隨著(zhù)我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟制度的建立和發(fā)展，住房制度改革的深化，商品房市場(chǎng)逐步確立和完善，居民自己購買(mǎi)房屋已成為普遍現象。與之相適應，傳統的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現今的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理所取代。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的一種專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、企業(yè)化的模式已漸漸走入千家萬(wàn)戶(hù)，為人們所接受。在物業(yè)管理中，調整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的重要依據是物業(yè)服務(wù)合同。正確認識物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和內容，明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務(wù)，是正確解決物業(yè)糾紛，保障業(yè)主利益的關(guān)鍵。

　　一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和特征

　　物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費用的書(shū)面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權利和承擔的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件，提供了當事人雙方活動(dòng)的范圍和準則，是業(yè)主的權利保障書(shū)，在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。正確認識物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)內容及注意事項，對每位業(yè)主都很重要。

　　1、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

　　在我國傳統的計劃經(jīng)濟體制下，實(shí)行的是福利分房，由政府房屋主管部門(mén)統一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設，由單位安排專(zhuān)人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶(hù)與房屋管理者之間一般是所屬關(guān)系，處于被管理和被領(lǐng)導的地位。

　　隨著(zhù)住房制度的改革，房屋所有權轉歸個(gè)人所有，享有了自主選擇管理人的權利。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同獲得物業(yè)管理的權利，為全體業(yè)主提供服務(wù)。根據合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應的服務(wù)，而業(yè)主要支付對應的物業(yè)服務(wù)費用。從這一方面來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當事人，是平等的主體，享有相當的權利和義務(wù)。兩者之間成立的是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公平、等價(jià)有償和誠實(shí)信用原則。所以，物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。

　　2、物業(yè)服務(wù)合同的特征

　�。�1）物業(yè)服務(wù)合同是典型的民事合同，它不同于委托合同，是合同法十五種有名合同之外的無(wú)名合同，是市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的新型合同。它以提供物業(yè)服務(wù)為主要內容，協(xié)調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，是關(guān)系人們生活居住的重要合同。在2002年稿的《中國民法典草案建議稿》中，增加了物業(yè)管理合同，其第1318條定義為“物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人受業(yè)主或者業(yè)主團體委托，為委托人持續處理物業(yè)管理事務(wù)，委托人支付報酬的合同”，將它定性為委托合同。但是在2003年全國人大常委會(huì )法制工作委員會(huì )發(fā)布的《中華人民共和國國民法（草案）》合同編則僅增加了保證合同一章，并未對物業(yè)服務(wù)合同作出規定。我個(gè)人認為，基于物業(yè)服務(wù)合同的典型性和重要性，而《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)合同規定極為簡(jiǎn)單，應該在合同法中增設物業(yè)服務(wù)合同，以規范和指導物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，保障雙方的合法權益。在法律未作出明確規定時(shí)，則可適用合同法的一般規定。

　�。�2）物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現了所有權與管理權的分離�，F代社會(huì )高速發(fā)展，要求實(shí)現社會(huì )化大分工，每個(gè)人精通自己行業(yè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)，而其他工作交由該行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人員完成，知識專(zhuān)業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了效率，降低了成本。物業(yè)管理企業(yè)擁有專(zhuān)門(mén)物業(yè)管理技能，利用自己的技術(shù)為業(yè)主服務(wù)，行使管理權。業(yè)主是物業(yè)的所有人，基于所有權對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監督。

　�。�3）物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同。雙務(wù)合同是指當事人雙方互負對待給付義務(wù)的合同。在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設備的養護、維修，小區環(huán)境衛生清潔和保安等服務(wù)，業(yè)主支付費用，雙方的權利義務(wù)是相互對應相互依賴(lài)的。物業(yè)服務(wù)收費的一項基本原則是質(zhì)價(jià)相符，充分反應了其雙務(wù)性的特點(diǎn)。

　�。�4）物業(yè)服務(wù)合同是有償合同，要式合同。

　　3、物業(yè)服務(wù)合同是否委托合同

　　有人認為物業(yè)服務(wù)合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人約定，由委托人處理委托人事務(wù)的合同。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主聘任，為業(yè)主提供服務(wù)，代替業(yè)主管理小區物業(yè)及相關(guān)事物。從這點(diǎn)看，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同有相似之處。但仔細分析合同的特點(diǎn)以及當事人的權利義務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。

