七、突破業(yè)主委員會(huì )的單一模式的單調格局，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì )自治管理優(yōu)勢

　　由于我國地域遼闊，經(jīng)濟發(fā)展不平衡是一特征，用一刀切的辦法統一采用一種固定模式，不利于物業(yè)管理的健康發(fā)展。盡管深圳市范圍不大，但情況也千差萬(wàn)別，根據不同的經(jīng)濟水平檔次和發(fā)展的階段性，應該按照“百花齊放，百家爭鳴”的原則，允許業(yè)主委員會(huì )充分發(fā)揮自治管理的自身優(yōu)勢，以多種模式共存是理所當然的。對于規模小、條件不成熟的業(yè)主委員會(huì )，賦予其一般性群眾組織的主體資格；對于一定規模的、條件成熟的業(yè)主委員會(huì )鼓勵其成為社會(huì )法人團體。因此，在物業(yè)管理法律、法規中應立法明確規定：“政府鼓勵有一定規模的、條件成熟的業(yè)主委員會(huì )成為社會(huì )法人團體。對于規模較小、條件不成熟的業(yè)主委員會(huì )應依據我國民事訴訟法的有關(guān)規定賦予其他組織的訴訟主體資格�！边@種允許業(yè)主委員會(huì )多種形式共存，一方面適應了世界潮流，即管理團體法人的趨勢，另一方面解決了爭論已久的兩難問(wèn)題――如果不是法人團體就沒(méi)有訴訟主體資格，如果是法人團體又沒(méi)有承擔民事責任的獨立經(jīng)濟的矛盾。

　　八、依法強化國有物業(yè)建筑物的物業(yè)管理招標投標

　　引入競爭機制，推行物業(yè)管理招投標，徹底改變誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的壟斷經(jīng)營(yíng)局面，這是物業(yè)管理走向市場(chǎng)的一個(gè)重要舉措。物業(yè)管理招標投標是指物業(yè)建筑物開(kāi)發(fā)建設單位或業(yè)主委員會(huì )運用市場(chǎng)競爭和價(jià)值規律，通過(guò)招標投標的形式，以物業(yè)管理權為標的，招請若干個(gè)物業(yè)管理公司秘密報價(jià)競爭，由開(kāi)發(fā)建設單位或業(yè)主委員會(huì )從中選擇優(yōu)勝的物業(yè)管理公司中標并與之達成協(xié)議，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的過(guò)程。簡(jiǎn)單的說(shuō)，物業(yè)管理招標投標就是通過(guò)招標投標的形式選聘物業(yè)管理公司。

　　物業(yè)建筑物開(kāi)發(fā)建設單位或業(yè)主委員會(huì )通過(guò)招標投標方式選聘物業(yè)管理公司，其目的在于選擇適當的物業(yè)管理公司。因而物業(yè)建筑物開(kāi)發(fā)建設單位或業(yè)主委員會(huì )在招標時(shí)必須考慮投標者的技術(shù)實(shí)力、經(jīng)濟實(shí)力、管理經(jīng)驗、物業(yè)管理資質(zhì)等級、以往的物業(yè)管理業(yè)績(jì)、服務(wù)質(zhì)量、管理費用的收取標準是否合理、信譽(yù)是否良好等反映物業(yè)管理公司整體素質(zhì)的各種綜合因素。對于眾多的投標者，物業(yè)建筑物開(kāi)發(fā)建設單位或業(yè)主委員會(huì )應按照一定的標準，選擇中標者，再與中標者簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理引入招標投標，實(shí)際上就把物業(yè)管理行業(yè)直接推入到社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟之中，因此，這實(shí)際上也是物業(yè)管理市場(chǎng)化的具體體現，是物業(yè)管理行業(yè)中引入競爭機制的具體體現。物業(yè)管理的招標投標不僅為物業(yè)建筑物開(kāi)發(fā)建設單位或業(yè)主委員會(huì )提供了選聘高素質(zhì)物業(yè)管理公司的較大空間，同時(shí)也為物業(yè)管理公司提供了公平競爭的機會(huì )。因此，物業(yè)管理的招標投標的優(yōu)勝劣汰法則，有利于全面提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，有利于增強了物業(yè)管理公司的活力，有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

