第一章 總則

　　第一條為了規范本市居住物業(yè)的使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng )造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據國家法律、法規的有關(guān)規定，結合本市實(shí)際情況，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區域內的居住物業(yè)管理。

　　第三條本條例所稱(chēng)居住物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設施。

　　本條例所稱(chēng)業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。

　　本條例所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )的委托，根據物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

　　第四條物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)相結合的原則。

　　第五條上海市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市房地局）是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負責組織實(shí)施本條例。

　　區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)是本轄區物業(yè)管理的行政管理部門(mén)，依照本條例對轄區內的物業(yè)管理進(jìn)行管理監督。

　　建設、規劃、市政、公用、電力、郵電、環(huán)衛、園林、住宅、公安、物價(jià)、工商等有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責，協(xié)同實(shí)施本條例。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對物業(yè)管理進(jìn)行監督，對物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調。

　　第二章 業(yè)主自治管理

　　第六條業(yè)主委員會(huì )是在物業(yè)管理區域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì )。

　　物業(yè)管理區域的范圍，由區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)按照住宅與公共設施的相關(guān)情況劃定。

　　第七條業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì )委員應當由業(yè)主擔任。

　　一個(gè)物業(yè)管理區域內，有下列情況之一的，所在地的區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應當會(huì )同住宅出售單位組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：

　�。ㄒ唬┕�有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上；

　�。ǘ�）新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上；

　�。ㄈ�）住宅出售已滿(mǎn)兩年。

　　第八條業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成；業(yè)主人數較多的，應當按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區域的業(yè)主代表大會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )，應當有過(guò)半數業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )作出的決定，應當經(jīng)全體業(yè)主過(guò)半數或者全體業(yè)主代表過(guò)半數通過(guò)。

　　業(yè)主委員會(huì )每年至少召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )；經(jīng)百分之十五以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì )應當就所提議題召開(kāi)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )應當邀請居民委員會(huì )和使用人代表列席。

　　第九條業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )行使下列職權：

　�。ㄒ唬┻x舉、罷免業(yè)主委員會(huì )委員；

　�。ǘ�）審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì )章程和業(yè)主公約；

　�。ㄈ�）聽(tīng)取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報告；

　�。ㄋ模�決定物業(yè)管理的其他重大事項。

　　第十條業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內，持下列文件向所在地的區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記：

　�。ㄒ唬┏闪�業(yè)主委員會(huì )登記申請書(shū)；

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì )委員名單；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì )章程。

　　區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作；對不符合本條例規定成立的業(yè)主委員會(huì )不予登記，并書(shū)面通知申請人。

　　第十一條業(yè)主委員會(huì )根據物業(yè)管理區域的規模由五人至十五人組成。

　　業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )每屆任期兩年。

　　第十二條業(yè)主委員會(huì )應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱匍_(kāi)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　�。ǘ�）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　�。ㄈ�）依照本條例設立物業(yè)維修基金的，負責該基金的籌集、使用和管理；

　�。ㄋ模�審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預算和決算；

　�。ㄎ澹┞�(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

　�。�六）監督公共建筑、公共設施的合理使用；

　�。ㄆ撸�業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )賦予的其他職責。

　　業(yè)主委員會(huì )應當定期召開(kāi)會(huì )議，會(huì )議必須有過(guò)半數委員出席有效，作出決定應當經(jīng)全體委員過(guò)半數通過(guò)

　　第十三條住宅出售單位應當按照規定提供物業(yè)管理區域必需的物業(yè)管理服務(wù)用房，產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有；物業(yè)管理服務(wù)用房的收益用于業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費和補充物業(yè)維修基金。具體辦法由市人民政府制定。

　　第十四條業(yè)主小組由本幢住宅業(yè)主推選若干代表組成，其職責是：

　�。ㄒ唬┞�(tīng)取業(yè)主、使用人對物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議，向業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理企業(yè)反映；

　�。ǘ�）執行業(yè)主委員會(huì )作出的決定；

　�。ㄈ�）提出共用部位和共用設備的維修、更新建議。

　　第十五條業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規范，對全體業(yè)主具有約束力。使用人應當遵守業(yè)主公約。

　　業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )審議通過(guò)之日起生效。

　　業(yè)主委員會(huì )應當自業(yè)主公約生效之日起十五日內，將業(yè)主公約報所在地的區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　第十六條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，對物業(yè)管理區域內全體業(yè)主、使用人具有約束力。

　　業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，不得與法律、法規相抵觸。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第十七條物業(yè)管理企業(yè)應當按照規定向市房地局或者注冊地的區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

　　市房地局和區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應當自受理物業(yè)管理企業(yè)申請之日起二十日內，核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當按照資質(zhì)管理的規定從事物業(yè)管理服務(wù)。

