四、管理操作

　　這部分要求細化，他體現出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量，以及規范化的管理的標準，從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類(lèi)：

　　1、根據目標的物業(yè)情況，認真制定相應的規章制度。通常物業(yè)管理規章制度分為：

　�。�1）公眾管理制度，主要包括：

　�、贅I(yè)主公約；

　�、诰�神文明建設公約；

　�、蹣怯钍褂眉熬S護管理規定；

　�、苎b修管理規定；

　�、葜伟补芾硪幎�；

　�、耷鍧嵭l生管理規定；

　�、呦�防管理規定；

　�、嘟煌ㄜ�(chē)輛管理規定；

　�、岘h(huán)境保護管理規定。

　�。�2）崗位責任制度，主要包括：

　�、俟芾硖幹魅螎徫宦氊�；

　�、诠芾硖幹魅沃�理崗位職責；

　�、郗h(huán)境主管崗位職責；

　�、鼙�潔員崗位職責；

　�、荼０仓鞴軑徫宦氊�；

　�、薰こ讨鞴軑徫宦氊�；

　�、呔S修人員崗位職責；

　�、鄷�(huì )計人員崗位職責；

　�、嵝姓�人員崗位職責。

　�。�3）內部管理運作制度，主要包括：

　�、賳T工行為規范；

　�、谂嘤栔贫�；

　�、劭己酥贫�；

　�、塥剳椭贫�；

　�、莼卦L(fǎng)制度；

　�、迊�(lái)訪(fǎng)，投訴處理制度等。

　　2、根據目標物業(yè)，確定各管理崗位工作人員的職責

　　管理崗位主要有：

　�、俦０�；

　�、跈C電維修；

　�、矍鍜弑�潔；

　�、軋@林綠化；

　�、蓦娞莶僮�；

　�、奚鐓^文化。

　　五、管理目標，經(jīng)營(yíng)管理宗旨、方針

　　投標書(shū)中應表明投標單位對目標物業(yè)的管理目標、管理方針、管理宗旨，便于業(yè)主委員會(huì )成立的招標領(lǐng)導小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標某商住樓時(shí)，提出管理目標：樹(shù)立“服務(wù)至上，客戶(hù)第一”的管理思想，達到一流管理、一流形象、一流效益，一促進(jìn)后期的樓宇銷(xiāo)售；提出管理經(jīng)營(yíng)方針：保本經(jīng)營(yíng)、獨立核算、自負盈虧、開(kāi)展一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)，求得自身的生存與發(fā)展。

　　六、便民服務(wù)措施

　　物業(yè)管理是有償的服務(wù)活動(dòng)，這是其性質(zhì)所決定的；然而開(kāi)展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟效益，而是要正確處理好社會(huì )效益，環(huán)境效益與經(jīng)濟效益三者的關(guān)系，使之有機的統一。一些物業(yè)管理企業(yè)，在開(kāi)展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時(shí)，還向業(yè)主公開(kāi)承諾無(wú)償便民服務(wù)項目若干項，深受業(yè)主的歡迎和好評。

　　七、社區文化

　　隨著(zhù)一幢幢樓房的建好，新的社區環(huán)境形成，人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán)境，特別是老年人的“高樓病”多了，孩子也變得孤獨了。為此，社區文化的重要性越來(lái)越被老百姓看中，成為購房中的一個(gè)重要因素。物業(yè)管理企業(yè)在寫(xiě)投標書(shū)時(shí)，應認真考慮到社區文化的開(kāi)展，制定有|建設工程教育網(wǎng)|關(guān)社區文化制度，安排好各類(lèi)社區文化活動(dòng)，使住宅小區內的業(yè)主不僅享受到物質(zhì)文明，也享受到精神文明。