第一章 總 則

　　第一條 為了加強我市城市住宅區的物業(yè)管理，規范物業(yè)管理行為，創(chuàng )造優(yōu)美整潔、文明安全、舒適方便的居住環(huán)境，發(fā)揮物業(yè)最大的社會(huì )、環(huán)境和經(jīng)濟效益，根據法律、法規和國家、省建設行政部門(mén)關(guān)于城市居住區物業(yè)管理的規定，結合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市城區（含建制鎮、獨立工礦區）范圍內城市居民住宅區的物業(yè)管理。

　　第三條 本辦法所稱(chēng)住宅區，是指以住宅為主體，具備相應的配套設施、設備、場(chǎng)地及非住宅房屋的居民生活區、住宅組團、綜合性大樓等。 本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指物業(yè)的產(chǎn)權人或使用人。 本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指各類(lèi)房屋及其配套的設施、設備及場(chǎng)地。 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司根據本辦法和住宅區業(yè)主的委托，對住宅區的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行修繕、維護及其他與之相關(guān)的專(zhuān)業(yè)化管理服務(wù)活動(dòng)。 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理公司（以下稱(chēng)物業(yè)公司），是指按僉程序成立并具有相應資質(zhì)條件的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟實(shí)體。

　　第四條 市房產(chǎn)管理部門(mén)是全市物業(yè)管理工作的主管部門(mén)（以下稱(chēng)物管部門(mén)）。其主要職責： （一）貫徹實(shí)施國家、省及本市有關(guān)物業(yè)管理工作的政策、法規和規范性文件； （二）對全市城鎮物業(yè)管理工作進(jìn)行調查研究，向市人民政府提出建設性意見(jiàn)，經(jīng)批準后組織實(shí)施； （三）負責本市物業(yè)公司的資質(zhì)審查、審批、業(yè)務(wù)指導、監督和年檢工作； （四）制定本市住宅區物業(yè)管理的技術(shù)標準； （五）參與制定本市物業(yè)管理的收費辦法； （六）負責對各縣（市）區物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導。

　　第五條 市人民政府成立焦作市物業(yè)管理指導委員會(huì )（辦公室設在市房產(chǎn)管理部門(mén)），指導直轄市物業(yè)管理工作。 規劃、建設、工商、物價(jià)、公安、郵電、供電等部門(mén)和住宅區所在地人民政府應共同配合物管部門(mén)做好住宅區物業(yè)管理工作。

　　第六條 本市物業(yè)管理工作納入城市建設管理。物管部門(mén)應當參加市政府規劃建設聯(lián)席辦公會(huì )議，可以提前介入住宅區建設管理，并參加竣工綜合驗收，負責審查物業(yè)管理有關(guān)事項。

　　第七條 住宅區業(yè)主應當遵守國家法律、法規、規章和本辦法，并按規定繳納物業(yè)管理費用，享有住宅區物業(yè)管理的權利和業(yè)務(wù)。

　　第二章 業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)公司

　　第八條 住宅區應依照本辦法成立業(yè)主委員會(huì )。 業(yè)主委員會(huì )是在物業(yè)管理區域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì )在物管部門(mén)和住宅區所在地街道辦事處指導下，由住宅區業(yè)主大會(huì )或業(yè)主代表大會(huì )在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，組成人員應至少是五人的奇數，住宅區設有居委會(huì )的，應吸收居委會(huì )一名代表參加。業(yè)主委員會(huì )人員組成應報物管部門(mén)備案。主任、副主任由業(yè)主委員會(huì )委員選舉，必要時(shí)，由物管部門(mén)提名，委員會(huì )通過(guò)。業(yè)主委員會(huì )每屆任期三年。 業(yè)主委員會(huì )可根據需要向政府社團登記主管部門(mén)申請法人登記。 業(yè)主委員會(huì )應代表住宅區業(yè)主，依照本辦法和業(yè)主委員會(huì )章程，行使住宅區管理監督權。

　　第九條 業(yè)主委員會(huì )的權利 （一）制定業(yè)主委員會(huì )章程，維護業(yè)主的合法權益； （二）決定選聘或解聘物業(yè)公司； （三）審議物業(yè)公司制定的年度管理計劃和物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；（四）監督、檢查物業(yè)公司的各項管理工作和物業(yè)管理合同的執行情況。 業(yè)主委員會(huì )的義務(wù)：

　�。ㄒ唬﹨f(xié)助物業(yè)公司落實(shí)各項管理措施；（二）會(huì )同物管部門(mén)監督物業(yè)管理資金的使用和管理；（三）接受業(yè)主、物管部門(mén)、政府有關(guān)部門(mén)的監督； （四）直轄市業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。

