隨著(zhù)物業(yè)管理的迅猛發(fā)展，隨著(zhù)物業(yè)管理規模和覆蓋面的迅速擴增，廣大業(yè)主權利意識的覺(jué)醒，物業(yè)管理的許多需要亟待解決的、深層次的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和實(shí)際問(wèn)題，如現有法規的缺陷、業(yè)主的權利義務(wù)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司的法律地位和法律關(guān)系，《業(yè)主公約》的法律地位與作用，物業(yè)管理費用標準的價(jià)值導向與收繳行為的法律效力等等，也已經(jīng)開(kāi)始浮現出來(lái)。這些復雜問(wèn)題的解決，無(wú)疑最終都會(huì )歸結到物業(yè)管理理論研究以及立法對策上來(lái)。同時(shí)，目前物業(yè)管理進(jìn)入了快速發(fā)展的重要時(shí)期，也到了非要解決這些復雜問(wèn)題的關(guān)鍵時(shí)刻，如果我們不能從理論上科學(xué)認識和尋求出物業(yè)管理的內在的、必然的聯(lián)系，就無(wú)法順利地用立法途徑從根本上徹底解決這些復雜問(wèn)題，就可能使這些復雜問(wèn)題成為物業(yè)管理繼續健康發(fā)展前進(jìn)的羈絆。

　　一、現有法規存在的缺陷直接束縛著(zhù)物業(yè)管理的健康發(fā)展

　　盡管全國各地近年來(lái)都加快了物業(yè)管理的立法步伐，制定和出臺了許多地方性物業(yè)管理法規和規章，取得了一定的立法成就，但綜觀(guān)這些物業(yè)管理法規普遍都存在著(zhù)這樣或那樣的缺陷，這些缺陷主要表現在以下幾個(gè)方面：

　　1.現有的法規缺乏一個(gè)強有力的、科學(xué)完整的物業(yè)管理理論體系的支持，物業(yè)管理理論滯后物業(yè)管理實(shí)踐、滯后物業(yè)管理的立法�！懊�著(zhù)石頭過(guò)河”，憑著(zhù)感覺(jué)立法，具有較濃厚的實(shí)用主義色彩，沒(méi)有真正尋求到建筑物區分所有權這個(gè)物業(yè)管理理論的根源，沒(méi)有。致使各物業(yè)管理活動(dòng)的責任主體法律地位不明確，權利義務(wù)不清楚，法律關(guān)系不清晰等等，造成許多物業(yè)管理熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題一直困擾著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)，影響著(zhù)物業(yè)管理的立法，使物業(yè)管理裹足不前，無(wú)法可持續的健康發(fā)展；

　　2.現有的物業(yè)管理法規整體性、配套性、協(xié)調性、互補性相對比較差，個(gè)別地方顯得雜亂無(wú)章，沒(méi)有建立一個(gè)系統的、完善的法規體系；

　　3.由于缺乏全國性的、最權威的物業(yè)管理法律、法規，自然反映出現行的物業(yè)管理法律、法規的滯后和立法檔次不高的問(wèn)題，導致社會(huì )各界要求物業(yè)管理立法的呼聲逐年高漲�，F有的地方性物業(yè)管理法規只有深圳、珠海、廣東、上海、寧波、青島、廈門(mén)、江西等八個(gè)省是以物業(yè)管理條例的地方性法規形式出現的，而更多的省市則大多是以物業(yè)管理辦法這種行政規章或紅頭文件的形式出現，法律效力等級比較低。這些行政規章或紅頭文件的法律效力等級比較低，在實(shí)施中就存在著(zhù)很大的局限性和制約性；

　　4.現有的物業(yè)管理法規的適用范圍，通常都僅僅局限于住宅區的物業(yè)管理，雖然有些地方性法規、規章中也規定了寫(xiě)字樓、商住樓可以參照執行，但在執行的過(guò)程中，由于沒(méi)有概括集中各類(lèi)物業(yè)建筑物的整體特點(diǎn)，往往難以依照這些地方性物業(yè)管理法規、規章來(lái)進(jìn)行整體的規范管理；

　　5.現有的地方性物業(yè)管理法規、規章總體上顯得立法體例比較籠統和原則，有些條文缺乏可操作性。尤其是法律責任的伸縮性過(guò)大，不便于在實(shí)際運作上掌握；