　　物業(yè)管理招標投標是一個(gè)競爭過(guò)程，必須遵循公開(kāi)、公平、公正和誠實(shí)信用的原則，應當有嚴格的規范，因此，在物業(yè)管理法律、法規的立法中明確規定：“屬于政府或國有資產(chǎn)形成的物業(yè)建筑物，以及已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì )的物業(yè)建筑物，應依法采用招標投標方法選聘物業(yè)管理企業(yè)。政府鼓勵其他的物業(yè)建筑物依法采用招標投標方法選聘物業(yè)管理企業(yè)�！逼渲械暮诵氖菑娬{了“依法采用”，是要嚴格依照國家招標標法的基本原則和程序進(jìn)行，在此基礎上才是執行物業(yè)管理行業(yè)內的招標投標規則。依據《中華人民共和國招標投標法》第二條：“在中華人民共和國境內進(jìn)行招標投標活動(dòng)，適用本法�！钡囊幎�，依法首先是物業(yè)管理招標投標活動(dòng)必須嚴格遵守《中華人民共和國招標投標法》和相關(guān)的物業(yè)管理法律、法規和政策的規定。對《中華人民共和國招標投標法》所確立的各項行為規則，不得違反，不得規避。盡管我們深圳在這方面走在全國的前列，但如何努力創(chuàng )造公平、公開(kāi)、公正的市場(chǎng)環(huán)境，還有待不斷的探索。這里有一個(gè)下位法與上位法的銜接，協(xié)調新問(wèn)題需要解決。

　　九、確立物業(yè)管理基金的設立原則

　　物業(yè)管理基金又可以稱(chēng)為共同儲備基金。設立物業(yè)管理基金的主要目的是為了應付在物業(yè)管理活動(dòng)中巨額的非預見(jiàn)性開(kāi)支，尤其是為維持和保存區分所有建筑物共用部分的正常運作、正常使用功能而進(jìn)行的修繕改良的開(kāi)支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產(chǎn)折舊費的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造，因此，物業(yè)管理基金的作用類(lèi)似于區分所有建筑物共用部分固定資產(chǎn)折舊費的計提。

　　眾所周知，區分所有建筑物在建成之后，必然會(huì )受到自然環(huán)境和人為的損害。隨著(zhù)時(shí)間的增加，自然環(huán)境如風(fēng)力、重力、震動(dòng)、大氣、水、雷電等對區分所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒(méi)有建立管理基金，就不可能合理、有效地安排區分所有建筑物的修理和保養計劃，必然會(huì )加速區分所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會(huì )由于維修保養不及時(shí)使區分所有建筑物過(guò)早達到危險程度，縮短了區分所有建筑物的使用壽命使之提前到達設計壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業(yè)管理基金，就可以有效、合理地妥善安排區分所有建筑物的修繕改良，區分所有建筑物就可以得到有效的維修養護，使區分所有建筑物處于良好的狀態(tài)和正常運行，充分發(fā)揮區分所有建筑物的正常使用功能，不斷延長(cháng)區分所有建筑物的使用壽命，改善和提高了區分所有建筑物的使用功能，提高了區分所有建筑物的檔次和適應性，進(jìn)而推動(dòng)了區分所有建筑物的升值，使區分所有權人獲得有效地經(jīng)濟價(jià)值，最大限度地提高了投資的回報率。

　　在物業(yè)管理法律、法規的立法中我們確立了物業(yè)管理維修基金和公用設施專(zhuān)用基金作為物業(yè)管理基金。其中規定各類(lèi)物業(yè)管理都應設立物業(yè)管理維修基金，而公用設施專(zhuān)用基金原則上只適用于住宅類(lèi)物業(yè)管理。這樣做是因為住宅類(lèi)的物業(yè)管理都直接面對著(zhù)居民，同時(shí)在住宅區內用于居民公益性質(zhì)的公用設施相對比較多，考慮到居民的經(jīng)濟承受能力，一般在需要對公用設施的維修養護以及更新改造時(shí)，需要的費用比較多，居民往往難以一下子承受，同時(shí)這些費用收集比較困難，這就直接影響了公用設施的維修養護以及更新改造的效率，從這個(gè)意義上設置公用設施專(zhuān)用基金具有一定的社會(huì )公益性質(zhì)。相反對于非住宅類(lèi)的物業(yè)管理，公用設施相對較少，費用小也比較容易籌集，因此，沒(méi)有設置公用設施專(zhuān)用基金的必要。

