什么是藍籌物業(yè)？簡(jiǎn)單講，在房地產(chǎn)牛市時(shí)，他們會(huì )一馬當先跑在最前列，表現出最好的成長(cháng)性；而在房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，他們則會(huì )像押糧官一樣，勒馬收韁行進(jìn)在樓市下跌的最后方，表現出強勁的抗跌性。

　　從2008年4月至今，我們從深圳已入伙以及在售的200多個(gè)代表性樓盤(pán)中，進(jìn)行嚴謹的整理分析，最終尋找到最能夠代表深圳房地產(chǎn)光環(huán)的 “十大藍籌物業(yè)”。我們調查發(fā)現，這些“藍籌物業(yè)”在這一輪大牛市行情和這一輪大調整中，他們都表現出了無(wú)比鮮明的共性：他們普遍擁有良好或有良好預期的地段區位，可以坐享城市發(fā)展帶來(lái)的巨大利好；占有雙重甚至多重的稀缺資源，這些資源或是自然資源或是城市人文資源，但都是獨一無(wú)二的；它們普遍都是居家氛圍濃郁的高尚大社區，而且，在產(chǎn)品打造上全部都有領(lǐng)先同儕的地方；最后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)上述所有的種種努力，自然導致了一個(gè)結果：這些樓盤(pán)在這一輪大牛市中，普遍表現出了領(lǐng)先同儕的高增值性，而在這一輪調整中，它們也同樣普遍表現出了強勁的抗跌性。

　　區位價(jià)值：好地段更能抗跌

　　6月末，香蜜湖豪宅區水榭花都成交了一套單價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米的豪宅，比之前該樓盤(pán)最高的價(jià)格3.75萬(wàn)元/平方米還升了1.3%.但是，此時(shí)，深圳樓市的事實(shí)是：樓市調整將近1年，房?jì)r(jià)已從17000元/平方米跌到11000元/平方米，跌幅高達36%，部分區域甚至慘遭腰斬。

　　“據我們研究調查，區位價(jià)值高的物業(yè)，在牛市中領(lǐng)先上漲，在跌勢中最能抗跌”，深圳一家地產(chǎn)中介研究機構代表說(shuō)，水榭花都地處深圳核心地段香蜜湖，享用的城市配套資源應有盡有；同時(shí)，香蜜湖作為深圳著(zhù)名的豪宅區，多年來(lái)也擁有了雄厚的人文積淀。因此，不可多得的區位價(jià)值使它具備了強勁的抗跌性能。

　　同樣，在此前的大牛市和這輪大調整中，顯示出非常強勁的上漲和抗跌性能的，很多就是那些區位價(jià)值良好的物業(yè)，除了水榭花都所在的香蜜湖區域外，還有華僑城、蛇口半山、福田中心區、關(guān)口以及口岸區域。這些區域，或有巨大的租務(wù)市場(chǎng)支撐，或是有非常便利而完善的高檔次城市配套，或是有未來(lái)無(wú)可比擬的發(fā)展前景，總之，他們都在這一輪調整中，顯示出了無(wú)比巨大的抗跌性。典型者如蛇口半山的招商。蘭溪谷2期，在2007年開(kāi)盤(pán)之后遇到樓市調整，但至今依然維持著(zhù)4萬(wàn)元/平方米以上的價(jià)格不動(dòng)搖，而且，在今年春節后的1個(gè)月里，銷(xiāo)售總額超過(guò)了2億元，成為當時(shí)深圳豪宅的號手。究其原因，自然是因為蘭溪谷地處南中國最大規模的半山別墅群，而且又是深圳最具國際化氛圍的國際社區，這樣的地段令其在跌勢里依然能夠吸引眾多豪客毫不猶豫的出手購置。

