簽訂物業(yè)合同過(guò)程中風(fēng)險來(lái)源：

　　1、缺乏對另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查。例如，在物業(yè)管理委托合同中；開(kāi)發(fā)商是否具有一定的資質(zhì)，是否具有良好的資信，對以后雙方的合作有著(zhù)至關(guān)重要的影響。對于這一點(diǎn)的重要性，現在的物業(yè)管理企業(yè)還是比較重視的。但是，在專(zhuān)項管理分包合同中，有的物業(yè)管理企業(yè)就比較忽視這個(gè)問(wèn)題。例如，在與電梯維修保養專(zhuān)業(yè)公司簽訂相關(guān)合同時(shí)，如果此類(lèi)公司不具備專(zhuān)業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規定，被法律所禁止，同時(shí)分包給沒(méi)有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理企業(yè)即負有明顯的主觀(guān)過(guò)錯。如果設備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔賠償責任。

　　2.承諾的服務(wù)內容和水平過(guò)高于與物業(yè)管理收費標準所對等的服務(wù)內容和水平。

　　物業(yè)管理企業(yè)的收費，應當依據所提供的服務(wù)項目的不同而劃分為不同等級的收費水平。雖然從競爭的角度出發(fā)，同等的物業(yè)管理收費，如果業(yè)主所享受的管理服務(wù)不同，當然業(yè)主會(huì )傾向于服務(wù)內容和水平更高的企業(yè)。但是，我們認為，物業(yè)管理企業(yè)不能一味地不根據實(shí)際而只采取降低收費提高服務(wù)的競爭方式。因為對企業(yè)來(lái)說(shuō)，降低收費和提高服務(wù)，意味著(zhù)經(jīng)營(yíng)利潤的降低甚至虧損，這對于本來(lái)利潤空間就低的物業(yè)管理企業(yè)，無(wú)疑是加重了經(jīng)營(yíng)壓力。同時(shí)，如果服務(wù)內容和水平達不到對業(yè)主的承諾，物業(yè)管理企業(yè)必定將面對大量的業(yè)主投訴甚至招致訴訟，由此造成的經(jīng)濟損失和負面影響對物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。

　　3.合同內容約定不明或是條款有疏漏。

　　對此造成的風(fēng)險，通過(guò)學(xué)習《中華人民共和國合同法》，物業(yè)管理企業(yè)一般能對此有一個(gè)較正確的認識，本文不作贅述。

　　防范措施：

　　1、認真審核主體資質(zhì)及資信。除了審查由合同簽訂對方所提供的證件，必要時(shí)，應到相應的工商登記部門(mén)進(jìn)行調查了解，以掌握主體的詳細登記情況。

　　2、合同約定的服務(wù)內容與水平要與公司實(shí)際履約能力相一致。

　　3、合同約定要具體，明確、完整，避免疏漏，避免對條文的理解出現歧義（特別是對于時(shí)間、價(jià)格，違約金的約定要注意上述問(wèn)題）。

　　4、注意免責條款的約定。如在合同中約定物業(yè)公司在以下情況時(shí)不負責承擔相關(guān)責任：因不可抗力導致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；物業(yè)公司已履行合同約定義務(wù)，但物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的，因維修養護物業(yè)共用部位、共用設施設備需事先告之業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設施設備等造成損失的；因非物業(yè)公司責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視及其它共用設施設備運行障礙造成損失的，為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執行任務(wù)等突發(fā)事件，物業(yè)公司因采取緊急措施造成相關(guān)財產(chǎn)損失的。

　　承接物業(yè)過(guò)程中風(fēng)險來(lái)源：

　　1、物業(yè)共有部位、共有設施設備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問(wèn)題。

　　按照《物業(yè)管理條例》第二十八條的規定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共有部位、共有設施設備進(jìn)行查驗。但是在實(shí)踐中，我們的物業(yè)管理企業(yè)往往對此不夠重視，有些企業(yè)認為物業(yè)在工程竣工時(shí)，已經(jīng)經(jīng)過(guò)了建設單位及相關(guān)政府管理部門(mén)組織的竣工驗收，有相關(guān)的合驗收合格的證件，查驗也只是一種形式而已。殊不知這些驗收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗收，是兩種性質(zhì)完全不同的驗收，從法律角度來(lái)看，其后果有著(zhù)不同的責任承擔主體。建設單位及相關(guān)政府管理部門(mén)的竣工驗收，如果驗收不合格，承擔責任的主體是施工單位和建設單位，而通過(guò)了此類(lèi)的驗收，承擔責任的主體就會(huì )轉為物業(yè)管理企業(yè)。實(shí)際上，通過(guò)建設單位和相關(guān)政府管理部門(mén)的竣工驗收的物業(yè)，并不必然就是物業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認真的態(tài)度對待查驗工作，對該驗收的項目不驗收，對不合格的項目按照合格驗收等等，那么，本該由建設單位或者施工單位承擔的責任，轉由物業(yè)管理企業(yè)承擔，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。

