新疆維吾爾自治區人民政府令第94號

　　二○○○年八月七日

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范自治區城市住宅區物業(yè)管理，保護業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng )建整潔、安全、文明、舒適的居住環(huán)境，根據國家有關(guān)法律、法規，結合自治區實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 在自治區行政區域內從事城市住宅區物業(yè)管理活動(dòng)，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱(chēng)城市住宅區，是指在按行政建制設立的市、鎮規劃區范圍內，以住宅為主，建有配套的公共服務(wù)設施、綠地和公共活動(dòng)場(chǎng)地及其他非住宅房屋的居住區及高層住宅。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或者房屋使用人的委托，對住宅共用部位、共用設施設備以及居住環(huán)境進(jìn)行維護、修繕、管理，并提供相關(guān)服務(wù)的行為。

　　本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指住宅區內房屋的所有權人；使用人，是指房屋承租人或者實(shí)際使用房屋的其他人。

　　第四條 城市新開(kāi)發(fā)的住宅項目，應當實(shí)行物業(yè)管理。原由單位管理的住宅，應當逐步實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理。

　　第五條 自治區建設行政主管部門(mén)主管全區城市住宅區物業(yè)管理工作，組織實(shí)施本辦法。

　　縣級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依照本辦法對本行政區域內城市住宅區物業(yè)管理工作進(jìn)行監督與管理。

　　第二章 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )

　　第六條 業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )行使其權利。業(yè)主大會(huì )由住宅區內全體業(yè)主組成，人數較多的，也可由其推選的代表組成。

　　第七條 住宅區入住率達到50%以上或者房屋交付使用已滿(mǎn)2年的，住宅開(kāi)發(fā)建設單位或者房產(chǎn)管理單位，應當組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )。因特殊情況推遲召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì )的，必須取得半數以上業(yè)主同意。

　　第八條 業(yè)主大會(huì )分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。定期會(huì )議按照業(yè)主公約規定的時(shí)間召開(kāi)。臨時(shí)會(huì )議由代表四分之一以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì )委員提議召開(kāi)。

　　業(yè)主大會(huì )必須有半數以上的業(yè)主出席方可召開(kāi)，大會(huì )組織者應當于會(huì )議召開(kāi)前5日，將會(huì )議的主要內容書(shū)面通知應出席會(huì )議的全體人員。

　　第九條 業(yè)主大會(huì )做出的決定，按表決權進(jìn)行表決。表決權按業(yè)主擁有的房屋建筑面積計算。

　　第十條 業(yè)主大會(huì )行使下列權利：

　�。ㄒ唬┲贫�、修改業(yè)主公約；

　�。ǘ�）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，調整業(yè)主委員會(huì )組成人員；

　�。ㄈ�）審議批準業(yè)主委員會(huì )章程；

　�。ㄋ模�審議業(yè)主委員會(huì )工作報告，監督業(yè)主委員會(huì )的工作，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定；

　�。ㄎ澹�決定聘請、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。�六）審議、決定與住宅區公共利益相關(guān)的其他重大事項。

　　第十一條 業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主委員會(huì )由主任、副主任和委員若干人組成，每屆任期3年，可連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )可以聘請公安派出所、居民委員會(huì )的人員擔任業(yè)主委員會(huì )委員。

　　第十二條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起15日內，持業(yè)主委員會(huì )登記申請書(shū)、業(yè)主委員會(huì )章程、業(yè)主委員會(huì )名單等有關(guān)資料，向住宅區所在地縣級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記。業(yè)主委員會(huì )自登記之日起成立。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì )，并向業(yè)主大會(huì )報告工作；

　�。ǘ�）根據業(yè)主大會(huì )決定，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；

　�。ㄈ�）審議決定住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“維修基金”）的使用；

　�。ㄋ模�審議住宅區物業(yè)管理服務(wù)費的執行標準；

　�。ㄎ澹┞�(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監督和配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

　�。�六）業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì )除與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同外，不得從事任何經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第十五條 業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的有關(guān)住宅區物業(yè)使用、維護及管理等方面權利義務(wù)的行為守則。

　　業(yè)主公約由第一次業(yè)主大會(huì )制定。已生效的業(yè)主公約對本住宅區所有業(yè)主和使用人具有約束力。

　　第十六條 城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當提供統一規范的業(yè)主公約示范文本。業(yè)主大會(huì )可以根據本住宅區的實(shí)際情況進(jìn)行修改補充，但必須符合法律、法規和規章的規定。業(yè)主公約應當報所在地縣級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第三章 物業(yè)管理與服務(wù)

　　第十七條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照國家有關(guān)規定向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請核定資質(zhì)后，方可開(kāi)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　第十八條 住宅區物業(yè)管理范圍由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)，根據建設規劃、服務(wù)系統和社區管轄劃定。

　　第十九條 城市新開(kāi)發(fā)的住宅項目，應當保證公共服務(wù)和物業(yè)管理用房需要。工程建設過(guò)程中，開(kāi)發(fā)建設單位應當邀請物業(yè)管理企業(yè)參與對工程的檢查。工程竣工后，業(yè)主委員會(huì )尚未成立的，開(kāi)發(fā)建設單位應當及時(shí)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

