六、業(yè)主管理委員會(huì )的職責和權限

　　許多實(shí)踐證明一個(gè)物業(yè)區管理的好壞，與該物業(yè)區的業(yè)主管理委員會(huì )有著(zhù)密切的聯(lián)系。業(yè)主管理委員會(huì )由物業(yè)區內過(guò)半數的業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表廣大的業(yè)主的利益行使權力。實(shí)際上業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)區內廣大業(yè)主行使權力的常設最高權利機構。

　　業(yè)主大會(huì )每年召開(kāi)一至兩次，由業(yè)主管理委員會(huì )負責召開(kāi)。業(yè)主大會(huì )決議的內容有：

　　1.物業(yè)管理公約及《業(yè)主委員會(huì )章程》的修訂變更；

　　2.在合同期內解除終止物業(yè)管理服務(wù)合同，解聘作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理企業(yè)；

　　3.物業(yè)建筑物的重大修繕或改良；

　　4.物業(yè)建筑物的重建；

　　5.業(yè)主委員會(huì )的撤消和重選；

　　6.區分所有權的強制出讓?zhuān)?/p>

　　7.約定專(zhuān)有部分或共用部分的事項。其中尤其是涉及到全體業(yè)主根本的共同利益的物業(yè)管理企業(yè)在合同期內的選聘、解聘，以及物業(yè)管理公約修訂變更、業(yè)主委員會(huì )的撤消和重選等問(wèn)題更是重中之重。

　　業(yè)主管理委員會(huì )每半年審核管理公司呈報的財務(wù)報表和資金使用概況，對物業(yè)區內的重大資金支出或維修事項予以審核，批準管理公司運用維修管理基金。由此可見(jiàn)業(yè)主管理委員會(huì )的作用在物業(yè)區內是非常重大的。業(yè)主管理委員會(huì )和物業(yè)管理公司每月都要定期舉行會(huì )議，商討重大問(wèn)題，以利于從早期消除物業(yè)管理中的隱患。

　　如果物業(yè)區內不設立業(yè)主管理委員會(huì )，而只是有發(fā)展商或物業(yè)管理公司決定一切，就極容易造成很多對業(yè)主權利進(jìn)行侵犯的事件，業(yè)主的合法權益就不會(huì )得到保護，最終將不可避免地導致糾紛的出現。

　　七、正確的法律關(guān)系和完善的管理制度是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎

　　物業(yè)管理工作既煩瑣，又復雜，既辛苦，又不容易搞好。有關(guān)物業(yè)管理方面的法規目前還不太完善，所以由于物業(yè)管理不善造成的法律問(wèn)題越來(lái)越多，而且這些問(wèn)題又極不容易得到圓滿(mǎn)解決，這就是我們目前物業(yè)管理所面臨的現實(shí)問(wèn)題。要想避免物業(yè)管理方面出現的問(wèn)題，減少物業(yè)管理方面的風(fēng)險，除了國家應頒布更詳盡的法規和制定有關(guān)政策外，完善物業(yè)管理中的法律關(guān)系，是使物業(yè)管理工作走上正規的第一步。否則，法律關(guān)系不正確，導致以后一系列的工作都會(huì )出現問(wèn)題。

　　在目前要求所有的物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì )都正確理解物業(yè)管理中的法律關(guān)系，并用正確的法律文件來(lái)確定這些法律關(guān)系也是不現實(shí)的。業(yè)主管理委員會(huì )或是物業(yè)管理公司可以聘請精通房地產(chǎn)法律方面的律師提供法律服務(wù)，例如制作委托管理合同，物業(yè)管理公約，業(yè)主管理委員會(huì )章程等。律師還可以提供有關(guān)解決物業(yè)管理糾紛的法律咨詢(xún)服務(wù)。同時(shí)還可以幫助物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì )制定其他一系列相關(guān)物業(yè)管理的規定，物業(yè)管理應該有法可依，有章可循。

　　應該指出目前在物業(yè)管理活動(dòng)中所涉及到的物業(yè)管理法律問(wèn)題遠遠不止上述這些，諸如物業(yè)管理的監督、開(kāi)發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和權利義務(wù)、規范物業(yè)管理市場(chǎng)競爭、政府在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位與作用……等等隨著(zhù)物業(yè)管理的深入發(fā)展和規模的不斷擴大，人們的對物業(yè)管理的法律意識的不斷提高，深入研究和探索思考物業(yè)管理的法律問(wèn)題，強化物業(yè)管理理論研究，用所有權構筑起物業(yè)管理理論體系，從立法對策上構筑物業(yè)管理生存和發(fā)展的法制基礎，是我們從事物業(yè)管理行業(yè)的每一個(gè)業(yè)內人士應盡的職責和義務(wù)，只有通過(guò)我們大家的不斷探索、開(kāi)拓和進(jìn)取，才能迎來(lái)二十一世紀物業(yè)管理的燦爛明天。