　　十、明確物業(yè)管理服務(wù)收費市場(chǎng)機制的協(xié)商定價(jià)導向

　　以業(yè)主承受能力為借口，導致的物業(yè)管理服務(wù)收費標準偏低，是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個(gè)重要原因。多數物業(yè)管理企業(yè)疲于生計，必須靠其他經(jīng)營(yíng)收入才能維持收支平衡，這種普遍現象說(shuō)明現行物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準缺乏科學(xué)性和合理性。國家建設部有關(guān)領(lǐng)導最近向新聞媒體透露：作為扶持物業(yè)管理這一朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)邁向市場(chǎng)化的重要一部，國家目前正在考慮在職工工資改革中加入物業(yè)管理費用支出部分，將物業(yè)管理費用以補貼形式列入職工工資。物業(yè)管理是市場(chǎng)行為，必須遵循社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的客觀(guān)規律，物業(yè)管理服務(wù)收費也應遵循市場(chǎng)規律，應由當事人按照市場(chǎng)規律的客觀(guān)要求自行協(xié)商確定價(jià)格。因此，在物業(yè)管理法律、法規的立法中明確規定服務(wù)收費標準制定的導向是協(xié)商定價(jià)：“已成立業(yè)主委員會(huì )的，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定，可以通過(guò)物業(yè)管理招標投標的形式確定，在物業(yè)管理服務(wù)合同中應明確物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。物業(yè)建筑物已交付使用尚未成立業(yè)主委員會(huì )的，物業(yè)管理服務(wù)的收費標準由物業(yè)管理企業(yè)在政府指導價(jià)范圍內提出，報市、區價(jià)格行政主管部門(mén)核定�！蓖瑫r(shí)應在物業(yè)管理法律、法規的立法中設定收費標準的確定原則是：“確定物業(yè)管理服務(wù)收費標準，應當遵循公平、公開(kāi)、合理以及與物業(yè)管理服務(wù)水平相適應的原則�！倍�不是業(yè)主經(jīng)濟承受能力為標準。

　　十一、明確收繳物業(yè)管理費用屬于物權行為，具有優(yōu)先受償權和追及權的法律效力

　　依據建筑物區分所有權法律制度，收繳物業(yè)管理費用屬于物權行為。而物權是具有優(yōu)先受償權和追及權的。所謂“優(yōu)先受償權”是指在同一物上有數種權利同時(shí)存在時(shí)，物權具有較其他權利優(yōu)先行使的效力，物權的效力優(yōu)于債權，某一債務(wù)人在破產(chǎn)宣告前，對屬于債務(wù)人所有的財產(chǎn)有抵押和留置權等擔保物權的，可就其財產(chǎn)先于破產(chǎn)債權人受償，即所謂別除權�！白芳皺唷笔侵肝餀嗟臉说奈锊徽撧D移到任何人手中，物權的權利人均可向實(shí)際占有人主張權利，而無(wú)論實(shí)際占有人的取得是合法還是非法。實(shí)際上在物業(yè)管理行業(yè)中存在的“認房不認人”的國際慣例的就是物權行為的追及權的具體體現。因此，在物業(yè)管理法律、法規的立法中明確規定：“依據物權行為的優(yōu)先受償權和追及權的法律效力的原則，無(wú)論物業(yè)建筑物易手是采用按揭、抵押、轉讓、贈與、繼承，還是拍賣(mài)，其受益人都有交納前業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費用的義務(wù)，新業(yè)主交納后可以依據法律途徑以債務(wù)的形式向前業(yè)主追討�！蓖瑫r(shí)第一百零二條明確規定：“物業(yè)建筑物按揭、抵押轉讓、贈與繼承、拍賣(mài)等易手時(shí)，如果通過(guò)房地產(chǎn)交易機構，按照優(yōu)先受償權的原則，房地產(chǎn)交易機構應該從房款中將前業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費用、滯納金等代為扣除，并直接交付給物業(yè)管理企業(yè)�！辈⑶以谖飿I(yè)管理條例法律、法規的立法中相應地規定違反這些規定所應承擔的法律責任。

　　十二、設定了區分所有權的強制剝奪的執行程序

　　按照建筑物區分所有權的理論，強制剝奪區分所有權的方式主要有禁止使用專(zhuān)有部分、拍賣(mài)區分所有權二種。這是對違反義務(wù)的區分所有權人或專(zhuān)有部分占用人的最為嚴厲的制裁措施，是一項禁止使用專(zhuān)有部分的制度。如果區分所有權人有重大違反義務(wù)的情形，已經(jīng)不可能維持建筑物內的共同關(guān)系，那么，經(jīng)全體區分所有權人過(guò)半數同意，就可以剝奪其專(zhuān)有權。為了慎重期間，通常強制剝奪區分所有權的決議應該由業(yè)主大會(huì )的特別事項議決程序形成，并由人民法院判決執行。

