三、行業(yè)生存與發(fā)展面臨的主要問(wèn)題

　　根據4600家企業(yè)的調查情況匯總，當前行業(yè)生存與發(fā)展面臨許多困難和問(wèn)題，主要突出反映在以下幾個(gè)方面：

　�。ㄒ唬┥鐣�(huì )評價(jià)方面

　　1.行業(yè)社會(huì )地位不高。社會(huì )普遍認為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，勞動(dòng)強度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。在調查中，反映行業(yè)社會(huì )地位不高的企業(yè)就有3521家，占被調查企業(yè)總數的76.54%.

　　2.行業(yè)偏見(jiàn)普遍存在。社會(huì )上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動(dòng)不動(dòng)就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。反映人們對行業(yè)存在一定偏見(jiàn)的企業(yè)有2819家，占被調查企業(yè)總數的61.28%.社會(huì )上還有部分群體對物業(yè)管理行業(yè)缺乏信任感。認為行業(yè)公信力不強的企業(yè)占被調查企業(yè)總數的25.02%.

　　3.輿論導向存在偏差。這些年來(lái)，各種輿論媒體對物業(yè)管理行業(yè)的正面報道很少，少數媒體片面追求眼球效應，不做深入的調查研究，不問(wèn)青紅皂白，肆意誤導群眾，給行業(yè)造成很大負面影響。認為社會(huì )輿論導向有偏差的企業(yè)占被調查企業(yè)總數的42.78%.

　　4.物業(yè)服務(wù)消費觀(guān)念不強。人們對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會(huì )性、公共性、有償性認識不足，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)不積極支持、不主動(dòng)配合。認為行業(yè)生存與發(fā)展環(huán)境不寬松的企業(yè)占被調查企業(yè)總數的38.39%.認為人們對物業(yè)服務(wù)常任意壓價(jià)的占被調查企業(yè)總數的29.37%.

　�。ǘ�）政府監督方面

　　1.地方立法跟不上，相關(guān)政策不配套。一些地方政府及有關(guān)部門(mén)對物業(yè)管理不重視，對行業(yè)發(fā)展不關(guān)心�！段飿I(yè)管理條例》以及企業(yè)資質(zhì)、維修資金、服務(wù)收費等管理辦法，國務(wù)院和中央部委都已制定公布多年，但許多地方至今尚未制定具體實(shí)施的配套細則、辦法。認為地方立法跟不上的企業(yè)有2582家，占被調查企業(yè)總數的56.13%；認為相關(guān)政策不配套的企業(yè)有3341家，占被調查企業(yè)總數的72.63%.

　　2.政府協(xié)調和執法不力，與相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)關(guān)系不順。這次調查中，認為政府協(xié)調工作不及時(shí)不到位的企業(yè)占被調查企業(yè)的52.17%，認為政府缺位和執法不力的占被調查企業(yè)的46.46%.還有相當一部分企業(yè)認為與當地各專(zhuān)業(yè)部門(mén)關(guān)系不順，其中與供水方面不順的占19.52%，供電方面不順的占17.24%，也有少數企業(yè)反映與供氣、供暖部門(mén)關(guān)系不順。一些部門(mén)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當作原來(lái)的“房管所”、“基建隊”，行政上指手畫(huà)腳、橫加指責，經(jīng)費上亂攤派、亂贊助。認為對企業(yè)干預過(guò)多的企業(yè)占被調查企業(yè)總數的46.02%.

　　3.物價(jià)部門(mén)干預過(guò)度，政府定價(jià)（指導價(jià)）適用過(guò)寬。國家發(fā)改委、原建設部對物業(yè)服務(wù)收費定價(jià)的范圍、對象、方法、標準都有明確規定。但各地方執行時(shí)卻是五花八門(mén)。物價(jià)部門(mén)嚴把物業(yè)收費審批關(guān)，任意擴大政府定價(jià)和政府指導價(jià)范圍。有的地方住宅小區物業(yè)服務(wù)費0.20元/平方米/月，一定10年不變。有的地方高檔別墅物業(yè)服務(wù)費0.30-0.50元/平方米/月，企業(yè)怨聲載道。反映政府對物業(yè)服務(wù)收費控制過(guò)死的占被調查企業(yè)總數的36.43%，反映任意擴大政府定價(jià)范圍的占被調查企業(yè)總數的8.59%.