　　第十八條業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )應當委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應當與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應當載明下列主要內容：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)的名稱(chēng)、住所；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區域的范圍和管理項目；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)的事項；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)的要求和標準；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)的費用；

　�。�六）物業(yè)管理服務(wù)的期限；

　�。ㄆ撸┻`約責任；

　�。ò耍┖贤�終止和解除的約定；

　�。ň牛┊斒氯穗p方約定的其他事項。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為兩年。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起十五日內，將物業(yè)管理服務(wù)合同報住宅所在地的區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　第十九條物業(yè)管理服務(wù)合同中當事人應當約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項：

　�。ㄒ唬┳≌�共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新；

　�。ㄈ�）電梯、水泵等房屋設備的運行服務(wù)；

　�。ㄋ模┍�潔服務(wù)；

　�。ㄎ澹┍０卜�務(wù)；

　�。�六）物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)檔案資料的保管。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同中當事人可以約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項：

　�。ㄒ唬┳≌�的自用部位和自用設備的維修、更新；

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì )委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項。

　　第二十條物業(yè)管理服務(wù)應當保持住宅和公共設施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實(shí)施：

　�。ㄒ唬┌凑諊�家和本市規定的技術(shù)標準和規范以及業(yè)主委員會(huì )審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實(shí)施管理服務(wù)；

　�。ǘ�）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關(guān)規定書(shū)面告知業(yè)主、使用人；

　�。ㄈ�）經(jīng)常對物業(yè)管理區域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進(jìn)行養護；

　�。ㄋ模┌l(fā)現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時(shí)，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；

　�。ㄎ澹┙拥轿飿I(yè)損壞報修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理；

　�。�六）做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；

　�。ㄆ撸┟堪肽晗驑I(yè)主委員會(huì )報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受審核；

　�。ò耍┒ㄆ诼�(tīng)取業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

　�。ň牛┌l(fā)現違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)行政機關(guān)報告；

　�。ㄊ�）按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項。

　　除前款規定外，物業(yè)管理企業(yè)應當配合居民委員會(huì )做好社區管理、社區服務(wù)的有關(guān)工作。

　　第二十一條物業(yè)管理服務(wù)收費，應當遵循合理、公開(kāi)以及與管理服務(wù)水平相適應的原則。

　　第二十二條物業(yè)管理服務(wù)收費包括下列項目：

　�。ㄒ唬┕芾碣M，用于物業(yè)管理區域的日常管理，包括物業(yè)管理區域內的巡視、檢查，物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；

　�。ǘ�）房屋設備運行費，用于電梯、水泵等房屋設備運行服務(wù)所需的費用；

　�。ㄈ�）保潔費，用于物業(yè)管理區域內日常保潔服務(wù)所需的費用；

　�。ㄋ模┍０操M，用于物業(yè)管理區域內日常安全保衛服務(wù)所需的費用；

　�。ㄎ澹┚S修費，用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費用。

　　前款第（一）、（二）、（三）、（四）項費用按月分項計算，第（五）項費用按實(shí)際維修項目計算。

　　第二十三條物業(yè)管理服務(wù)收費的標準按照下列規定確定：

　�。ㄒ唬┮咽酃�有住宅的收費標準，由市物價(jià)局會(huì )同市房地局制定；

　�。ǘ�）普通內銷(xiāo)商品住宅的收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )在區、縣物價(jià)部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)管理部門(mén)規定的基準價(jià)的浮動(dòng)幅度內協(xié)商確定；

　�。ㄈ�）高標準內銷(xiāo)商品住宅和外銷(xiāo)商品住宅的收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )協(xié)商確定。

　　其他服務(wù)項目的收費，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主、使用人協(xié)商確定。

　　第二十四條物業(yè)管理服務(wù)費用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定向業(yè)主收取。

　　業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，從其約定。

　　物業(yè)管理服務(wù)費用經(jīng)約定可以預收，預收期限不得超過(guò)三個(gè)月。

　　第二十五條物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費用的，其他任何單位和個(gè)人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

　　未受業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收費的，業(yè)主或者使用人可以不支付。

　　第二十六條物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后的十日內，向業(yè)主委員會(huì )辦理下列事項，并報區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案：

　�。ㄒ唬�對預收的物業(yè)管理服務(wù)費用按實(shí)結算，多收的部分予以退還；

　�。ǘ�）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；

　�。ㄈ�）移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其他財物。

　　第四章 物業(yè)的使用

　　第二十七條業(yè)主、使用人應當遵守法律、法規的有關(guān)規定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