　　第十條 設立物業(yè)公司應當具備下列條件：

　�。ㄒ唬┯凶约旱拿�稱(chēng)和組織機構；（二）有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所； （三）有符合法律、法規、規章規定數額的資本金； （四）有足夠數量的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和服務(wù)人員； （五）其它有關(guān)條件。 物業(yè)公司經(jīng)物管部門(mén)資質(zhì)審查，取得《焦作市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級證書(shū)》，向工商行政管理部門(mén)申請，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照后，方可開(kāi)業(yè)。 物業(yè)公司享受?chē)�家和省、市對第三產(chǎn)業(yè)再就業(yè)和社區服務(wù)的優(yōu)惠政策。

　　第十一條 物業(yè)公司的權利； （一）根據有關(guān)法規和本辦法，制定住宅區物業(yè)管理制度，報業(yè)主委員會(huì )批準后執行；（二）依據合法的物業(yè)管理制度或物業(yè)管理合同對住宅區實(shí)施物業(yè)管理并按有關(guān)規定收取管理服務(wù)費用； （三）制止違反本辦法和管理制度的行為； （四）要求業(yè)主委員會(huì )協(xié)助管理； （五）選聘專(zhuān)營(yíng)公司，承擔專(zhuān)項管理業(yè)務(wù)。 物業(yè)公司的義務(wù)：（一）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)； （二）接受業(yè)主委員會(huì )和住宅區內業(yè)主的監督； （三）重大的管理措施應提交業(yè)主委員會(huì )審議并經(jīng)業(yè)主委員會(huì )認可； （四）接受物管部門(mén)、政府有關(guān)部門(mén)的監督指導。

　　第十二條 物業(yè)公司應當與業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主簽訂《物業(yè)管理合同》�！段飿I(yè)管理合同》使用統一的合同文本。 物業(yè)管理合同應當明確下列事項： （一）業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主和物業(yè)公司的名稱(chēng)、住所； （二）管理范圍和管理項目； （三）管理內容和標準； （四）管理費用； （五）雙方權利和義務(wù)； （六）合同期限； （七）違約責任； （八）合同終止和解除的約定； （九）當事人雙方約定的其他事項。

　　第十三條 物業(yè)管理合同和住宅區物業(yè)管理制度，須報物管部門(mén)備案。

　　第十四條 物業(yè)管理的主要內容： （一）對住宅區的房屋及其附屬設施、設備的維修、養護； （二）對住宅區的公共設施、共用設備進(jìn)行維護；（三）負責維護住宅區的公共環(huán)境衛生； （四）維護住宅區的公共綠化； （五）維護住宅區的公共秩序，配合業(yè)主委員會(huì )與當地公安派出所搞好住宅區的安全保衛工作； （六）根據業(yè)主的要求開(kāi)展國家法律、法規允許的專(zhuān)項有償服務(wù)；（七）接受住宅區業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主委托的其他管理業(yè)務(wù)。

　　第三章 物業(yè)的使用與維修管理

　　第十五條 住宅區的房屋及其配套設施必須統一規劃，同步建設。

　　第十六條 住宅區竣工后，由市建設主管部門(mén)組織相關(guān)部門(mén)按城市規劃和住宅區建設標準進(jìn)行綜合驗收，驗收合格后應當委托物業(yè)公司接收管理。

　　第十七條 移交住宅區時(shí)，開(kāi)發(fā)建設單位應向物管部門(mén)或業(yè)主委員會(huì )提交下列文件資料（可以是檔案館提供的復印件）： （一）住宅區平面規劃圖，竣工總平面圖；（二）單體建筑、結構、設備和配套設施的竣工圖； （三）地下管網(wǎng)施工圖； （四）其他必要的文件資料。 無(wú)上述文件資料的，應由開(kāi)發(fā)建設單位重新測繪，注明實(shí)際測繪時(shí)間后移交。

　　第十八條 新建的住宅區，開(kāi)發(fā)建設單位應在居民入住前六十日報經(jīng)物管部門(mén)同意，自行或選聘物業(yè)公司實(shí)行住宅區物業(yè)管理。選聘物業(yè)公司，應當按照本辦法簽訂物業(yè)管理合同，合同期一般為二年。 業(yè)主委員會(huì )成立后，由業(yè)主委員會(huì )選聘物業(yè)公司，原物業(yè)公司在同等條件下有優(yōu)先承攬權。