　　4.現行稅賦政策不合理，企業(yè)經(jīng)濟負擔太大。相當一部分企業(yè)反映各地政府對物業(yè)管理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，加上《勞動(dòng)合同法》的執行，社會(huì )最低工資標準的提高，使企業(yè)的負擔明顯加重。反映這類(lèi)問(wèn)題的企業(yè)占被調查企業(yè)總數的35.39%.

　�。ㄈ�）開(kāi)發(fā)單位建設方面

　　1.建管不分掩蓋和轉嫁前期矛盾，給物業(yè)服務(wù)帶來(lái)隱患和糾紛。這次調查中認為開(kāi)發(fā)單位利用建管不分掩蓋前期遺留問(wèn)題的占被調查企業(yè)總數的52.50%，認為利用建管不分轉嫁新建項目矛盾的占41.96%，認為利用建管不分壓低物業(yè)項目交接成本的占18.78%.反映新建項目房屋質(zhì)量問(wèn)題突出的占51.85%.

　　2.利用物業(yè)服務(wù)促進(jìn)房屋銷(xiāo)售，拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費�？梢哉f(shuō)，開(kāi)發(fā)單位并不都是真正重視物業(yè)服務(wù)的，而是利用物業(yè)服務(wù)為開(kāi)發(fā)項目搞包裝，打品牌，目的是促進(jìn)房屋銷(xiāo)售，為開(kāi)發(fā)單位的自身利益服務(wù)，并且常常拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費。反映開(kāi)發(fā)單位不重視、不支持物業(yè)服務(wù)的占被調查企業(yè)總數的41.28%，反映開(kāi)發(fā)單位把物業(yè)服務(wù)當作房屋促銷(xiāo)手段的占21.57%，反映開(kāi)發(fā)商拖欠空置房物業(yè)服務(wù)費的占33.35%.

　　3.住宅項目配套設施不全、不到位，增加了物業(yè)服務(wù)的難度。一些住宅項目，開(kāi)發(fā)單位片面追求投資效益，盡量壓縮配套設施項目，即使規劃配套項目，也常常拖延實(shí)施，先住宅后配套，給入住后的業(yè)主造成多方面的不便利，無(wú)形中也給物業(yè)管理造成很多無(wú)法回避的矛盾和問(wèn)題。在這次調查中，反映住宅項目配套設施不全的，占被調查企業(yè)總數的52.35%，反映住宅項目交通不方便的占10.22%，反映住宅項目不按規定配置物業(yè)管理用房的占28.50%.

　�。ㄋ模�業(yè)主和業(yè)主團體方面

　　1.公共意識不強，守約觀(guān)念淡薄。一些業(yè)主片面強調個(gè)人維權，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當成對立面，不遵守規定，不服從管理，甚至故意刁難物業(yè)服務(wù)人員。從調查反映的數據來(lái)看，認為部分業(yè)主只講權利、不講義務(wù)的企業(yè)占被調查企業(yè)總數的62.04%，認為業(yè)主公共意識普遍較差的占57.15%，認為業(yè)主參與物業(yè)管理的意識不強的占49.09%，反映個(gè)別業(yè)主不能自覺(jué)遵守管理規定的占37.51%.

　　2.配合支持不夠，欠費現象嚴重。從調查情況來(lái)看，反映業(yè)主不配合、不支持物業(yè)管理的企業(yè)占被調查企業(yè)總數的45.63%，反映業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費問(wèn)題突出的企業(yè)占57.22%，反映業(yè)主不按規定交納物業(yè)維修資金的企業(yè)占14.20%.

