前期物業(yè)管理的兩個(gè)作用

　　實(shí)施前期物業(yè)管理，一是有利于實(shí)現物業(yè)開(kāi)發(fā)建設與使用維護的“全程物業(yè)管理服務(wù)”。過(guò)去，物業(yè)管理只是在物業(yè)交付使用、業(yè)主入伙之后才開(kāi)始，物業(yè)如果存在功能與質(zhì)量問(wèn)題，難有回天之術(shù)，最多在已有基礎上修修補補。前期物業(yè)管理可以在物業(yè)設計與建造階段及時(shí)發(fā)現物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行調整，使產(chǎn)品設計、生產(chǎn)與使用全過(guò)程都有了更多的保障。

　　二是有利于在物業(yè)建設期間實(shí)現建房、用房、管房的有機結合。有了前期物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)不僅從建房者的角度，更會(huì )從用房者與管房者的立場(chǎng)，憑借對物業(yè)的專(zhuān)業(yè)知識，認真審視物業(yè)建設的功能與質(zhì)量問(wèn)題，向建房者提出合理化的意見(jiàn)與建議，當好參謀與助手，使建房者省錢(qián)省力，用房者舒適滿(mǎn)意，管房者專(zhuān)心服務(wù)。

　　前期物業(yè)管理的三個(gè)認識誤區

　　受開(kāi)發(fā)商委派，不受制于業(yè)主。前期物業(yè)管理階段，是業(yè)主入住尚不充分，還不具備召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )和聘請物業(yè)管理公司等諸項條件的階段，因此，由開(kāi)發(fā)商聘請或委派物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，應該是情有可原、無(wú)可厚非的。這種目前被開(kāi)發(fā)商廣為采用的辦法，本身并沒(méi)有錯。它有利于業(yè)主順利度過(guò)從入住到后期物業(yè)管理這個(gè)空白期。但是，因為前期物業(yè)管理公司并不是與業(yè)主簽訂的管理合同，而是與開(kāi)發(fā)商簽訂的管理合同，對入住不充分造成的物業(yè)管理費收繳差額，開(kāi)發(fā)商甚至可以給予補償，難免造成物業(yè)管理公司只對開(kāi)發(fā)商負責，不對業(yè)主負責的情況。

　　抱著(zhù)臨時(shí)觀(guān)念，形成短期行為。前期物業(yè)管理階段，是從第一戶(hù)業(yè)主入住之時(shí)起，到開(kāi)發(fā)商與業(yè)主委員會(huì )辦完交接手續、新聘的物業(yè)管理公司到位之日止�；�于這種情況，有的前期物業(yè)管理公司并不全心致力于提升服務(wù)質(zhì)量，打造企業(yè)品牌，贏(yíng)得市場(chǎng)信譽(yù)，以圖長(cháng)期經(jīng)營(yíng)。而作為開(kāi)發(fā)商，對于這種短期行為，往往睜一只眼閉一只眼。這樣，吃虧的當然是業(yè)主。

　　湊成草臺班子，造成管理失范。某些前期物業(yè)管理公司，人員良莠不齊，根本就不懂物業(yè)管理為何物，以為只是值值班、掃掃地就是物業(yè)管理。殊不知物業(yè)管理應有深得業(yè)主認同的服務(wù)理念，是一門(mén)與人打交道的學(xué)問(wèn)，還需要有應對本專(zhuān)業(yè)的技能和知識。什么也不懂的人來(lái)搞物業(yè)管理，管理便失去了規范。

　　前期物業(yè)管理“三部曲”

　　“瞻前顧后”，精心做好施工隊段的管理服務(wù)。這項服務(wù)在小區交付使用前提供給發(fā)展商參考，其主要功能為：針對性地提出小區現存的會(huì )影響未來(lái)管理的問(wèn)題，使發(fā)展商能有時(shí)間考慮改善措施，以減省日后管理設施修改或增加的費用；在業(yè)主入住前可擬定管理費及其它費用的基準和分攤原則，使日后管理運作能暢通。

　　抓住重點(diǎn)、難點(diǎn)，防止工程“硬傷”。針對設計、建筑材料、公用設備及設施提出建議，使物業(yè)的各項設備功能符合國際管理水平；評估影響物業(yè)管理運作及收費的因素。根據整體設計，選用材料，設施設備等，擬定物業(yè)管理收費標準；評估小區規劃設計及建設。從管理角度提出一切對日后物業(yè)管理有正面及直接影響的建議，如停車(chē)場(chǎng)出入口的位置、公共設備及電梯的設置位置等。從日后管理的角度，分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等，減少遺漏工程，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；站在使用者的角度對有關(guān)工程設備的選擇提供意見(jiàn)；建議成品保護方案，減少因施工對材料可能造成的損害；物業(yè)管理公司工程人員提前熟悉樓宇中的各種設備和線(xiàn)路，保證樓宇的安全啟用，正常運行；擬定物業(yè)的竣工驗收后交付使用的程序，使小區業(yè)主能有序接收房屋，減少不必要爭執；評估各機電房的規劃位置，建議小區內的配電房、水泵房、煤氣調壓站、污水處理站、水池等的適當位置，使日后管理能更為暢順，節省資源，并擬出管理維修保養計劃；水電供應容量問(wèn)題。在規劃設計中，不僅要考慮地區人口的日常器具生活用水及用電，同時(shí)須考慮整個(gè)小區的公共照明用電、清潔、綠化用水的容量問(wèn)題，避免管理費預算透支；消防設備的設置。在建筑設計中，消防設備的配套須嚴格按國家有關(guān)規范要求，并應重視各種消防死角，建議在各消防死角預留位置并設置入口配合消防車(chē)行動(dòng)。

　　制定業(yè)主手冊和員工培訓計劃。制定業(yè)主手冊及裝修流程守則，使業(yè)主提前對管理運作有充分了解；配套設施的安排。以小區銷(xiāo)售對象作為目標，在規劃中考慮有關(guān)的生活配套設施，以便合理布置日后管理；員工培訓計劃。物業(yè)管理是一項由人力作主導的服務(wù)行業(yè)，因此必須對擔當第一線(xiàn)的管理人員，如銷(xiāo)售、管理、保安、工程及會(huì )計人員等接受專(zhuān)業(yè)特定訓練，訓練除灌輸現代化物業(yè)管理知識外，也應包括其它項目如領(lǐng)導才能或公共關(guān)系等課程。培訓計劃要理論與實(shí)踐并行，配合適當演習，使工作人員能夠熟悉突發(fā)事故的應變措施及程序。