房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營(yíng)方式，可以采用發(fā)包方式。對發(fā)包的基礎設施和建筑安裝工程，一般采用招標、議標方式，通過(guò)工程公開(kāi)招標或邀請施工企業(yè)議標，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標價(jià)進(jìn)行結算。開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據工程承包合同條例的規定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開(kāi)發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據批準的設計文件和中標標函內容所簽訂，明確雙方相互權利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它一般應具備以下主要內容：

　�。╨）工程名稱(chēng)和地點(diǎn)；

　�。�2）工程范圍和內容；

　�。�3）開(kāi)、竣工日期；

　�。�4）工程質(zhì)量、保修期及保修條件；

　�。�5）工程造價(jià)；

　�。�6）工程價(jià)款的支付、結算及交工驗收辦法；

　�。�7）設計文件和技術(shù)資料提供日期；

　�。�8）材料、設備的供應和進(jìn)場(chǎng)期限；

　�。�9）雙方相互協(xié)作事項和違約責任等。開(kāi)發(fā)企業(yè)應將承包合同副本送開(kāi)戶(hù)銀行作為結算工程價(jià)款的依據。

　　一、工程價(jià)款結算的辦法

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規定的工程價(jià)款的結算，應根據國家有關(guān)工程價(jià)款結算辦法，結合當地的有關(guān)規定具體確定。從目前各個(gè)地區所采用的工程價(jià)款結算辦法來(lái)看，歸納起來(lái)，主要有如下三種。

　　1.按月結算就是按照每月實(shí)際完成的分部分項工程進(jìn)行結算。因為建筑安裝工程等雖具有個(gè)體性的特點(diǎn)，但不同的工程，都是由一定的分部分項工程構成的。每一個(gè)分部分項工程，都有一定的施工內容、質(zhì)量標準和統一的計量單位，并在短期內可以完成。

　　國家為了管理工程造價(jià)而制訂的工程預算定額和地區預算造價(jià)，都是以分部分項工程為基礎的。因此，根據經(jīng)驗收合格的各月份的已完分部分項工程的工程數量和預算單價(jià)等計算的工程造價(jià)，就是各該月份應結算和支付的工程款。如果招標出包工程，工程標價(jià)與工程造價(jià)不同時(shí)，應按工程標價(jià)占工程預算造價(jià)的百分比進(jìn)行調整計算。在具體做法上，各個(gè)地區也不盡相同，目前一般都實(shí)行月中預付、月終結算，即在月中按照當月施工計劃所列的工作量一半預付，月末（實(shí)際為下月初）按照各工程當月實(shí)際完成工作量（即預算造價(jià)或調整計算后的工程標價(jià)）扣除月中預付款后進(jìn)行結算。

　　2.分段結算就是將一個(gè)單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個(gè)階段（部位），如基礎、結構、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結算工程價(jià)款。分段結算也可按月預付工程款，即在月中按照當月施工計劃工作量預付，于工程階段完成驗收后按分段工程預算造價(jià)或調整計算后的工程標價(jià)扣除預付款后進(jìn)行結算。

　　3.竣工一次結算開(kāi)發(fā)項目或單項工程施工工期在12個(gè)月以?xún)�，或者工程承包合同價(jià)值較小的，可以實(shí)行工程價(jià)款每月月中預支、竣工后一次結算。即在工程開(kāi)工后，每月按當月施工計劃所列工作量預付工程款，于工程竣工驗收后按工程承包合同價(jià)值扣除預付工程款后進(jìn)行結算。不論采用何種結算辦法，施工期間結算的工程價(jià)款一般都不得超過(guò)承包工程合同價(jià)值的95％。結算雙方可以在5％的幅度內協(xié)商確認尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應專(zhuān)戶(hù)存入銀行，候工程竣工驗收后清算。但如承包施工企業(yè)已向開(kāi)發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。又由承包施工企業(yè)儲備工程施工所需主要建筑材料、結構件時(shí)，發(fā)包開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據承包施工企業(yè)的要求，在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預付備料款，干后期以抵充工程價(jià)款的形式陸續扣回。在實(shí)際工作中，預付備料款的額度和扣回辦法，在各個(gè)地區并不完全相同，當材料儲備天數為4個(gè)月、材料費比重占工程造價(jià)75％的情況下，預付備料款的額度應為當年工程價(jià)值的25％。

　　在累計已完工程價(jià)值達到當年發(fā)包工程價(jià)值的50％時(shí)，就可將超過(guò)發(fā)包工程價(jià)值50％部分的工程價(jià)款的50％，抵作預付備料款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當于發(fā)包工程價(jià)值25％（50％X50％）的全部預付備料款。不過(guò)隨著(zhù)生產(chǎn)資料的開(kāi)放，施工所需的建筑材料、結構件，一般均可從當地市場(chǎng)隨時(shí)采購，今后也就沒(méi)有必要再預付備料款了。

　　二、應付工程款和預付備料軟、工程款的核算

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預付備料款、工程款的核算，應在“應付賬款——應付工程款”和“預付賬款——預付承包單位款”兩個(gè)賬戶(hù)進(jìn)行。開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規定預付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應記入“預付賬款——預付承包單位款”賬戶(hù)的借方；按照工程價(jià)款結算賬單應付給承包施工企業(yè)的工程款，應記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶(hù)的借方和“應付賬款——應付工程款”賬戶(hù)的貸方。如有扣除應付工程款的預付備料款和預付工程款時(shí)，應將扣回的預付備料款和預付工程款記入“預付賬款——預付承包單位款”賬戶(hù)的貸方，“應付賬款——應付工程款”賬戶(hù)的貸方僅記減去扣回預付備料款和預付工程款后的應付賬款。支付工程款時(shí)，記入“應付賬款——應付工程款”賬戶(hù)的借方和“銀行存款”等賬戶(hù)的貸方。

　　如上述某開(kāi)發(fā)企業(yè)某項發(fā)包工程年度合同總值為600000元，按照合同規定開(kāi)工前應付預付備料款150000元，則在用銀行存款支付時(shí)，應作如下分錄入賬：

　　借：預付賬款—預付承包單位款150000貸；銀行存款1500009月份根據施工企業(yè)當月施工計劃所列工作量的二分之一即35000元，用銀行存款預付工程款時(shí)，應作：借：預付賬款——預付承包單位款35000貸：銀行存款3500010月初根據施工企業(yè)提出9月份工程價(jià)款結算賬單中的已完工程價(jià)值為75000元，減去應扣回預付備料款18000元。月中預付工程款35000元，尚應支付工程款22000元（75000元一18000無(wú)一35000元），應作：借：開(kāi)發(fā)成本75000貸：預付賬款——預付承包單位款53000應付賬款——應付工程款22000用銀行存款支付應付工程款時(shí)，應作：借：應付賬款——應付工程款22000貸：銀行存款22000