　　2、開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問(wèn)題沒(méi)有得以處理和解決。

　　這對于結束了前期物業(yè)管理，以應聘者的身份進(jìn)入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，是特別應當注意的問(wèn)題。在開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，往往有一些關(guān)于建筑質(zhì)量或者物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的遺留問(wèn)題，需要在承接時(shí)得以明確責任，及時(shí)予以解決。這些遺留的問(wèn)題，應由開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔責任，而且往往引發(fā)的原因是比較復雜的，解決起來(lái)困難很多。所以這些問(wèn)題如果不在承接時(shí)得以解決，對開(kāi)發(fā)商及前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿(mǎn)的部分業(yè)主，不僅不會(huì )配合新的物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費，這些無(wú)疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。

　　防范措施：

　　1、交接雙方應當嚴格按照標準進(jìn)行驗收，驗收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責任單位返修，再約定時(shí)間復檢，直至驗收合格。

　　2、對于遺留問(wèn)題或者發(fā)生的爭議不能解決的，向當地政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行協(xié)調解決。

　　3、注意保存驗收資料的完整性及真實(shí)性。對于驗收資料，建議要有交接雙方的簽字認可，以明確相關(guān)責任。

　　實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中風(fēng)險來(lái)源：

　　1、對業(yè)主或者第三人在物業(yè)管理區域內所遭受的財產(chǎn)損失和人身傷害所承擔的風(fēng)險。

　　這里以物業(yè)管理區域內發(fā)生的業(yè)主車(chē)輛丟失案為例進(jìn)行說(shuō)明。筆者對近期各地法院審理的此類(lèi)案件進(jìn)行了一個(gè)調查，從法院的審理結果上來(lái)看，各有不同，既有判決物業(yè)管理企業(yè)承擔對業(yè)主的賠償責任的，也有認定物業(yè)管理企業(yè)已盡到管理職責而無(wú)需承擔賠償責任的。但是，越來(lái)越多的案例，已經(jīng)把物業(yè)管理企業(yè)在管理中，對業(yè)主的車(chē)輛憑停車(chē)卡予以登記放行的行為，認定為一種對車(chē)輛的保管關(guān)系，而不是以往的只是提供車(chē)位使用的關(guān)系，這樣的關(guān)系認定，無(wú)疑使得物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險增大。

　　2、對物業(yè)管理區域內的消防事故和安全隱患所承擔的風(fēng)險。筆者在此不作贅述。

　　3、對物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀等失職行為所承擔的風(fēng)險。近年來(lái)，屢見(jiàn)保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡劣事件，這類(lèi)事件，雖然直接責任人是相關(guān)工作人員，但是往往后果承擔上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風(fēng)險。因為從法律責任的角度來(lái)說(shuō)，由員工的職務(wù)行為所導致的侵權責任，是由企業(yè)來(lái)承擔其法律后果的。

　　物業(yè)管理服務(wù)方面的防范措施：

　　1、提高物業(yè)管理水平，做好公共部位、公共和共用設施和設備日常和例行的檢查、維修、保養工作。

　　2、對于容易發(fā)生損害的設施設備的區域，應建有相應的監控設備，對現場(chǎng)進(jìn)行監控和錄像，定期存儲。

　　3、維修、養護等應進(jìn)行書(shū)面和現場(chǎng)施工記錄。

　　4、管理要到位，同時(shí)積極面對突發(fā)事件和損害問(wèn)題。

　　消防安全工作方面的防范措施：

　　1、承接物業(yè)時(shí)，一定要檢查物業(yè)的消防驗收情況。

　　2、監督業(yè)主二次裝修過(guò)程。

　　3、做好消防設施的日常維修和養護。

　　4、發(fā)生消防事故時(shí)，物業(yè)管理單位應在第一時(shí)間報警，并協(xié)助消防部門(mén)進(jìn)行事故處理。

　　員工管理方面的防范措施：

　　1、明確員工招聘工作的重要性。

　　2、加強員工培訓，建設一支盡職盡責、服務(wù)優(yōu)良的員工隊伍。

　　3、勞務(wù)合同中要明確員工對違反規章制度的行為要承擔相應責任，加強員工的責任感。

　　其它防范措施：

　　如購買(mǎi)相關(guān)的商業(yè)保險，以分擔企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，以及聘請企業(yè)的法律顧問(wèn)，對企業(yè)運作中的種種法律問(wèn)題及時(shí)解決，防范風(fēng)險等等行之有效的措施。