　　第十九條 業(yè)主應當按照國家、省、市有關(guān)規定，本著(zhù)有利于物業(yè)使用、安全方便、公平合理和原則，正確處理供水、排水、供暖、供氣、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

　　第二十條 業(yè)主應當遵守下列規定： （一）不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外觀(guān)、改變房屋用途； （二）不得占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者改變公共設施的使用性質(zhì)； （三）不得在住宅院落、走道、樓梯間、平臺、屋面等共用部位存放物品；（四）不得侵占綠地或損毀綠地設施； （五）不得亂設攤點(diǎn)、亂建集貿市場(chǎng)； （六）不得亂倒垃圾、雜物；（七）不得在建筑物、構筑物上張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)； （八）不得排放有毒有害物質(zhì)或發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲； （九）不得隨意停放車(chē)輛； （十）不得違章搭建；（十一）不得飼養家禽、家畜； （十二）法律、法規禁止的其他行為。

　　第二十一條 業(yè)主裝修住宅，應事先告知物業(yè)公司。物業(yè)公司應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并對裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行監督管理，發(fā)現違反本辦法第二十條的行為，應當勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時(shí)告知業(yè)務(wù)委員會(huì )，提交政府有關(guān)部門(mén)處理。

　　第二十二條 物業(yè)的維修責任，按照下列規定劃分：（一）住宅自用部位和自用設備的維修，費用由業(yè)主承擔。 自用部位是指住宅戶(hù)門(mén)以?xún)葮I(yè)主自用的房間、陽(yáng)臺、開(kāi)井、庭院以及室內墻面等部位。 自用設備是指住宅戶(hù)門(mén)以?xún)葮I(yè)主自用的門(mén)窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣、暖氣管道、電線(xiàn)等設備。 （二）住宅共用部位和共用設備的維修，由整幢住宅的業(yè)主共同負責，物業(yè)公司具體組織實(shí)施。 共用部位是指一幢住宅內部由整幢住宅的業(yè)主共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、走廊通道、房屋基礎、承重墻體、梁柱、室外墻面、屋面等部位。 共用設備是指一幢住宅內部由整幢住宅的業(yè)主共同使用的供水、排水、供暖、燃氣管道、供電照明、垃圾通道、電視天線(xiàn)、水箱、水泵、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備。 （三）公共設施的維修，由物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主共同負責，物業(yè)公司具體組織實(shí)施。 公共設施是指物業(yè)管理區域內由業(yè)主共同使用的道路、綠地、路燈、化糞池、垃圾箱、變電站、住宅區圍墻等設施。 住宅的共用部位、共用設備和公共設施屬人為損壞的，由責任人負責維修。找不到責任人的，由物業(yè)公司負責。

　　第二十三條 住宅區內相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)的責任區分： （一）供水部分：?jiǎn)卧�總表（含）以外由供水單位負責�?（二）下水部分：住宅區與周邊市政道路管網(wǎng)接頭處以外，由市政部門(mén)負責；（三）供電部分：進(jìn)房屋單元戶(hù)表（含）以外由部門(mén)負責；（四）供熱、天然氣、路燈、通信電視的管道、線(xiàn)路等由各專(zhuān)業(yè)部門(mén)負責維護管理；（五）環(huán)衛：住宅區規劃用地內道路、房屋周?chē)�綠化帶、樓道等公共環(huán)境的清掃，垃圾箱、道清運，由物業(yè)公司負責。垃圾：配有獨立垃圾轉運站的住宅區，由物業(yè)公司負責送到垃圾處理廠(chǎng)，享受市財政對環(huán)衛部門(mén)的供給標準；無(wú)獨立配套垃圾轉運站的住宅區內垃圾，由物業(yè)公司送到附近轉運站； （六）住宅區內違章建筑的整治由規劃部門(mén)負責，物業(yè)公司配合；（七）住宅區綠化建設與管理由建設單位負責或業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)公司負責實(shí)施；（八）住宅區內公廁的日常管理、維護、清挖、清運、消毒由環(huán)衛部門(mén)負責； （九）住宅區內機動(dòng)車(chē)、非機動(dòng)車(chē)存車(chē)處、停車(chē)場(chǎng)等交通設施的維修、管理由物業(yè)公司負責；（十）住宅區內治安保衛工作由當地公安機關(guān)負責，物業(yè)公司做好安全巡視、門(mén)衛值班工作、發(fā)生案件及時(shí)報公安機關(guān)處理；（十一）住宅區內集市、攤點(diǎn)設置由物業(yè)公司在工商行政管理部門(mén)指導下統一規劃、管理。

