京政辦發(fā)［1998］77號

　　為支持國有企業(yè)改革，明晰土地產(chǎn)權關(guān)系，進(jìn)一步推行土地有償使用制度，防止國有土地資產(chǎn)流失，根據原國家土地管理局《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》和國家及本市有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際情況，現就國有企業(yè)改革中企業(yè)原有劃撥土地使用權處置的有關(guān)問(wèn)題，提出如下意見(jiàn)：

　　一、凡本市行政區域內國有企業(yè)改造為有限責任公司、股份有限公司，組建企業(yè)集團，實(shí)行股份合作制改組，以及企業(yè)實(shí)行兼并、合并、出售、破產(chǎn)、租賃等改革時(shí)，涉及的原劃撥土地使用權處置，均須按本意見(jiàn)執行。

　　二、北京市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市房地局）是本市國有企業(yè)劃撥土地使用權管理的行政主管部門(mén)。各區、縣房屋土地管理局（土地管理局）按土地出讓管理審批權限，負責本轄區范圍內國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權的管理工作。

　　三、國有企業(yè)持有的劃撥土地使用權，應當依法逐步實(shí)行有償使用制度。

　　對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權，根據企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價(jià)出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。

　　國有土地使用權出讓?zhuān)�是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。以出讓方式取得的國有土地使用權，在使用年限內作為企業(yè)資產(chǎn)，可以依法轉讓、出租、抵押或者用于其它經(jīng)濟活動(dòng)。

　　國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉讓。租賃土地上的房屋等建筑物、構筑物可以依法抵押，抵押權實(shí)現時(shí)，土地租賃合同同時(shí)轉讓。經(jīng)規劃部門(mén)同意，改變原合同規定的土地使用條件，應當重新簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉讓土地租賃合同應當辦理土地登記或變更登記手續。年租金標準采取土地出讓金標準折算的方法計算。土地租賃期限不超過(guò)同類(lèi)用途下的土地使用權出讓最高年限。

　　國家以土地使用權作價(jià)出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權作價(jià)，作為出資投入改組后新設企業(yè)的行為。以出資（入股）方式處置后，該土地使用權由新設企業(yè)持有，可以依法轉讓、出租、抵押。

　　保留劃撥用地，是指經(jīng)市政府批準，國有企業(yè)繼續采取無(wú)償方式使用國有土地。以保留劃撥用地方式處置的國有土地使用權，應繼續按原用途使用。轉讓、出租劃撥土地使用權的，應當報市房地局審批，依法補辦土地使用權出讓、租賃手續或交納土地收益。

　　四、下列企業(yè)用地，經(jīng)市房地局審核，可暫按劃撥用地方式處置和管理：

　�。ㄒ唬├^續作為城市基礎設施、公益事業(yè)和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地，但改造或改組為有限責任公司、股份有限公司的除外；

　�。ǘ�）國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并，兼并或合并的企業(yè)是國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；

　�。ㄈ�）在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；

　�。ㄋ模﹪�有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的，或國有大中型骨干企業(yè)改制為非上市的股份有限公司、有限責任公司或企業(yè)集團，且國有股權占50％以上，其使用的劃撥土地使用權未作價(jià)入股且未改變土地使用性質(zhì)的；

　�。ㄎ澹﹪�有企業(yè)分立后，土地使用性質(zhì)不發(fā)生改變的；

　�。�六）國有企業(yè)為安排下崗人員再就業(yè)，利用原廠(chǎng)房在企業(yè)內部興辦第三產(chǎn)業(yè)，原廠(chǎng)房占用的土地，但原廠(chǎng)房出租、轉讓的除外；

　�。ㄆ撸┢髽I(yè)的職工住宅、學(xué)校、托兒所、醫院等福利性設施用地；

　�。ò耍﹪�有企業(yè)改制中涉及的國有土地，未實(shí)現城市總體規劃且不宜辦理土地使用權出讓或租賃的。

　　前款第（二）（三）（四）（五）（六）項保留劃撥用地方式的期限不超過(guò)5年。

　　五、國有企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權，凡不能保留劃撥用地方式處置的，均須分別以如下方式處置：