　　6.現有的法規在立法技術(shù)上相對比較差，在與國家大法和基本法的上下銜接和左右協(xié)調上有著(zhù)教大的空隙，甚至有著(zhù)沖突和矛盾；

　　7.現有的法規沒(méi)有與國際慣例的建筑物區分所有權法律制度接軌，與西方發(fā)達國家相比較，我們的物業(yè)管理法律制度處于相對滯后的狀態(tài)。這在一定程度上對于我國加入WTO之后，不斷提升我們物業(yè)管理行業(yè)參與國際物業(yè)管理市場(chǎng)競爭有所影響，尤其是在我們與西方發(fā)達國家競爭我國物業(yè)管理市場(chǎng)時(shí)，會(huì )使我們處于一個(gè)不利的局面。

　　針對上述現有法規的缺陷和物業(yè)管理立法的問(wèn)題，我們充分利用深圳經(jīng)濟特區改革開(kāi)放試驗田和享有立法權的優(yōu)勢，利用深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理理論研究的豐碩成就，已經(jīng)著(zhù)手對深圳經(jīng)濟特區的地方物業(yè)管理立法作出相應的調整，創(chuàng )制一部具有適度超前領(lǐng)先的地方性物業(yè)管理法規，來(lái)保持深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理立法的領(lǐng)先地位。

　　二、以建筑物區分所有權法律制度為構建物業(yè)管理法律、法規的基本理論和基本框架

　　毋庸諱言，我國走進(jìn)WTO“入世”，肯定會(huì )給我國物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)新資金、新技術(shù)、新的管理方法和手段等促使物業(yè)管理健康發(fā)展的便利條件以及新的機遇，為我國物業(yè)管理健康發(fā)展提供良好的外部國際環(huán)境，同時(shí)也自然地把我們的物業(yè)管理公司推向更為激烈的國際市場(chǎng)。我國“入世”后，國內一批新興產(chǎn)業(yè)必然要被迫向外商企業(yè)開(kāi)放，國內企業(yè)也必然受到競爭的強大壓力，直接沖擊了國產(chǎn)品牌的市場(chǎng)占有率和國內企業(yè)的地位，其中，服務(wù)業(yè)將首當其沖受到?jīng)_擊。物業(yè)管理作為我國服務(wù)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)，大幅度地對外開(kāi)放物業(yè)管理市場(chǎng)是勢在必行。事實(shí)上，目前在上海、廣州、北京以及我們深圳，德國、日本、新加坡、英國以及美國等西方發(fā)達國家以及我國的香港、臺灣地區的物業(yè)管理公司已經(jīng)悄悄地侵蝕進(jìn)入了我們的物業(yè)管理市場(chǎng)，與我們展開(kāi)了競爭物業(yè)管理市場(chǎng)的較量。

　　面對我國“入世”后外商企業(yè)所帶來(lái)的沖擊，我們要從根本上改變物業(yè)管理行業(yè)的落后和競爭力低下的被動(dòng)局面，首先就必須對西方發(fā)達國家的物業(yè)管理公司進(jìn)行認真深入的理論研究，要認真剖析研究西方發(fā)達國家的物業(yè)管理發(fā)展史，研究其發(fā)展過(guò)程的經(jīng)驗和教訓，從中尋求我們可以借鑒和吸收的精華。為此近年來(lái)我們擺脫了就事論事、零敲碎打、實(shí)用主義的研究方法，加大并強化了物業(yè)管理理論研究的力度、深度和廣度。我們從深入剖析研究西方發(fā)達國家包括德國、法國、日本、意大利、英國、奧地利、澳大利亞、新西蘭、新加坡、瑞士等以及我國的港澳臺地區的物業(yè)管理制度出發(fā)，透過(guò)基本的現象，從民法的角度尋求出物業(yè)管理的理論源泉，并提出用建筑物區分所有權構筑物業(yè)管理理論體系的新觀(guān)念，從根本上解決了長(cháng)期困擾物業(yè)管理行業(yè)的許多難點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題，全面、系統、科學(xué)地構筑了物業(yè)管理的理論體系。

