根據對過(guò)去一年國內商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際狀況的總結和梳理，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟預測，2006年商業(yè)地產(chǎn)將呈現六大發(fā)展趨勢。

　　網(wǎng)點(diǎn)建設納入城規

　　商務(wù)部起草的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理條例（草案）》，有望于近期獲得國務(wù)院批準通過(guò)。該《條例》重點(diǎn)之一便是要求城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布，更為具體地納入城市總體規劃中，商業(yè)主管部門(mén)將參與規劃制訂與實(shí)施，這預示著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的政策環(huán)境將趨于規范。

　　同時(shí)，該《條例》要求對大型商業(yè)項目舉行強制性的聽(tīng)證，這將對盲目開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的勢頭有所遏制。尤其對地方政府以招商引資為由、不加節制上項目的沖動(dòng)，可進(jìn)行有效約束。

　　“產(chǎn)權式商鋪”遭冷落

　　近兩年大行其道的產(chǎn)權式分割商鋪，今后將逐漸受到冷落。原因是這種模式常被部分開(kāi)發(fā)商當作物業(yè)促銷(xiāo)手段濫用，給商業(yè)項目的后期運營(yíng)造成了諸多負面影響。

　　與此同時(shí)，物美自去年先后在北京、杭州等地購買(mǎi)或自建商場(chǎng)物業(yè)，家樂(lè )福也開(kāi)始了在北京開(kāi)發(fā)自有物業(yè)的進(jìn)程。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)上整體持有的商業(yè)物業(yè)比例將會(huì )增加。一種是開(kāi)發(fā)商自己持有后出租，另一種是大商家斥資整體收購。

　　大開(kāi)發(fā)商紛紛挺進(jìn)

　　知名開(kāi)發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域戰略轉型，加大商業(yè)地產(chǎn)投資力度，將成為2006年行業(yè)新特點(diǎn)。正如SOHO宣布今后三年內不再開(kāi)發(fā)住宅項目，進(jìn)而轉戰商業(yè)地產(chǎn)；和黃耗資超過(guò)46億元人民幣購入上海浦東陸家嘴大幅商業(yè)地塊：“國美系”與國內商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)達結成戰略伙伴，在北京豐臺國美商都中，實(shí)質(zhì)性合作也已展開(kāi)。

　　由于大開(kāi)發(fā)商的強勢進(jìn)入，一些中小商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨退市壓力。有專(zhuān)業(yè)機構估算，2006年僅北京市場(chǎng)就將有500萬(wàn)平方米的商業(yè)項目爭奪客戶(hù)資源。商業(yè)物業(yè)供大于求態(tài)勢明顯，市場(chǎng)租金整體下滑，招商情況不甚理想，項目開(kāi)業(yè)進(jìn)度受阻，資金實(shí)力有限的中小開(kāi)發(fā)商更為被動(dòng)，因此紛紛萌生退意。去年在長(cháng)沙等地，萬(wàn)達集團已開(kāi)始著(zhù)手收購一些中小公司開(kāi)發(fā)的商業(yè)項目。

　　優(yōu)質(zhì)項目獲青睞

　　與素質(zhì)參差不齊而遭遇資金瓶頸的商業(yè)項目相比，部分開(kāi)發(fā)成熟。經(jīng)營(yíng)狀況良好的物業(yè)，更容易得到資本青睞。2005年10月農行推出了《經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法》，允許以商業(yè)設施租金作抵押發(fā)放長(cháng)達十年的貸款。據了解，其他銀行也在積極規劃推出類(lèi)似產(chǎn)品。

　　2005年年底，廣州越秀率先在香港發(fā)行REITs，為國內優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資開(kāi)創(chuàng )先河。隨著(zhù)新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬(wàn)達等大規模項目股權收購合作的成功，今年REITs境外上市將成為潮流。同時(shí)，包括摩根斯坦利在內的國際知名投資銀行，也正在醞釀對中國優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行大規模的收購行動(dòng)。同時(shí)不容忽視的是，國內銀行對商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的貸款控制將更趨嚴格，素質(zhì)較差物業(yè)將難以獲得資金支持，部分大中城市新上馬的商業(yè)項目數量已明顯下降。

　　社區購物中心成熱點(diǎn)

　　過(guò)去兩、三年里，國內商業(yè)項目開(kāi)發(fā)多以商業(yè)街、大型MALL為主，而且基本扎堆于都市傳統商業(yè)中心，盲目求大、求全現象嚴重。隨著(zhù)銀根收緊，貸款困難，開(kāi)發(fā)商后續資金不足，加上缺乏成熟管理團隊和運營(yíng)經(jīng)驗，不少物業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。商業(yè)巨無(wú)霸項目開(kāi)業(yè)后的艱難經(jīng)營(yíng)境況，更讓開(kāi)發(fā)商的決策趨于謹慎。各種跡象表明，從今年起，規模適中、符合市民實(shí)際需要的社區購物中心，將成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。今后，政府部門(mén)也將重點(diǎn)鼓勵開(kāi)發(fā)社區購物中心項目。

　　專(zhuān)業(yè)服務(wù)受重視

　　隨著(zhù)市場(chǎng)競爭壓力的加大，開(kāi)發(fā)商從以往簡(jiǎn)單的項目炒作促銷(xiāo)，逐步轉向倚重專(zhuān)業(yè)機構的支持。商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的短缺將成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。特別是熟悉商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、招商及管理全過(guò)程的復合型中高級人才十分緊俏，政府和行業(yè)組織將會(huì )加強行業(yè)標準化建設與人才培養。

　　中國建設報·何云云