　　以同樣的理由比照，我們會(huì )發(fā)現，在未來(lái)一段時(shí)間，基于整個(gè)深圳戰略側重的緣故，像龍華二線(xiàn)拓展區這樣的區域，可能會(huì )成為典型的 “藍籌區域”，而如水榭山、星河丹堤這類(lèi)區域里的指標大盤(pán)，也都將會(huì )毫無(wú)疑問(wèn)地成為這輪調整里“抗跌股”。其中，于5月底以4.5萬(wàn)元/平方米的高價(jià)開(kāi)盤(pán)的水榭山，3天內便實(shí)現了6成以上的成交，便是最有力的明證。

　　資源價(jià)值：資源催生頂級大藍籌

　　同地段價(jià)值相伴而生的是資源價(jià)值，有些物業(yè)不一定占據非常良好的地段，但卻擁有著(zhù)非常頂級而稀缺的資源，或是自然資源，如山湖林海，或是人文資源，如高爾夫球場(chǎng)等等，但無(wú)一例外，它們都是城市里最稀缺的東西，稀缺才能令物業(yè)擁有獨一無(wú)二的品性，從而走出完全獨立于大市的藍籌行情。

　　在深圳能夠稱(chēng)得上最稀缺的資源的有三類(lèi)，海、山以及高爾夫，照此尋找，東部濱海的海景別墅，如萬(wàn)科17英里，成為海景資源里的佼佼者。但創(chuàng )下深圳頂級別墅最高價(jià)位的并不是17英里，而是今年6月底開(kāi)盤(pán)的東部華僑城天麓，當時(shí)深圳房?jì)r(jià)已大跌36%，但天麓卻創(chuàng )下了高達7-10萬(wàn)元/平方米的別墅高價(jià)記錄，“最保守估計，天麓（的價(jià)格）將來(lái)也會(huì )翻番，原因很簡(jiǎn)單，它太稀缺了，占有的資源稀缺，（別墅）量更少，完全不受市場(chǎng)影響”，一家大型房企老板私下表示。坐擁東部華僑城頂級配套的天麓同時(shí)享有山海稀缺景觀(guān)，也開(kāi)始成為深圳頂級大藍籌。同樣的頂級大藍籌在深圳西部也有一個(gè)，便是觀(guān)瀾湖高爾夫別墅，依托世界第一大高爾夫球會(huì )，獲得連續12年歐米茄觀(guān)瀾湖高爾夫世界杯的舉辦權，觀(guān)瀾湖高爾夫別墅擁有的幾乎是國內最雄厚、也是最稀缺的人文資源。因此，過(guò)去幾年里，才有觀(guān)瀾湖別墅開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售動(dòng)輒超過(guò)10個(gè)億的記錄。

　　而如果非常稀缺的資源同時(shí)再附加上非常稀缺的地段，那產(chǎn)生的將是什么？雙重的藍籌物業(yè)。深圳灣填海區就是這樣一個(gè)區域，而位于其中的百仕達。紅樹(shù)西岸就是這樣的雙重大藍籌，這個(gè)區域不僅擁有深圳灣一線(xiàn)海景和自然保護區紅樹(shù)林等自然資源，還擁有沙河高爾夫球場(chǎng)、華僑城歡樂(lè )海岸等豐富的人文資源。同時(shí)，填海區所處的地段是深圳兩大中心 （前�！�—后海和福田——羅湖）之間的城市核心圈層，未來(lái)規劃的大型MALL、歌劇院等高檔設施都將使這里成為深圳的“國際名片”。加上百仕達地產(chǎn)本身的特立獨行，我們最終看到，從2005年深圳房?jì)r(jià)飛漲開(kāi)始，紅樹(shù)西岸就以深圳高層豪宅價(jià)格NO.1的身份出現，如今售價(jià)依然超過(guò)4.5萬(wàn)元/平方米，絲毫沒(méi)有任何下跌。開(kāi)發(fā)商方面表示，如今的紅樹(shù)西岸已經(jīng)進(jìn)入尾盤(pán)階段，不存在什么風(fēng)險，因此，未來(lái)也絕對不可能降價(jià)。

