一、不同歷史時(shí)期的房屋管理

　�。ㄒ唬┯媱澖�(jīng)濟下的房屋管理

　　傳統的房屋管理是在計劃經(jīng)濟條件下，實(shí)行福利分房制度，由政府或其職能、部門(mén)、事業(yè)單位采用行政手段，直接對房屋進(jìn)行管理，管理機構是房管局、房管所或房管總公司和房管分公司，實(shí)行兩級或三級管理……

　�。ǘ�）市場(chǎng)經(jīng)濟下的房屋管理

　　物業(yè)管理是在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟條件下進(jìn)行房改的產(chǎn)物，由專(zhuān)業(yè)化的企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)競爭取得管理項目，采用科學(xué)管理的手段進(jìn)行社會(huì )化管理提供有償服務(wù)。其管理機構是物業(yè)管理公司。

　　二、市場(chǎng)經(jīng)濟下物業(yè)管理項目的取得

　　物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的經(jīng)營(yíng)型服務(wù)性的行業(yè)。物業(yè)管理的實(shí)體是具有法人資格的專(zhuān)業(yè)企業(yè)。由于房屋產(chǎn)權屬個(gè)人所有，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同或契約，接受業(yè)主委托（雇用），代表業(yè)主并運用經(jīng)濟手段經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)。

　�。ㄒ唬┱l(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理

　　10多年前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)時(shí)，物業(yè)管理概念未被廣大業(yè)主所認識，物業(yè)管理也未被絕大多數業(yè)主所接受。為避免開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出的樓盤(pán)賣(mài)出后由于產(chǎn)權分散而無(wú)人管理，政府制定了誰(shuí)開(kāi)發(fā)建設、誰(shuí)負責管理的政策。當時(shí)絕大多數的小區（大廈）都是由開(kāi)發(fā)商屬下的管理公司負責管理的。

　�。ǘ�）招投標

　　隨著(zhù)人們對物業(yè)管理的認識提高和行業(yè)的發(fā)展壯大，以及法律法規的健全與完善，物業(yè)管理逐步走向市場(chǎng)化、社會(huì )化。一大批專(zhuān)業(yè)的管理公司，憑借素質(zhì)良好的人才及豐富的經(jīng)驗、優(yōu)良的服務(wù)態(tài)度獲得開(kāi)發(fā)商及業(yè)主的信賴(lài)，為七發(fā)商承擔了物業(yè)經(jīng)營(yíng)的最后一個(gè)環(huán)節——管理服務(wù)工作，從而實(shí)現了物業(yè)所有權與管理權的分離，也使物業(yè)管理的招投標成為可能并進(jìn)而成為必須。

　　物業(yè)管理招投標徹底變了物業(yè)管理由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)派生出來(lái)并依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧和自我發(fā)展的市場(chǎng)主體，獨立進(jìn)入市場(chǎng)，獨立承擔民事責任，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，從體制上解決了建管不分產(chǎn)生的弊端，在業(yè)主、政府、物業(yè)招投標單位各個(gè)層面強化了市場(chǎng)化物業(yè)管理的意識，為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng )造了公平競爭的機會(huì )，使一大批觀(guān)念到位、實(shí)力雄厚、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)脫穎而出，顯著(zhù)推動(dòng)了我國物業(yè)管理行業(yè)整體的健康發(fā)展。國家《物業(yè)管理條例》規定；住宅建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。