　�。ㄒ唬└鶕�國家及北京市產(chǎn)業(yè)政策，須由國家控股的關(guān)系國計民生、國民經(jīng)濟命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎性行業(yè)企業(yè)或大中型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責任公司以及組建企業(yè)集團的，涉及的劃撥土地使用權，按照國有資產(chǎn)投資主體由國家土地管理部門(mén)批準或市房地局報經(jīng)市政府批準，可以采取國家以土地使用權作價(jià)出資（入股）方式處置。土地使用權作價(jià)出資（入股）形成的國家股股權，由審批單位委托有資格的國有股權持股單位統一持有、經(jīng)營(yíng)管理并接受委托單位的監督。

　�。ǘ�）國有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，企業(yè)原劃撥土地使用權應以出讓方式處置。具備條件的，應采取招標、拍賣(mài)方式出讓。

　�。ㄈ�）國有企業(yè)利用原劃撥土地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，企業(yè)原劃撥土地使用權應以出讓方式處置。

　�。ㄋ模┯邢铝星樾沃�一的，企業(yè)可以選擇出讓或租賃方式處置國有土地使用權：

　　1.不符合作價(jià)入股方式處置條件的國有企業(yè)改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團的；

　　2.國有企業(yè)改組為股份合作制企業(yè)的；

　　3.國有企業(yè)租賃、承包或委托給企業(yè)（個(gè)人）經(jīng)營(yíng)的；

　　4.非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的；

　　5.國有企業(yè)利用原劃撥用地改變使用性質(zhì)，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，但本意見(jiàn)第四條第六款及第五條第三款規定的情形除外；

　　6.符合保留劃撥用地或作價(jià)入股方式處置的條件，經(jīng)企業(yè)自身申請的。

　　六、在國有企業(yè)改革涉及原劃撥土地使用權處置過(guò)程中，根據企業(yè)的不同情況，可給予以下優(yōu)惠政策：

　�。ㄒ唬┢飘a(chǎn)企業(yè)的原劃撥土地使用權出讓所得，按照國家有關(guān)規定，優(yōu)先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。破產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)連同土地使用權進(jìn)行抵押的，抵押權實(shí)現時(shí)，土地使用權處置所得也首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。破產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有參加養老、醫療保險基金社會(huì )統籌或者養老、醫療保險基金社會(huì )統籌不足的，也可從土地使用權出讓所得中支付。剩余部分作為破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)處置；

　�。ǘ�）市政府批準的重點(diǎn)國有工業(yè)企業(yè)及市政府確定的國有大中型骨干企業(yè)以出讓方式處置土地使用權的，政府收取土地出讓金的40％，其余作為國家對企業(yè)（原土地使用者）的投入；在規定期限內支付有困難的，可經(jīng)市政府批準后，緩至2年內交齊。如屬市政府確立的重點(diǎn)項目，經(jīng)市政府批準，收取的土地出讓金比例可進(jìn)一步降低；

　�。ㄈ�）按照國務(wù)院規定，屬特殊行業(yè)的國有企業(yè)，經(jīng)市政府批準，其土地收益可全額留給企業(yè)，用于安置企業(yè)職工以及償還企業(yè)債務(wù)；

　�。ㄋ模┮宰赓U方式處置原劃撥土地使用權的國有企業(yè)，經(jīng)市政府批準，可在3年內免交租金；

　�。ㄎ澹┮宰鲀r(jià)入股方式處置土地的企業(yè)，經(jīng)市政府批準，國家可在3年內免分紅利；

　�。�六）市政府批準實(shí)施搬遷的污染擾民企業(yè)，繼續執行《北京市實(shí)施污染擾民企業(yè)搬遷辦法》。

　　七、土地使用權除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，應進(jìn)行地價(jià)評估。地價(jià)評估，由企業(yè)委托具有相應土地估價(jià)資質(zhì)的評估機構進(jìn)行。評估費用按國家規定標準減半收取。