　　第二十四條 有關(guān)專(zhuān)業(yè)施工單位在住宅區從事工程建設或檢修時(shí)，應事先通知物業(yè)公司，并遵守住宅區物業(yè)管理規定。損壞住宅區公共設施的，應當恢復原狀或者按規定賠償。 物業(yè)公司按合同約定對委托管理范圍的公共設施實(shí)行維修、養護，應事先征得專(zhuān)業(yè)部門(mén)的同意，并接受專(zhuān)業(yè)部門(mén)的指導。

　　第二十五條 住宅的共用部位、共用設備維修時(shí)，相鄰業(yè)主應予以配合。因相鄰業(yè)主阻撓維修造成其他業(yè)主財產(chǎn)損失的，由造成損失的責任人賠償。 因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主的自用部位、自用設備或者其他財產(chǎn)損失的，由造成損失的責任人賠償。 第四章 物業(yè)管理經(jīng)費及專(zhuān)用房屋

　　第二十六條 住宅區應設立物業(yè)管理資金，用于住宅區公共設施的重大維修、更新及購買(mǎi)物業(yè)管理營(yíng)業(yè)用房。其主要來(lái)源是： （一）開(kāi)發(fā)建設單位為保證住宅區物業(yè)管理的正常進(jìn)行，在辦理拆遷許可證、商品房預（銷(xiāo)）售許可證批準手續前，應當按房屋平均售價(jià)1%標準向市人民政府繳納住宅區物業(yè)管理資金，該項資金，計入建設成本。 非完全配套的住宅區和1000平方米以上的零星項目，除應當按照上述標準繳納物業(yè)管理資金外，還應繳納缺建項目資金。根據建設部設計規范及有關(guān)規定，缺建項目費的標準為： 1、公廁：每千戶(hù)建45平方米，按住宅區建筑面積每平方米0.8元繳納； 2、垃圾轉運站：服務(wù)半徑不大于200米，按住宅區建筑面積每平方米25元繳納； 3、存車(chē)庫：每戶(hù)應建3平方米，按住宅區建筑面積每平方米15元繳納，統一建設集體車(chē)庫； 4、綠地：每人平均1平方米，按每平方米10元繳納； 5、硬化：非綠地即硬化，每平方米硬化面積按35元繳納； 6、封閉：按封閉圍墻實(shí)際長(cháng)度，每米繳納200元。 1997年1月至本辦法發(fā)布之日起建成項目按本辦法補繳物業(yè)管理資金和缺建項目費。由市物管部門(mén)設立專(zhuān)戶(hù)集中管理。新建住宅區暫元物業(yè)公司進(jìn)駐管理的，仍由開(kāi)發(fā)建設單位負責管理。（二）按建設部建房[97]第65號文件規定，從全市房改售房款中提取出相應部門(mén)，一次繳付物管部門(mén)，主要用于舊住宅區治理改造、完善配套建設共用部位、共用設備維修補助。

　　第二十七條 物業(yè)管理資金，原則上只能作為住宅區公共設施大修理及更新使用。根據住宅區管理情況，需要動(dòng)用物業(yè)管理資金時(shí)，物業(yè)公司應編造計劃和方案，報業(yè)主委員會(huì )審議批準后，由物管理部門(mén)撥付。

　　第二十八條 住宅區業(yè)主應繳納房屋維修養護專(zhuān)項費用，專(zhuān)門(mén)用于住宅共用部位、共用設備的維修養擴。該專(zhuān)項費用由房屋產(chǎn)權人逐月按建筑面積0.1元/平方米繳納，由物業(yè)公司按幢、單元收繳、記帳，集中于物管部門(mén)設立的專(zhuān)用帳戶(hù)，按當年銀行活期存款計息，財產(chǎn)歸繳納人。使用時(shí)，由物業(yè)公司提出維修、養護方案、預算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審查，報物管部門(mén)批準后使用，維修時(shí)按誰(shuí)受益、誰(shuí)出資和公平負擔的原則，沖減受益產(chǎn)權人的專(zhuān)項費用，該費用不足時(shí)，由產(chǎn)權人另付。 該專(zhuān)項費用的收支情況每半年公布一次，日常維修養護后應及時(shí)公布專(zhuān)項費用支出情況；業(yè)主變更的，原業(yè)主未使用的專(zhuān)項費用全部退還，由新業(yè)主補齊原業(yè)主退還部門(mén)，并繼續繳納。物業(yè)管理資金和房屋維修養護專(zhuān)項費用由物管部門(mén)印制專(zhuān)用票據，單獨建帳，具體使用管理辦法由市物管部門(mén)會(huì )同市財政部門(mén)提出方案，報市人民政府批準后實(shí)施。

