7、區域因素條件指數

　　A商業(yè)繁華度條件指數

　　a商服中心級別指數

　　將城鎮內商服中心從高級到低級依次分為市級、區級、小區級和街區級四個(gè)等級，以待估宗地商服中心級別指數定為100，每上升或下降一級，因素修正指數上升或下降一定數值。

　　b商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數

　　將宗地所處區域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數定為優(yōu)（大于100個(gè)網(wǎng)點(diǎn)）、較優(yōu)（50-100個(gè)網(wǎng)點(diǎn)）、一般（10-30個(gè)網(wǎng)點(diǎn)）、較劣（小于10個(gè)網(wǎng)點(diǎn)）五個(gè)級別，將待估宗地所處區域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數指數定為100，每上升或下降一級，因素修正指數上升或下降一定數值。

　　B距商服中心距離指數

　　將待估宗地距離商服中心距離指數定為100，每增加或減少1000米，因素修正指數減少或增加百分之幾。

　　C交通條件

　　a交通便捷度指數：以待估宗地臨近的公交線(xiàn)路或公交站點(diǎn)數量指數為100，增加或減少一條公交線(xiàn)路修正指數增加或減少1%；

　　b道路通達度指數：將道路劃分為主干道、次干道、支路和胡同四個(gè)級別，因素指數增加或減少1%；

　　c對外交通便利度指數：以待估對象與火車(chē)站或碼頭等直線(xiàn)距離為100，每增加或減少1公里或幾公里，因素指數增加或減少1%；

　　d距市中心距離指數：以待對象與市中心直線(xiàn)距離指數為100，每增加或減少1公里或幾公里，指數增加或減少1%；

　　e路網(wǎng)密度：將城鎮內道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)（密度大于一定公里/平方公里）、較優(yōu)（密度在一定公里之間的幅度）、一般、較劣、劣等五個(gè)等級，以待估宗地所處區域路網(wǎng)密度指數為100，每上升或減少一個(gè)等級，因素指數上升或下降百分之幾。

　　D環(huán)境質(zhì)量?jì)?yōu)劣度指數（或環(huán)境條件）

　　將城鎮內的環(huán)境質(zhì)量分為無(wú)污染、輕度污染、嚴重污染三個(gè)等級，將待估宗地環(huán)境質(zhì)量指數定為100，每上升或下降一個(gè)等級，因素指數上升或下降百分之幾。

　　E基礎設施狀況

　　a生活設施完善度：指宗地所在區域的生活設施配套程度（如中小學(xué)、幼兒園、醫院、公園、郵局、銀行等），將生活設施完善度分為完善（設施齊備）、較完善（缺少部分設施）、不完善（無(wú)主要公用設施）三個(gè)等級，以待估宗地所在區域生活設施完善度指數定為100，每增加或減少一個(gè)等級，因素指數上升或下降百分之幾。

　　b公用設施完善度：將城鎮公用基礎設施定為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平。達到開(kāi)工條件等（注：結合當地基礎設施情況及所選案例的開(kāi)發(fā)程度確定），說(shuō)明每增加或減少一通，因素指數的修正幅度，或者給由一個(gè)絕對的修正數值。

　　F個(gè)別集聚規模指數：

　　將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規模分為大、較大、一般、較小、小等五個(gè)等級，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚規模指數為100，每上升或下降一個(gè)等級，因素修正指數上升或下降一定數值。

　　8、個(gè)別因素條件指數

　　A容積率條件指數

　　確定方法：如果宗地所在地有容積率系數（如廣州等地），“可直接采用容積率修正系數”�？烧{查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價(jià)格，找出修正比率；

　　B臨街狀況指數：將宗地臨街狀況分為四面臨街（或路）、三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個(gè)等級，以待估宗地臨街狀況指數定為100，每增加或減少一面，因素指數增加或減少百分之幾。

　　C宗地面積指數：將依據宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級；

　　D宗地形狀指數：分為規則、較規則、不規則三個(gè)等級，每上升或下降一個(gè)等級，因素修正指數上升或下降某個(gè)%.

　　E地形坡度指數：坡度假%以下屬優(yōu)、5-10%屬較優(yōu)、10-20%屬一般、20-25%屬較劣，25%以上屬劣。（對別墅或其它特殊用地除外）；

　　F地質(zhì)條件指數：也分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個(gè)等級。

　　G規劃條件限制指數：分為有規劃限、無(wú)規劃限制，將無(wú)規劃限制指數定為100，有規劃限制地價(jià)指數上升或下降某個(gè)%.

　　在確定因素條件指數時(shí)，注意以下幾點(diǎn)：

　　因素指數幅度要與當地公布或采用的基準地價(jià)報告中的宗地因素條件修正系數表中的內容相同或相近，且修正幅度應參考由基準地價(jià)計算宗地地價(jià)的因素修正系數表中的幅度（即各影響因素的權重）。

　　在確定修正幅度時(shí)，不同用途其地價(jià)影響因素、影響程度不同如住宅用地，對交通便捷度的要求較高（即權重較大），修正幅度可定高些；道路通達度對住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。工業(yè)用地道路通達度的對地價(jià)影響程度大，而交通便捷度對其地價(jià)的影響程度相對較小，應充分考慮。

　　5、實(shí)例修正后的地價(jià)計算

　　經(jīng)過(guò)比較分析，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達到估價(jià)對象條件的地價(jià)，再依據《規程》的地價(jià)確定方法，最后確定待估土地的估價(jià)。

　　市場(chǎng)比較法可能會(huì )出現的錯誤：

　　1、實(shí)例選擇不符合要求。案例與待估宗地一在同一供求圈、用途不同、交易日期相差太長(cháng)、價(jià)格相差太大，案例數量不多、交易資料的可靠性等。案例條件描述不夠完善，缺土地使用者、宗地位置及門(mén)牌號交易價(jià)格類(lèi)型（出讓價(jià)格、轉讓價(jià)格、抵押價(jià)格）、價(jià)格內涵、交易時(shí)間描述等。

　　2、因素選擇不合理。區域因素，個(gè)別因素選擇不合理或主次不分呀混亂，因素選擇與報告中選用基準地價(jià)因素不一致且相差較大；

　　3、比較因素說(shuō)明未量化，過(guò)于籠統；因素條件說(shuō)明時(shí)與評估報告一般、區域及個(gè)別因素或其他評估方法中的描述不一致。

　　4、確定因素條件指數中可能會(huì )出現因素內容與前表（因素條件說(shuō)明表）不一致，可能漏項或多項；指數確定不合理（因素間權重的不合理，某個(gè)因素修正幅度不合理或修正錯誤）。

　　5、因素條件修正系數表中可能會(huì )出現因素內容與前表（因素條件說(shuō)明表或因素條件指數表）不一致；

　　6、地價(jià)指數、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯誤。

　　7、計算比準地價(jià)時(shí)錯誤。

　　8、確定地價(jià)時(shí)只以其中一個(gè)比準地價(jià)為結果或計算錯誤。

　　9、計算公式錯誤。