　　樹(shù)立了標桿的紅樹(shù)西岸同時(shí)也在拉升著(zhù)深圳灣填海區的未來(lái)，像以3.5萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)、當日成交近5成的浪琴半島和目前仍在“細細研磨”的聯(lián)泰。梅沙灣，潛在的藍籌氣勢逐漸顯現。

　　生活價(jià)值：大社區指標大盤(pán)也“藍籌”

　　事實(shí)上，大部分能夠成為藍籌的物業(yè)多數都是具有著(zhù) “地段價(jià)值”和“資源價(jià)值”兩者中的一項，但據我們調查，一些地段一般，資源一般的物業(yè)，照樣也在此前大漲行情中，上攻凌厲，而在這一輪大調整中，又顯示出非常強勁的抗跌性。比如百仕達花園、黃埔雅苑、華僑城波托菲諾、萬(wàn)科四季花城、桃源居等等。再進(jìn)一步分析，我們發(fā)現，這些物業(yè)幾乎清一色具備兩個(gè)非常明顯的特征：一是大社區，居家氛圍濃郁，入住率高而空置率低，多是區域內的指標大盤(pán)；二是產(chǎn)品打造極具特色，領(lǐng)先城市甚至全國，客觀(guān)上也使物業(yè)具備了相當的獨特性。

　　其中，最典型的莫過(guò)于百仕達花園，位于羅湖太寧片區的百仕達花園本是鐵皮棚戶(hù)區，在地段價(jià)值和資源價(jià)值都乏善可陳，但是，百仕達地產(chǎn)引進(jìn)了香港的豪宅元素——會(huì )所、園林、游泳池，并在全國范圍內首創(chuàng )了架空園林，這些產(chǎn)品上的努力使百仕達花園在開(kāi)盤(pán)之初大獲成功。同時(shí)，加上如今在售的百仕達5期。樂(lè )湖，百仕達花園已經(jīng)成為一個(gè)總面積達100萬(wàn)平方米的國際化社區，社區內多為自住客戶(hù)，投資成分不高，因此，在這一輪調整中，百仕達花園1期中心組團和2期湖心臺價(jià)格依然維持在1.8-2萬(wàn)元/平方米，幾乎沒(méi)有下跌。而于6月底開(kāi)盤(pán)的樂(lè )湖，也創(chuàng )下了2.4萬(wàn)元/平方米的高價(jià)，并且在一月內實(shí)現10億銷(xiāo)售額，這些都是10多年來(lái)的積淀之功。

　　同樣典型的還有萬(wàn)科四季花城，其所處的地段比百仕達花園還要差許多，但它成了萬(wàn)科的成名作，并且萬(wàn)科的首個(gè)全國專(zhuān)利 “情花”（情景花園洋房）便是產(chǎn)生在這里，前后七期超過(guò)50萬(wàn)平方米的大社區使得四季花城一直成為關(guān)外的指標大盤(pán)，在如今關(guān)外房?jì)r(jià)動(dòng)輒腰斬的狀況下，四季花城也只是以相對較小幅度的下跌顯示出其出色的抗跌性。

　　而在我們篩選出來(lái)的藍籌物業(yè)中，多數擁有“地段價(jià)值”和“資源價(jià)值”的樓盤(pán)同時(shí)也都具有良好的“生活價(jià)值”，比如招商。蘭溪谷，不但社區位于南中國最大的別墅群內，擁有非產(chǎn)安靜而又高尚的生活氛圍；同時(shí)，半山區域還擁有全深圳人艷羨的國際教育資源及國際化生活氛圍，這些都是其它區域所不能比擬的。因此，這在一方面也支持了蘭溪谷的價(jià)格持續抗跌。

　　資本價(jià)值：藍籌物業(yè)上漲最快下跌最慢

　　地段價(jià)值、資源價(jià)值以及生活價(jià)值，三大價(jià)值體系統統指向一個(gè)結果：體現在資本市場(chǎng)上的資本價(jià)值。這些擁有多重價(jià)值體系的藍籌物業(yè)，在過(guò)去幾年里的大牛市里，他們會(huì )一馬當先跑在最前列，表現出最好的成長(cháng)性；而在房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，他們則會(huì )像押糧官一樣，勒馬收韁行進(jìn)在樓市下跌的最后方，表現出強勁的抗跌性。簡(jiǎn)單講，藍籌物業(yè)，無(wú)論在什么時(shí)候，都是資本市場(chǎng)里最好的選擇。