　　第二十八條物業(yè)使用中禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；

　�。ǘ�）占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備；

　�。ㄈ�）在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場(chǎng)地搭建建筑物、構筑物；

　�。ㄋ模┣终季G地、毀壞綠化；

　�。ㄎ澹﹣y設攤、亂設集貿市場(chǎng)；

　�。�六）亂倒垃圾、雜物；

　�。ㄆ撸┰诮ㄖ�物、構筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

　�。ò耍┡欧庞卸�、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲；

　�。ň牛┓�律、法規禁止的其他行為。

　　第二十九條業(yè)主或者使用人裝修住宅，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當對裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導和監督，發(fā)現違反本條例第二十八條的行為，應當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì )并報有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。

　　第三十條住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當符合城市規劃要求，其業(yè)主應當征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì )的書(shū)面同意，并報區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)審批。

　　物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質(zhì)。

　　第三十一條任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當與業(yè)主委員會(huì )簽訂協(xié)議，并在約定的期限內恢復原狀。

　　除執行任務(wù)的治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛等特種車(chē)輛外，機動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)管理區域內行駛、停放及其收費的規定，由業(yè)主委員會(huì )決定。車(chē)輛停放收費標準按所在地的區、縣物價(jià)部門(mén)的規定執行。車(chē)輛停放的收益應當納入物業(yè)維修基金，用于公共設施的維修、更新。

　　第三十二條利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營(yíng)性設施的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì )的書(shū)面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門(mén)辦理審批手續；經(jīng)批準的，應當與業(yè)主委員會(huì )簽訂協(xié)議，并支付設置費用。

　　按照前款規定收取的經(jīng)營(yíng)性設施設置費用應當納入物業(yè)維修基金。

　　利用物業(yè)設置公益性設施，按照市人民政府的有關(guān)規定執行。

　　第三十三條物業(yè)管理區域內生活垃圾和糞便的清運、處理，按照本市環(huán)境衛生管理法規的有關(guān)規定執行。

　　第三十四條業(yè)主轉讓或者出租住宅時(shí)，應當將業(yè)主公約作為住宅轉讓合同或者租賃合同的附件。

　　住宅轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，當事人應當將住宅轉讓或者出租的有關(guān)情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)。

　　第五章 物業(yè)的維修

　　第三十五條公有住宅和新建普通內銷(xiāo)商品住宅出售時(shí)，應當設立物業(yè)維修基金。

　　新建高標準內銷(xiāo)商品住宅和外銷(xiāo)商品住宅出售時(shí)，可以設立物業(yè)維修基金。

　　物業(yè)維修基金設立的具體標準和辦法，由市人民政府規定。

　　第三十六條住宅出售單位應當將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會(huì )的名義存入金融機構，設立專(zhuān)門(mén)帳戶(hù)，按照不低于城鄉居民存款利率計取利息。

　　物業(yè)維修基金應當按幢立帳、按戶(hù)核算。

　　第三十七條物業(yè)維修基金應當用于住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用。

　　業(yè)主委員會(huì )應當定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主監督。

　　第三十八條物業(yè)維修、更新的費用，按照下列規定承擔：

　�。ㄒ唬┳≌�自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔；

　�。ǘ�）住宅共用部位和共用設備的維修、更新費用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔；依照本條例設立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支；

　�。ㄈ�）公共設施的維修、更新費用，由物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔；依照本條例設立物業(yè)維修基金的，在物業(yè)維修基金中列支。

　　住宅的共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

　　物業(yè)出現嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全時(shí)，區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應當督促限期維修。

　　物業(yè)維修基金不足時(shí)，業(yè)主應當按照業(yè)主委員會(huì )的決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修基金。已售公有住宅的公共設施維修、更新費用，按照市人民政府的規定執行。

　　第三十九條住宅的共用部位、共用設備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。

　　因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

　　第四十條業(yè)主轉讓住宅時(shí)，其物業(yè)維修基金帳戶(hù)中剩余部分的費用不予退還，繼續用作住宅的共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，其中由業(yè)主交納的剩余部分，由受讓人向轉讓人支付。

　　第六章 前期物業(yè)管理

　　第四十一條本條例所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì )成立前的物業(yè)管理。

　　第四十二條新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報所在地的區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

　　新建商品住宅出售單位與住宅買(mǎi)受人簽訂住宅轉讓合同時(shí)，應當將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說(shuō)明書(shū)作為住宅轉讓合同的附件。

　　住宅使用公約不得與法律、法規相抵觸。

　　第四十三條新建商品住宅出售單位不得將住宅的共用部位、共用設備或者公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

　　第四十四條新建商品住宅出售單位應當按照國家和本市規定的保修期限和保修范圍，承擔住宅的保修責任。

　　第四十五條新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。

　　第四十六條自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位承擔；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費用，由住宅出售單位和買(mǎi)受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。