　　第二十九條 開(kāi)發(fā)建設單位在移交住宅區時(shí)，應向業(yè)主委員會(huì )無(wú)償提供物業(yè)管理辦公用房。3萬(wàn)平方米以上的為120平方米。其產(chǎn)權歸國家所有。 開(kāi)發(fā)建設單位按住宅區建筑面積0.3%至0.5%的比例，以成本價(jià)一次性提供住宅區經(jīng)營(yíng)用房，資金從物業(yè)管理資金中支付，其產(chǎn)權歸國家所有，由物管部門(mén)劃撥給業(yè)主委員會(huì )，并由業(yè)主委員會(huì )委托物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)使用，其收入用于補充住宅區的管理費用。

　　第三十條 物業(yè)公司應當按照物價(jià)部門(mén)會(huì )同物管部門(mén)共同核定的收費項目和標準，逐月收取物業(yè)管理服務(wù)費。 業(yè)主應當按照物業(yè)管理合同的規定按時(shí)繳納。

　　第三十一條 物業(yè)管理服務(wù)費的用途主要包括：（一）管理人員的工資和規定提取的福利費； （二）公共設施、設備日常運行、維修及保養費；（三）綠化管理費； （四）清潔衛生費； （五）辦公費； （六）保安費； （七）物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊費；（八）法定稅費； （九）其他經(jīng)物價(jià)、物管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì )認可的合理支出。

　　第三十二條 物業(yè)公司收取物業(yè)管理服務(wù)費，應當使用物管部門(mén)統一印制的專(zhuān)用票據，收支項目應每半年公布一次，接受全體業(yè)主的監督。

　　第三十三條 物管部門(mén)、住宅區業(yè)主委員會(huì )有權對物業(yè)管理各項費用的收取和使用情況進(jìn)行檢查與監督。

　　第五章 罰則

　　第三十四條 業(yè)主違反本辦法第二十條規定之一的，由物業(yè)公司予以制止、批評教育、限期改正、恢復原狀、責成賠償損失。

　　第三十五條 對拒絕繳納各項應交費用的業(yè)主，物業(yè)公司可限期繳納，逾期不繳納者，可提前10日告知，給予必要的服務(wù)限制措施。連續6個(gè)月以上拒繳者，物業(yè)公司可依照合同規定向人民法院申請強制追繳。

　　第三十六條 物業(yè)公司違反本辦法規定，有下列行為之一的，物業(yè)管理部門(mén)或者法律、法規授權的有關(guān)部門(mén)可對其予以警告、責令限期改正、賠償損失，并按有關(guān)法律、法規、規章的規定處以罰款： （一）房屋及公共設施、設備維修不及時(shí)的；（二）管理制度不健全、管理混亂的； （三）擅自擴大收費范圍、提高收費標準的； （四）私搭亂建、改變物業(yè)和公共設施用途的； （五）不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規定義務(wù)的； （六）未經(jīng)市物管部門(mén)資質(zhì)認證而從事物業(yè)管理活動(dòng)的。

　　第三十七條 經(jīng)年度考核檢查，物業(yè)公司承擔的管理項目達不到規定指標的，由物管部門(mén)給予通報批評，并限期達到規定的管理指標，逾期不改正的，由市物管部門(mén)予以資質(zhì)降級直至吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。

　　第三十八條 開(kāi)發(fā)建設單位有下列行為之一的，由物管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)責令限期履行，逾期仍未履行的，由物管部門(mén)申請人民法院強制追繳。 （一）未按規定提供物業(yè)管理資金、缺建項目資金的； （二）未按規定提供物業(yè)管理辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房的。

　　第三十九條 物業(yè)公司擅自將物業(yè)管理經(jīng)費挪作他用，物管部門(mén)應當責令改正；物管部門(mén)違反規定，挪用資金的，由財政、審計部門(mén)責令改正，對直接責任人員由有權機關(guān)給予行政處分。構成犯罪的，交司法機關(guān)追究刑事責任。

　　第四十條 當事人對物管部門(mén)或其他有關(guān)部門(mén)的具體行政行為不服的，可以按照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。 當事人在法定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，物管部門(mén)或其他有關(guān)部門(mén)可申請人民法院強制執行。

　　第六章 附 則

　　第四十一條 零星分散的城市居民住宅區參照本辦法執行。各縣（市）人民政府可參照本辦法制定管理措施。

　　第四十二條 本辦法執行中的具體應用總是由市房產(chǎn)管理部門(mén)負責解釋。

　　第四十三條 本辦法自發(fā)布之日起施行。