　　第二十條 提倡采用招標投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招標投標事宜由業(yè)主委員會(huì )或其選擇的招標代理機構依法組織辦理，并向城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　原物業(yè)管理企業(yè)在同等條件下有優(yōu)先中標權。城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、其他有關(guān)部門(mén)以及開(kāi)發(fā)建設單位，不得限制或者指定業(yè)主委員會(huì )選定物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十一條 開(kāi)發(fā)建設單位或者產(chǎn)權單位向業(yè)主委員會(huì )移交住宅區時(shí)，應當同時(shí)移交物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房面積按住宅區總建筑面積的2‰確定，最低不少于30平方米，最高不超過(guò)300平方米。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權屬該住宅區全體業(yè)主共有，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同使用。

　　第二十二條 開(kāi)發(fā)建設單位或者產(chǎn)權單位向業(yè)主委員會(huì )移交住宅區時(shí)，應當同時(shí)移交下列資料：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^規劃圖、竣工總平面圖；

　�。ǘ�）單體建筑、結構、設備竣工圖；

　�。ㄈ�）地下管網(wǎng)竣工圖；

　�。ㄋ模└鞣N設備的使用說(shuō)明書(shū)、電路示意圖；

　�。ㄎ澹┉h(huán)保、綠化等相關(guān)工程竣工驗收資料；

　�。�六）其他必要資料。

　　業(yè)主委員會(huì )應當將前款規定的資料交物業(yè)管理企業(yè)保管。物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后，物業(yè)管理企業(yè)應當在5日內將上述資料交還業(yè)主委員會(huì )。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)應當簽訂書(shū)面的物業(yè)管理服務(wù)合同，合同的主要內容包括：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^的基本情況；

　�。ǘ�）雙方的權利義務(wù)；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)費用的標準和收取辦法；

　�。ㄎ澹┚S修基金的管理與使用；

　�。�六）合同的期限、合同終止和解除的約定；

　�。ㄆ撸┻`約責任及解決糾紛的途徑；

　�。ò耍╇p方約定的其他事項。

　　第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)合同應當明確以下主要事項：

　�。ㄒ唬┳≌�共用部位的使用管理、維修和更新；

　�。ǘ�）住宅區共用設施設備的使用管理、維修和更新；

　�。ㄈ�）住宅區內綠化、環(huán)境衛生管理與服務(wù)；

　�。ㄋ模┳≌瑓^房屋裝飾裝修管理；

　�。ㄎ澹┳≌瑓^內商業(yè)用房、停車(chē)場(chǎng)地的管理；

　�。�六）住宅區公共秩序維護與治安保衛責任；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)檔案資料的保管和移交。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應當在簽訂后的15日內，報城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應當履行物業(yè)管理服務(wù)合同約定的義務(wù)。經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意，物業(yè)管理企業(yè)可以將部分專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托專(zhuān)營(yíng)公司承擔，但不得將住宅區物業(yè)管理的整體責任轉讓給其他單位或者個(gè)人。

　　第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法或者業(yè)主公約的行為，應當立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)行政機關(guān)報告。

　　第二十七條 禁止物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施下列行為：

　�。ㄒ唬┪唇�(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意，擅自改變住宅共用部位、共用設施設備維修基金用途；

　�。ǘ�）擅自提高物業(yè)管理服務(wù)收費標準；

　�。ㄈ�）擅自動(dòng)用維修基金，隨意處置業(yè)主委托管理的權益和財產(chǎn)；

　�。ㄋ模�損害業(yè)主權益的其他行為。

　　第四章 物業(yè)的使用與維護

　　第二十八條 住宅內的維護責任由業(yè)主承擔。

　　住宅共有部分的維護責任按照下列規定劃分：

　�。ㄒ唬┡�連部分，由毗連部分的業(yè)主承擔；

　�。ǘ�）共用部位、共用設施設備，由該住宅所有業(yè)主承擔。

　　物業(yè)管理區域內公用設施、公共活動(dòng)場(chǎng)地、綠地和其它產(chǎn)權屬全體業(yè)主共同所有的非住宅房屋，維護責任由全體業(yè)主共同承擔。

　　第二十九條 業(yè)主共同承擔維護責任的，物業(yè)管理企業(yè)應當依照物業(yè)管理服務(wù)合同定期進(jìn)行養護與維修。

　　因非正常使用，造成住宅共有部分損壞的，由損壞者出資維修。給他人造成損失的，承擔相應賠償責任。

　　第三十條 禁止業(yè)主和使用人實(shí)施下列行為：

　�。ㄒ唬┥米愿淖兎课菰O計用途和改變房屋外貌，損壞房屋承重結構，損壞房屋共用部位、共用設施設備，移裝共用設備；

　�。ǘ�）占用住宅區內公共場(chǎng)所，隨意堆放雜物、停放車(chē)輛；

　�。ㄈ�）影響住宅區觀(guān)瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；

　�。ㄋ模�損壞樹(shù)木花草和住宅區建筑小品、雕塑；

　�。ㄎ澹╋曫B家禽家畜，亂倒垃圾，排放有毒、有害物質(zhì)，或者發(fā)出超過(guò)規定標準的噪聲；

　�。�六）法律、法規、規章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第三十一條 業(yè)主、使用人裝修房屋，應當遵守住宅房屋裝修的有關(guān)法律、法規和國家強制性標準，并將裝修時(shí)間、電耗、裝修人員和主要裝修材料報告物業(yè)管理企業(yè)。對擅自改動(dòng)主體或者承重結構、增加較大荷載、以及改動(dòng)水、暖、電等設備的，物業(yè)管理企業(yè)有權予以制止。