　　最早規定剝奪區分所有權的是1948年頒布的《奧地利住宅所有權法》，該法第十條規定“從共同關(guān)系中予以驅逐”�，F行的《德國住宅所有權法》進(jìn)一步完善了區分所有權剝奪制度，以制裁共同關(guān)系中違反義務(wù)的區分所有權人�！兜聡�住宅所有權法》第十八條規定，構成被剝奪的原因主要為“區分所有權人對其自己所應負的義務(wù)有重大違反的情形，以致無(wú)法期待其繼續維持共同關(guān)系�！眳^分所有權人如果因酒精或藥物中毒而喪失自主意思，致有引起火災的危險，或罹患惡性疾病，或有侵害他人行為的精神病等，均可構成剝奪理由。在實(shí)務(wù)中尚認為其使用專(zhuān)有部分賣(mài)淫情形時(shí)，也可構成剝奪理由。在我國物權法草案的第一百條和第一百零四條的強制措施中也參照了德國、日本以及我國臺灣地區的立法經(jīng)驗，設立了由管理人或管理委員會(huì )請求人民法院強制出讓及拍賣(mài)制度的法律規定。其目的就在于為了建立區分所有建筑物的安全、舒適及衛生的居住環(huán)境，確保居住的品質(zhì)。

　　為了與我國民法物權法的建筑物區分所有權的法律制度相銜接、協(xié)調、配套和統一，為了與國際慣例接軌，為了維護和營(yíng)造物業(yè)管理區域以及區分所有建筑物的安全、舒適及衛生的居住環(huán)境，確保居住的品質(zhì)，我們在物業(yè)管理法律、法規的立法中應設定強制剝奪區分所有權的條款。明確規定有下列五種情況之一的行為可以強制剝奪區分所有權：1.對專(zhuān)有部分的利用，嚴重妨礙建筑物的正常使用和安全，經(jīng)制止而不停止的；2.嚴重違反全體業(yè)主的共同利益的行為，并且情節重大，經(jīng)制止而不停止的；3.嚴重違反業(yè)主公約的行為，并且情節重大，經(jīng)制止而不停止的；4.拖欠物業(yè)管理費用以及滯納金等總費用已經(jīng)超過(guò)其物業(yè)建筑物當前市面價(jià)值的50%以上，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理公司強制催繳，仍未交納的；5.嚴重違反本條例的強制性規定，經(jīng)制止而不停止的。有上述五種行為之一的“受到侵害的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主大會(huì )請求以特別事項議決程序形成強制出讓區分所有權決議，訴請人民法院責令業(yè)主出讓其區分所有權或禁止專(zhuān)有部分占用人使用其占用的專(zhuān)有部分；當業(yè)主大會(huì )休會(huì )或未形成決議時(shí)，受到侵害的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)可以直接向人民法院訴請責令業(yè)主出讓其區分所有權或禁止專(zhuān)有部分占用人使用其占用的專(zhuān)有部分”�！叭嗣穹ㄔ号袥Q責令出讓其區分所有權后三個(gè)月內，業(yè)主不自行出讓并完成所有權移轉登記手續的，受到侵害的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)可以申請人民法院對其區分所有權進(jìn)行強制拍賣(mài)�！�

　　應該指出目前在物業(yè)管理活動(dòng)中所涉及到的物業(yè)管理法律問(wèn)題遠遠不止上述這些，諸如物業(yè)管理的監督、開(kāi)發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和權利義務(wù)、規范物業(yè)管理市場(chǎng)競爭、政府在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位與作用……等等隨著(zhù)物業(yè)管理的深入發(fā)展和規模的不斷擴大，人們的對物業(yè)管理的法律意識的不斷提高，深入研究和探索思考物業(yè)管理的法律問(wèn)題，強化物業(yè)管理理論研究，用建筑物區分所有權構筑起物業(yè)管理理論體系，從立法對策上構筑物業(yè)管理生存和發(fā)展的法制基礎，是我們從事物業(yè)管理行業(yè)的每一個(gè)業(yè)內人士應盡的職責和義務(wù)，只有通過(guò)我們大家的不斷探索、開(kāi)拓和進(jìn)取，才能迎來(lái)二十一世紀物業(yè)管理的燦爛明天。