好的報告主要表現為：

　　第一、報告內容全面，正文內容和附件資料齊全、配套；

　　第二、公正客觀(guān)，估價(jià)方法的選用及評估思路、過(guò)程合理、依據充分；

　　第三、用詞準確，報告文字表述嚴謹、邏輯性較強；

　　第四、評估結果基本準確，符合市場(chǎng)行情；

　　第五、報告裝訂整齊、美觀(guān)、統一。

　　在實(shí)際工作中，審查報告的重點(diǎn)除了產(chǎn)權狀況外，還有通過(guò)對估價(jià)對象客觀(guān)的分析，對偏離正常價(jià)值的過(guò)高或過(guò)低估價(jià)結果提出調整建議，以避免國家或當事人的重大損失。

　　報告審查的主要內容：

　　1、審查估價(jià)對象，其中包括權屬、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期和有關(guān)證明材料；

　　2、審查估價(jià)目的，包括價(jià)格定義、價(jià)值類(lèi)型；

　　3、審查估價(jià)數據，包括估價(jià)報告定性、定量數據的來(lái)源及獲取方式是否可靠？估價(jià)結論是否得到相關(guān)數據的支持？

　　4、審查估價(jià)方法，采用的方法是否合理，數據分析是否科學(xué)？

　　5、審查估價(jià)條件，包括是否考慮得出估價(jià)結論的必要性，以及應用估價(jià)結論的限制條件，對房地產(chǎn)最高最佳使用評價(jià)的結論及其使用建議是否合理？風(fēng)險分析是否恰當？

　　估價(jià)方法要點(diǎn)：市場(chǎng)比較法

　　應用市場(chǎng)比較法估價(jià)，要按照《規程》規定，選擇具有替代性的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的，市場(chǎng)上交易的類(lèi)似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較作適當修正后，確定待估宗地的土地價(jià)格，要求比較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對象屬于同一供應圈、用途一致，在地域上屬近鄰區域或類(lèi)似區域外，對比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：

　　1、比較實(shí)例選擇。所選實(shí)例應是實(shí)際交易實(shí)例，并說(shuō)明案例的具體坐落（門(mén)牌號和宗地號）。比較案例選擇（大于或等于三個(gè)）要求：

　�、倥c待估宗地屬同一供應圈（即盡量在同區域、同級別，且基礎設施完善程度相近。如同區域無(wú)案例，可選擇鄰近區域或同一級土地內的類(lèi)似區域的交易案例，但選擇案例的交易價(jià)格不能相差太大，根據經(jīng)驗不能超過(guò)25%）。

　�、谂c待估宗地用途應相同或相似（按用地類(lèi)型細類(lèi)），如無(wú)用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有一至二個(gè)與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時(shí)應設用途修正。

　�、叟c待估宗地的交易類(lèi)型（價(jià)格類(lèi)型）相同，交易類(lèi)型一般包括出讓?zhuān)�轉讓?zhuān)�股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類(lèi)型與待估宗地的

　　A：如果市場(chǎng)比較穩定且交易較少，比較的有效期限可延長(cháng)，即選擇幾年的交易案例用于比較（最長(cháng)不超過(guò)三年）；

　　B：如市場(chǎng)變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（最長(cháng)不超過(guò)1至2年），一般交易案例的有效期最長(cháng)不超過(guò)三年；

　�、萁灰装咐�必須為正常交易（即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格）。所謂正常交易應是公開(kāi)、平等、自愿的交易。

　�、迌r(jià)格內涵要一致，比如開(kāi)發(fā)程度、市區的五通一平與郊區的差異：是基底的價(jià)格還是含分攤面積的價(jià)格等。

　　按上述要求選擇好比較案例后，分別進(jìn)行描述，描述內容（如有可能，最好到現場(chǎng)查看）如下：

　　1、交易實(shí)例狀況：

　　A座落位置、形狀、地質(zhì)；

　　B水、電、路、訊、暖等基礎設施

　　C商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件

　　D土地利用現狀與規范用途

　　E有關(guān)地上建筑物的基本情況

　　F權利狀況和土地使用年限等

　　2、成交價(jià)格

　　包括房地總價(jià)、土地總價(jià)、房屋總價(jià)及相應的單價(jià)和房屋租賃等內容，同時(shí)說(shuō)明價(jià)格類(lèi)型、價(jià)格水平及種類(lèi)等。

　　3、付款方式

　　包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內容。

　　4、成交日期

　　一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規劃條件（如建筑面積、容積率、建筑密度等）、土地等級、土地開(kāi)發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類(lèi)型、交易情況、交易價(jià)格等。區域因素及個(gè)別因素等條件按用途不同選擇見(jiàn)因素選擇內容。