　　和市場(chǎng)整體進(jìn)行比照，2007年10月份之前的4年時(shí)間里，深圳房?jì)r(jià)穩步甚至飛快上漲，住宅均價(jià)從2004年的5980元/平方米漲到2007年13000多元/平方米，漲幅超過(guò)200%.但其間，藍籌物業(yè)多數都獲得了3-5倍的高速成長(cháng)！比如深圳四大知名豪宅區——華僑城、香蜜湖、蛇口半山以及深圳灣填海區，其區域內高層豪宅的價(jià)格從2004年的不過(guò)1萬(wàn)元左右/平方米，一路飛漲到2007年10月份之前的4萬(wàn)元/平方米以上，漲幅令人驚嘆地達到了400%！其中水榭花都在2004年不過(guò)1萬(wàn)多元/平方米，到2007年，已經(jīng)漲到3.8萬(wàn)元/平方米，翻了近4倍。而更驚人的招商。蘭溪谷，一期價(jià)格在2004年不過(guò)8000-9000元/平方米，二期在2007年便升至4.5萬(wàn)元/平方米以上，升幅高達5倍多！和一般物業(yè)相比，這些藍籌物業(yè)在牛市里，不但大幅度跑贏(yíng)了深圳房地產(chǎn)整體大市，而且還超過(guò)了一般物業(yè)漲幅的兩倍多！

　　同樣，在2007年10月份至今10個(gè)月時(shí)間里，深圳房?jì)r(jià)進(jìn)入明顯調整，截至月，新房?jì)r(jià)格從最高點(diǎn)的17350元/平方米回落到11000元/平方米，回落幅度超過(guò)36%南山、龍崗不少區域慘遭腰斬，這是一般普通住宅面臨市場(chǎng)調整出現的正常頹勢。但是，那些藍籌物業(yè)表現如何呢？經(jīng)過(guò)調查，我們會(huì )發(fā)現，真正的藍籌物業(yè)，幾乎沒(méi)有一個(gè)出現明顯的價(jià)格松動(dòng)跡象，諸如上述的四大豪宅區域，如今區域價(jià)格仍然維持在2007年10月之前的高位水位！就算是有一些惠及客戶(hù)的讓利舉措，但這表現在價(jià)格上的折讓幅度不足10%.像招商。蘭溪谷、紅樹(shù)西岸依然維持此前的高價(jià)，絲毫沒(méi)有松動(dòng)，而每月還有穩定成交。而如東部華僑城天麓、水榭山、百仕達5期。樂(lè )湖，還紛紛在逆市熱銷(xiāo)的狀況下創(chuàng )造了區域最高價(jià)，樂(lè )湖使羅湖價(jià)格出現了2.4萬(wàn)元/平方米以上的新高，水榭山使龍華出現了4.5萬(wàn)元/平方米的別墅，天麓更是創(chuàng )下了深圳最高價(jià)別墅。而如浪琴。半島、萬(wàn)科。棠樾，也都紛紛獲得了比一般物業(yè)好得多的成交效果�？梢哉f(shuō)，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調整之際，藍籌物業(yè)的抗跌保值能力明顯要超過(guò)一般物業(yè)！

　　綜合以上，我們大概會(huì )明白，在房地產(chǎn)上漲過(guò)程中，藍籌物業(yè)會(huì )以上漲領(lǐng)跑者的角色成為投資客的最先青睞對象，而在房地產(chǎn)下跌的過(guò)程中，藍籌物業(yè)又能成為下跌的最為強大的抵抗者。因此，如果在這個(gè)階段購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，可以確定，置業(yè)者們最恰當的選擇，便是購置經(jīng)過(guò)時(shí)間檢驗的藍籌物業(yè)！