　�。�1）委托合同中，受托人應當按照委托人的指示處理委托事務(wù)，受托人以委托人的名義處理委托事務(wù)，產(chǎn)生的法律后果有委托人承擔。而物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人，有自己的經(jīng)營(yíng)方法，在業(yè)主將小區委托于其管理時(shí)，它以自己的經(jīng)營(yíng)費用，自己的名義開(kāi)展業(yè)務(wù)，并獨立承擔對外法律后果。

　�。�2）委托合同的重要特點(diǎn)之一就是委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。而對于物業(yè)服務(wù)合同，除合同約定的條件成就外，物業(yè)管理企業(yè)不得隨意解除合同；業(yè)主委員會(huì )只有在業(yè)主大會(huì )以經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過(guò)決議后才能解聘物業(yè)管理企業(yè)，也必須滿(mǎn)足合同解除的相關(guān)條件。

　�。�3）委托合同一般是無(wú)償合同、不要式合同。物業(yè)管理是一種市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)型企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主支付報酬，是有償合同。物業(yè)服務(wù)合同應當采取書(shū)面形式，有的地方物業(yè)管理條例還要求在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，是典型的要式合同。

　　二、物業(yè)服務(wù)合同的訂立-業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)自由

　　根據契約自由原則，當事人可以自由選擇相對人。在物業(yè)服務(wù)合同中表現為業(yè)主可以自由選擇為其提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)。然而，在實(shí)際生活中，開(kāi)發(fā)商在房屋竣工出售前，常常選定一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)為它管理物業(yè)，即前期物業(yè)管理。通常，該物業(yè)管理企業(yè)或者是開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè)，與開(kāi)發(fā)商利益一致，或者由原來(lái)的房管所轉變而來(lái)，受到行政單位制約。開(kāi)發(fā)商捆綁銷(xiāo)售，強制業(yè)主同意其選定的物業(yè)管理企業(yè)，或者行政部門(mén)加以干涉，在很大程度上限制了業(yè)主的選擇自由。雖然業(yè)主大會(huì )成立后，可以通過(guò)決議選擇其他的物業(yè)管理企業(yè)，但是多數情況下，業(yè)主們出于方便等考慮，會(huì )接納前期物業(yè)管理企業(yè)繼續為自己服務(wù)。等到出現問(wèn)題時(shí)，根據前期物業(yè)服務(wù)合同的內容，業(yè)主常常處于弱勢，其利益難以追回。所以，要保障業(yè)主的權益，首先要規范物業(yè)管理企業(yè)，使之與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和行政單位脫鉤，成為獨立經(jīng)營(yíng)、自負盈虧的法人，實(shí)現物業(yè)管理企業(yè)和開(kāi)發(fā)商之間的平等主體關(guān)系。只有這樣，開(kāi)發(fā)商才能從維護整個(gè)物業(yè)的角度，選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)，符合業(yè)主的利益，同時(shí)能夠防止傳統的行政權力干涉業(yè)主的選擇自由。2001年9月，景洲大廈在深圳首開(kāi)先例，第一次由業(yè)主投票表決成功炒掉了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)管理公司，使房地產(chǎn)行業(yè)流行多年的“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理”的物業(yè)管理模式成為終結，在地產(chǎn)物管界引起了軒然大波，被媒體稱(chēng)為“景洲事件”，得到了國家建設部的肯定，推動(dòng)了中國房地產(chǎn)物管行業(yè)的改革，其目標就是“房地產(chǎn)必須與物業(yè)管理分離”，為業(yè)主更好的行使自由選擇權提供條件。

　　選擇物業(yè)管理企業(yè)的自由是業(yè)主們的自由，其權利是以在業(yè)主大會(huì )中行使投票權的方式實(shí)現的�！斑x聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過(guò)”，實(shí)行的是少數服從多數的原則，所以單個(gè)業(yè)主的自由是受到一定限制的。物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主簽訂的。實(shí)踐中出現了業(yè)主委員會(huì )為了物業(yè)管理企業(yè)所給的好處，而在選定物業(yè)管理企業(yè)或者議定具體條款時(shí)，與業(yè)主大會(huì )的決議不符的情況，這樣的行為無(wú)疑侵犯了業(yè)主的權利，業(yè)主可以聯(lián)名要求業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，罷免業(yè)主委員會(huì )，同時(shí)申請法院以業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)惡意串通，侵害業(yè)主利益為由而宣告物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。