　　3.業(yè)主大會(huì )制度落實(shí)不力，運作程序可操作性不強�！稐l例》設立的業(yè)主大會(huì )制度，《業(yè)主大會(huì )規程》規定了業(yè)主大會(huì )的運作程序，各地在具體執行中感到可操作性不強。雖然《條例》已經(jīng)頒布多年，但真正落實(shí)業(yè)主大會(huì )制度的地區和范圍卻很有限。被調查企業(yè)反映業(yè)主大會(huì )制度建立難和成立業(yè)主大會(huì )后又難運作的分別占了企業(yè)總數的13.17%和19.28%.

　　4.業(yè)主委員會(huì )運作不規范，矛盾問(wèn)題呈上升趨勢。調查資料反映，業(yè)主委員會(huì )的問(wèn)題，一方面是業(yè)主委員會(huì )成立難，另一方面一些成立了業(yè)主委員會(huì )的區域矛盾問(wèn)題更加突出。其中反映業(yè)主委員會(huì )運作不規范的占被調查企業(yè)總數的19.28%，反映業(yè)主委員會(huì )超范圍活動(dòng)影響社區穩定的占5.89%，反映業(yè)主委員會(huì )有特權化傾向的占13.50%，反映業(yè)主委員會(huì )成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對立面的占11.30%.

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)方面

　　1.企業(yè)經(jīng)濟效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足。反映企業(yè)連年虧損的有1446家企業(yè)，占被調查企業(yè)總數的31.43%，反映企業(yè)效益低、發(fā)展慢的占57.76%，反映企業(yè)發(fā)展后勁不足的占27.80%.分析企業(yè)效益差的主要原因，認為是物業(yè)服務(wù)費標準過(guò)低的占59.28%，認為是物業(yè)服務(wù)收費率低的占48.80%.

　　2.人員素質(zhì)較低，專(zhuān)業(yè)人才缺乏。被調查企業(yè)中反映最集中最突出的問(wèn)題是從業(yè)人員待遇低、人才難尋難留、人員流動(dòng)性大。反映同類(lèi)問(wèn)題的占被調查企業(yè)總數的77.93%，認為企業(yè)缺乏管理和技術(shù)人才的占46.98%，認為從業(yè)人員整體素質(zhì)不能適應物業(yè)管理發(fā)展要求的占49.65%，認為從業(yè)人員服務(wù)意識差的占10.35%.

　　3.服務(wù)市場(chǎng)不成熟、行業(yè)競爭不規范。由于社會(huì )、政府、開(kāi)發(fā)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方面的原因，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)目前還尚未達到“公開(kāi)、公平、公正”、誠實(shí)守信和健康有序的良好狀態(tài)。被調查企業(yè)認為企業(yè)信用意識差的占被調查企業(yè)總數的3.04%，同行之間相互壓價(jià)競爭的占7.00%，不擇手段惡性競爭的占5.78%.

　　以上各種矛盾和問(wèn)題的存在，都不同程度影響和制約著(zhù)行業(yè)的發(fā)展。

　　四、關(guān)于本調查報告的說(shuō)明

　　鑒于本次調查系中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )自成立以來(lái)首次進(jìn)行的全國范圍內的調查活動(dòng)，受地域的差異、經(jīng)驗的缺乏、人員的不足、企業(yè)的參與、地方的配合等諸多方面的制約因素，給本次調查工作帶來(lái)了一定的困難，也對調查結果的全面、精確有所影響。由于本次調查工作是在2007年組織進(jìn)行的，相關(guān)數據的采集基本截至2006年底。隨著(zhù)《物權法》和《勞動(dòng)合同法》等法律法規的頒布實(shí)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入構成以及用工成本均發(fā)生較大的變化，物業(yè)管理的其他環(huán)境也在改變，這是我們研讀本調查報告時(shí)應當注意到的問(wèn)題。在初步調查分析的基礎上，中物協(xié)將組織研究人員進(jìn)一步整理分析、分類(lèi)評估，在摸清行業(yè)底數的基礎上，針對影響行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)、難點(diǎn)和熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行深入研究，形成專(zhuān)題報告和政策建議。