管理條例》使得一片混亂、缺乏秩序的小區物業(yè)管理有了一個(gè)稍稍有些像樣的制度框架，解決了一些最近幾年暴露出來(lái)的突出問(wèn)題。但是，由于這一條例是房地產(chǎn)行政部門(mén)主導下制定的，帶有很強的部門(mén)利益和強勢既得利益集團的痕跡，使得業(yè)主在維護自己的權利時(shí)依然面臨著(zhù)很大的制度障礙，而行政主管部門(mén)和強勢既得利益集團則可以通過(guò)這一條例取得非同尋常的權力和利益。這不利于城市社區自主治理結構的正常發(fā)展，也不利于業(yè)主行使權利自主管理好自己的物業(yè)，不利于業(yè)主塑造安定團結、和平發(fā)展的社區新生活�；�于業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )是基層群眾自治組織，根據《立法法》，應該由全國人大及其常委會(huì )來(lái)制定法律。根據現有的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗，明確物業(yè)管理是業(yè)主的權利，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )是基層群眾自治組織，根據《立法法》確定的立法權限，由全國人大或者常委會(huì )制定社區自治。好！不過(guò)，好像是在單元門(mén)口的，說(shuō)明他們還不徹底，不敢把社區的土地都說(shuō)成是“私家地”。其實(shí)，紅線(xiàn)以?xún)鹊亩际撬郊业亍?/P>