　　第三十二條 任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地。因公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內恢復原狀。

　　第三十三條 業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)，應當維護房屋外觀(guān)的整潔、美觀(guān)和房屋、附屬設施的安全。影響住宅區景觀(guān)或者公眾安全的房屋建筑及附屬設施設備，業(yè)主委員會(huì )應當按照縣級以上城市人民政府有關(guān)部門(mén)的規定及時(shí)進(jìn)行粉刷、修繕。

　　第五章 物業(yè)管理費用

　　第三十四條 物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導價(jià)。具體標準由政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同建設行政主管部門(mén)制定。

　　物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標準應當公布。已按照本辦法向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費用的，其他任何單位和個(gè)人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

　　物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)管理服務(wù)合同向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費。尚未出售的空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費由開(kāi)發(fā)建設單位承擔。

　　第三十五條 商品住房、公有住房出售后，應當按照國家有關(guān)規定建立維修基金。維修基金專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的大修、更新、改造。

　　第三十六條 維修基金的收支賬目，物業(yè)管理企業(yè)應當每半年公布一次，接受業(yè)主的監督。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)可以共同委托審計機構對維修基金的使用情況進(jìn)行審計，所需費用在管理費中列支。審計報告應當向業(yè)主公布。

　　業(yè)主對維修基金的使用有異議的，可以要求業(yè)主委員會(huì )向物業(yè)管理企業(yè)咨詢(xún)并查閱收支總表，物業(yè)管理企業(yè)應當提供資料并詳細說(shuō)明。

　　第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)應業(yè)主或者使用人要求提供的特約服務(wù)，價(jià)格主管部門(mén)有收費標準的，按規定執行；沒(méi)有規定收費標準的，由雙方當事人約定。

　　第三十八條 住宅區供水、供電、供暖等費用，由供應單位直接到戶(hù)收取。經(jīng)雙方協(xié)商，供應單位也可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收。物業(yè)管理企業(yè)代收相關(guān)費用的，委托方應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂代收合同，明確代理權限，并支付代理服務(wù)費用。禁止將代理服務(wù)費向用戶(hù)分攤。

　　第六章 法律責任

　　第三十九條 違反本辦法第十七條規定，未取得物業(yè)管理資質(zhì)而從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令停止違法行為，并可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

　　第四十條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由縣級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令改正，處以3000元以上1萬(wàn)元以下罰款，情節嚴重的，可以降低資質(zhì)等級：

　�。ㄒ唬┪唇�(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意，擅自改變住宅共用部位、公用設施設備維修基金用途的；

　�。ǘ�）未按規定公布物業(yè)管理收費項目和收費標準，以及維修基金收支賬目，或者拒不接受業(yè)主委員會(huì )檢查的；

　�。ㄈ�）擅自動(dòng)用維修基金，隨意處置業(yè)主委托管理的權益和財產(chǎn)的；

　�。ㄋ模┻`反物業(yè)管理服務(wù)合同，損害業(yè)主權益的其他行為。

　　第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)擅自提高物業(yè)管理服務(wù)收費標準，或者向業(yè)主違規分攤費用的，由縣級以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)依照《中華人民共和國價(jià)格法》和《中華人民共和國價(jià)格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

　　第四十二條 業(yè)主、使用人違反本辦法第三十條規定的，物業(yè)管理企業(yè)有權予以制止，并有權要求其恢復原狀，賠償損失；對不聽(tīng)勸阻、不服從物業(yè)管理企業(yè)管理的，由縣級以上城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令改正，處以100元以上2000元以下罰款。違法行為觸犯其他法律、法規規定的，由有關(guān)行政主管部門(mén)依法查處。

　　第四十三條 業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約的，應當承擔相應的民事責任；因違反業(yè)主公約致使他人安全或者利益受到侵害的，應當承擔相應的賠償責任。

　　業(yè)主、使用人不按規定交納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)有權依照物業(yè)管理服務(wù)合同催繳，也可以向人民法院提起訴訟。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的，應當承擔相應的違約責任；造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第七章 附 則

　　第四十四條 本辦法中有關(guān)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義：

　�。ㄒ唬┕灿貌课�，是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

　�。ǘ�）共用設施設備，是指住宅小區或者單幢住宅內建設費用已分攤進(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線(xiàn)、供電線(xiàn)路、照明、鍋爐、暖氣線(xiàn)路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四十五條 本辦法自2000年10月1日起施行。