　　5、因素選擇

　　估價(jià)時(shí)選擇的比較因素，應包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區域因素和個(gè)別因素。以上因素要與報告第二部分分析的地價(jià)影響因素對應，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應說(shuō)明進(jìn)行因素選擇的依據。

　　選擇因素的原則：

　�、俳Y合待估宗地所處區位及用途選擇因素，用途不同影響地區地價(jià)的因素有差異，且影響程度不同。類(lèi)型不一致，應進(jìn)行交易類(lèi)型的修正（除抵押評估外，一般不選擇抵押實(shí)例）。

　�、艹山蝗张c待估宗地的估價(jià)期日應接近。

　�、谶x擇地價(jià)影響因素時(shí)要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價(jià)影響因素對應，必要時(shí)應說(shuō)明進(jìn)行因素選擇的依據。

　　因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應增刪因素：

　�、苯灰兹掌冢ū剡x）

　�、步灰浊闆r（必選）

　�、辰灰最�(lèi)型（必選）

　�、赐恋厥褂媚晗蓿ū剡x）

　�、祬^域因素

　　A基礎設施善（用幾通一平反映）

　　B商業(yè)繁華度（商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠近反映）

　　C對外交通便捷度（用距火車(chē)站、長(cháng)途汽車(chē)站、碼頭等距離來(lái)反映）

　　D道路通達度（用道路類(lèi)型、寬度反映）

　　E公交便捷度（商業(yè)用地選用公交路線(xiàn)、站點(diǎn)分布及距離來(lái)反映）

　　F環(huán)境質(zhì)量?jì)?yōu)劣度

　　G產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）

　�、秱�(gè)別因素

　　A綠地覆蓋率（住宅用地選）

　　B產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）

　　C規劃限制（視情況可設可不設）

　　D自然災害狀況（視情況可設可不設）

　　E容積率（必選）

　　F宗地面積（必選）

　　G宗地形狀（必選）

　　H臨街狀況（商業(yè)必選）

　　I地質(zhì)條件（坡度、地基承載力、根據影響程度確定是否選擇和指標表示方式）

　　J地形、地勢等

　　因素條件說(shuō)明

　　具體說(shuō)明估價(jià)對象和比較實(shí)例的各因素條件，列表表示：

　　因素條件說(shuō)明時(shí)應注意幾點(diǎn)：

　�、倜枋霰容^因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無(wú)具體含義的用語(yǔ)，能量化的一定量化，如距離市中心距離應注明具體的公里、米；無(wú)法量化的指標，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區級、小區級、街區級描述，道路通達度可用臨主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述，基礎設施狀況用達到開(kāi)工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來(lái)描述。

　�、谝蛩貤l件說(shuō)明時(shí)，要實(shí)事求是，客觀(guān)，具體，且與評估報告第二部分個(gè)別因素描述一致，如把握不準，可先列表將待估宗地的因素條件說(shuō)明。

　�、垡蛩貤l件說(shuō)明不能同因素分析時(shí)矛盾，要一一對應。

　　4、編制比較因素條件指數表

　　為在因素指標量化的基礎上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標轉化為因素條件指數，編制比較因素指數表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應以待估宗地的各因素條件為基礎，相應指數確定如下：

　�、儆猛拘拚�指數最好選相同用途（按細類(lèi)用途）案例，可省去用途修正；可參照當地基準地價(jià)，分析不同用途地價(jià)的差別，確定修正指數。

　�、谕恋氐燃壭拚�指數（最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數類(lèi)似。

　�、劢灰最�(lèi)型。一般的交易類(lèi)型有買(mǎi)賣(mài)（協(xié)議、招標、拍賣(mài)）、租賃、抵押、作價(jià)入股等。調查不同交易類(lèi)型、地價(jià)的差別，確定交易類(lèi)型修正指數，最好選擇同類(lèi)型的交易案例，可不進(jìn)行交易類(lèi)型修正，抵押案例僅在抵押評估時(shí)選。

　�、芙灰浊闆r修正指數。選擇正常交易下的比較案例，最好不進(jìn)行交易情況修正，如確定調查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說(shuō)出各種特殊因素對正常土地價(jià)格的影響程度，及正常交易情況下地價(jià)的差異（估價(jià)人員對市場(chǎng)行情有充分的了解），可通過(guò)修正確定交易情況因素指數。

　�、萁灰灼谌諆r(jià)格指數。確定方法：

　　一是直接采用土地所在的地價(jià)指數或房地產(chǎn)價(jià)格指數；

　　二是調查當地近幾年（最好是選擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料、分析、測算、確定地價(jià)指數。

　�、尥恋厥褂媚晗扌拚�指數

　　利用年期修正公式：k=1-1/（1+r）n