　　長(cháng)期以來(lái)由于物業(yè)管理理論研究的滯后，我國的物業(yè)管理的立法原理處于一個(gè)模糊不清的狀態(tài)。相對而言，作為一項重要的民事法律制度，建筑物區分所有權已經(jīng)為包括德國、法國、日本、意大利、美國、英國、奧地利、澳大利亞、新西蘭、新加坡、瑞士及我國臺灣、香港、澳門(mén)地區在內的世界眾多國家和地區民事立法所普遍確立，成為英美法系與大陸法系的一項重要制度。而建筑物區分所有權法律制度的內容從本質(zhì)上構筑了物業(yè)管理的理論體系，是對以建筑物為主體的物業(yè)產(chǎn)權最核心、最清晰、最本質(zhì)、最系統的闡述。全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )目前正在立法審議的《中華人民共和國物權法（草案）》中，已經(jīng)在民法物權法中確立了建筑物區分所有權作為我國不動(dòng)產(chǎn)所有權的基本法律制度。因此，我們通過(guò)深入的理論研究認為應該在物業(yè)管理法律、法規的立法中貫穿和融入建筑物區分所有權理論，并用建筑物區分所有權理論構建物業(yè)管理法律、法規的基礎理論和基本框架，以此與西方發(fā)達國家的國際慣例以及國家民法物權法的立法體系和原則相銜接、相呼應，使物業(yè)管理法律、法規具有國家法律的基礎支持，從而獲得更廣泛的適用性和權威性。

　　深圳是在全國物業(yè)管理行業(yè)中最早率先開(kāi)始建筑物區分所有權理論研究的。建筑物區分所有權理論是從一九九五年以法律出版社出版我國民法專(zhuān)家梁彗星教授主編、陳華彬博士著(zhù)作的《現代建筑物區分所有權制度研究》為標志引入到我國民法體系中，而深圳物業(yè)管理行業(yè)則是在一九九七年已經(jīng)開(kāi)始了建筑物區分所有權理論的學(xué)習和研究。從一九九八年起到現在通過(guò)全國房地產(chǎn)業(yè)深圳培訓中心和深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院開(kāi)辦的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓班和物業(yè)管理從業(yè)人員上崗培訓班，向80多期培訓班，一萬(wàn)多人次的學(xué)員宣講了建筑物區分所有權的理論。在去年十月深圳舉辦的全國首屆住交會(huì )物業(yè)管理研討會(huì )上，我們就分別提交了《建筑物區分所有權與物業(yè)管理》和《創(chuàng )新物業(yè)管理的基礎理論和運作模式》兩篇論文，而這兩篇論文早在一九九八年底就陸續完成了，在論文中首次提出了用建筑物區分所有權構筑物業(yè)管理理論體系的觀(guān)點(diǎn)。在今年第二期《物業(yè)管理動(dòng)態(tài)》上公開(kāi)發(fā)表的《用建筑物區分所有權構筑物業(yè)管理理論體系》的論文，不僅在深圳物業(yè)管理行業(yè)中產(chǎn)生了重大的影響，而且受到建設部有關(guān)領(lǐng)導的關(guān)注。我們成功地把民法的建筑物區分所有權理論引入了物業(yè)管理行業(yè)，并在用建筑物區分所有權構筑物業(yè)管理理論體系方面取得了豐碩的成果。

　　在立法對策上，我們認為應該從立法體例上著(zhù)手，將建筑物區分所有權理論的具體內容融入物業(yè)管理法律、法規之中。首先應在物業(yè)管理法律、法規中直接對建筑物區分所有權的概念術(shù)語(yǔ)進(jìn)行定義和說(shuō)明，并在此基礎上全面更新、規范和界定了物業(yè)管理的基本概念，拋棄了物業(yè)管理屬于“委托”或“委托代理”等不符合法律規范的概念；其次，對于類(lèi)似于“異產(chǎn)毗鄰”、“自用部位”、“共用部位”等存在著(zhù)落后、封閉、狹隘性的概念名稱(chēng)，應采用符合國際慣例的、符合建筑物區分所有權理論的“專(zhuān)有部分”、“共用部分”的法律概念取而代之；第三，對業(yè)主的權利和義務(wù)，一改過(guò)去籠統簡(jiǎn)單的提法，而是按建筑物區分所有權理論的專(zhuān)有部分、共用部分和成員權三個(gè)層次分別科學(xué)、完整、系統地論述其權利與義務(wù)，進(jìn)一步明確和規范物業(yè)管理各責任主體的權利和義務(wù)；第四，以建筑物區分所有權理論為科學(xué)依據，明確賦予業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)應有的法律地位，進(jìn)一步明確和規范業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)的運作方法；第五，以建筑物區分所有權理論的科學(xué)內容為基本核心，對業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理基金、物業(yè)建筑物使用和維護、強制性收費等涉及物業(yè)管理難點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題作出了明確的規定。