　　第四十七條新建商品住宅交付使用時(shí)，除住宅轉讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買(mǎi)受人收取任何費用。

　　第四十八條住宅使用公約至業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主代表大會(huì )審議通過(guò)的業(yè)主公約生效時(shí)終止。

　　前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會(huì )與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。

　　第四十九條公有住宅出售后的前期物業(yè)管理，由公有住宅出售前的管理單位實(shí)施。

　　第五十條前期物業(yè)管理適用本條例第二章以外的各章規定。

　　第七章 投訴

　　第五十一條市房地局和區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應當建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主和使用人對違反本條例行為的投訴。

　　第五十二條區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)受理投訴后，應當進(jìn)行調查、核實(shí)，并自受理投訴之日起三十日內答復投訴人。

　　投訴人對區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)的答復有異議，可以向市房地局提出復核要求。市房地局應當自受理之日起三十日內，將復核意見(jiàn)答復投訴人。

　　第五十三條投訴內容涉及其他行政管理部門(mén)職責范圍的，市房地局或者區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應當自受理之日起五日內，移送有關(guān)行政管理部門(mén)處理，并書(shū)面告知投訴人。

　　第八章 法律責任

　　第五十四條業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，業(yè)主委員會(huì )或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

　　業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應交納費用千分之三的滯納金或者按約定加收滯納金。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，應當承擔相應的違約責任；造成業(yè)主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

　　第五十五條業(yè)主大會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反本條例的，市房地局或者區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應當責令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第五十六條物業(yè)管理企業(yè)違反本條例，按照下列規定予以處罰：

　�。ㄒ唬┻`反第十七條第一款、第三款，第十八條第五款，第二十條，第二十六條，第二十九條第二款規定的，由市房地局或者區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責令其限期改正，可以并處一千元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ǘ�）違反第二十三條，第二十四條第一款、第三款，第二十五條第一款，第四十七條規定的，由物價(jià)部門(mén)按照相關(guān)法律、法規的規定處罰。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反本條例情節嚴重的，市房地局或者區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)可以作出降低資質(zhì)等級的處理，直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，并建議工商行政管理部門(mén)依法注銷(xiāo)其物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)項目。

　　第五十七條新建商品住宅的出售單位違反本條例第三十五條第一款、第三十六條、第四十二條、第四十三條、第四十四條、第四十五條、第四十六條規定的，由市房地局或者區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責令其限期改正，可以并處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

　　第五十八條業(yè)主、使用人或者其他單位、個(gè)人違反本條例，按照下列規定予以處罰：

　�。ㄒ唬┻`反第二十八條第（一）、（二）、（三）項，第三十條第一款，第三十一條第一款，第三十二條第一款規定的，由區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責令其限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ǘ�）違反第二十八條第（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項，第三十條第二款規定的，由有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責和相關(guān)法律、法規的規定處罰。

　　第五十九條市或者區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)違反本條例規定的行為，由市人民政府或者市房地局責令改正或者撤銷(xiāo)其決定。

　　市和區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六十條街道監察隊對物業(yè)管理區域內違反市容、環(huán)境衛生、環(huán)境保護、市政設施、綠化等城市管理法律、法規規定以及違法建筑、設攤、堆物、占路等行為，應當在其法定職權范圍內，依法作出處罰和處理。

　　第六十一條當事人對行政管理部門(mén)的具體行政行為不服的，可以按照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　當事人在法定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的行政管理部門(mén)可以按照《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。

　　第九章 附則

　　第六十二條本條例中有關(guān)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義：

　�。ㄒ唬┳杂貌课�，是指一套住宅內部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽(yáng)臺、天井、庭園以及室內墻面等部位；

　�。ǘ�）自用設備，是指一套住宅內部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的門(mén)窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線(xiàn)等設備；

　�。ㄈ�）共用部位，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話(huà)分線(xiàn)間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位；

　�。ㄋ模┕灿迷O備，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線(xiàn)、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備；

　�。ㄎ澹┕�共設施，是指物業(yè)管理區域內，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車(chē)場(chǎng)庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設施；

　�。�六）房屋承重結構，是指住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂等。

　　第六十三條本條例中業(yè)主公約、住宅使用公約、業(yè)主委員會(huì )章程的示范文本，由市房地局制定。物業(yè)管理服務(wù)合同、前期物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本，由市房地局會(huì )同市工商行政管理局制定。

　　第六十四條物業(yè)管理區域內的非居住物業(yè)管理，參照本條例執行。

　　第六十五條本條例的具體應用問(wèn)題，由市房地局負責解釋。

　　第六十六條本條例自1997年7月1日起施行。