　　八、國有企業(yè)改革須根據本意見(jiàn)，擬訂企業(yè)土地處置方案提交國家土地管理部門(mén)或市房地局批準后實(shí)施。具體辦理程序如下：

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)向土地管理部門(mén)申請確權登記。國有企業(yè)改革中被處置的國有土地使用權，應當權屬合法、無(wú)爭議。尚未辦理登記的，企業(yè)應向市房屋土地管理部門(mén)申請土地權屬審核，取得土地管理部門(mén)出具的土地權屬證明。

　�。ǘ�）企業(yè)向土地管理部門(mén)申請審批土地使用權處置方案和確認地價(jià)評估結果。企業(yè)或企業(yè)主管部門(mén)擬訂土地使用權處置方案并報請土地管理部門(mén)審批。主要內容應包括企業(yè)改革的形式和內容、企業(yè)現使用土地的狀況和擬處置土地的狀況、擬處置方式和處置價(jià)格（保留劃撥用地方式的除外）及理由等。

　　土地使用權除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，均需將地價(jià)評估報告報土地管理部門(mén)確認。報批時(shí)，應同時(shí)提交土地使用權處置方案、企業(yè)改革的批準文件、企業(yè)改革方案、地價(jià)評估報告、土地使用權證書(shū)或土地權屬證明和需提交的其他材料。

　　企業(yè)進(jìn)行公司制改造、改組或組建企業(yè)集團，屬于國務(wù)院或國務(wù)院授權部門(mén)批準設立的公司和企業(yè)集團以及境外上市公司的，土地估價(jià)結果和土地使用權處置方案由企業(yè)主管部門(mén)先報市房地局初審，再報國家土地管理部門(mén)確認、審批；屬于市人民政府或其授權部門(mén)批準設立的公司和企業(yè)集團，土地估價(jià)結果和土地使用權處置方案報市房地局確認、審批。

　　企業(yè)實(shí)行股份合作制改組、租賃經(jīng)營(yíng)和出售、兼并、合并、破產(chǎn)的，土地估價(jià)結果和土地使用權處置方案，屬于中央單位的，報國家土地管理部門(mén)確認、審批；其他企業(yè)報市房地局確認、審批。

　�。ㄈ�）土地管理部門(mén)擬文確認地價(jià)評估結果并審批土地使用權處置方案。市房地局根據批準權限對地價(jià)評估結果和土地使用權處置方案進(jìn)行確認或初審，并簽發(fā)土地使用權處置批準文件和地價(jià)評估結果確認文件。

　�。ㄋ模┖炗喓贤�與變更土地登記。土地使用權處置方案得到批準后，采取國有土地使用權出讓方式處置的，企業(yè)應持土地使用權處置批準文件和其他有關(guān)文件按出讓審批權限與市或區、縣房地局簽訂國有土地使用權出讓合同，并按規定辦理土地登記手續。租賃合同審批權限原則上與土地使用權出讓合同審批權限相同，區、縣屬?lài)�有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權租賃，可經(jīng)市房地局授權后，由區、縣房地局具體辦理。采取國家以土地使用權作價(jià)出資（入股）方式處置的，企業(yè)應持國家土地管理部門(mén)或市房地局簽署的土地使用權處置批準文件以及作價(jià)出資（入股）決定書(shū)，按規定辦理土地登記手續。采取保留劃撥用地方式處置的，企業(yè)應持土地使用權處置批準文件和其他有關(guān)文件按規定辦理土地登記手續。

　　九、對土地權屬不合法或有爭議、未辦理土地登記或未能提供土地權屬證明，不按土地管理法律、法規和規章及本意見(jiàn)進(jìn)行地價(jià)評估的，地價(jià)評估結果不予確認，土地使用權處置方案不予批準。

　　企業(yè)改革中涉及的土地使用權，未經(jīng)批準擅自處置并發(fā)生土地使用權轉移或改變土地用途的，屬于非法轉讓土地或非法占地行為，應按土地管理法律、法規處罰。

　　土地管理部門(mén)違反本意見(jiàn)批準的土地使用權處置方案無(wú)效，其上級主管部門(mén)或所在單位應對有關(guān)責任人員追究行政責任。

　　十、市政府根據需要，可以一定年期的國有土地使用權作價(jià)后授權給經(jīng)市政府批準設立的國家控股公司，作為市政府授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營(yíng)管理，由市房地局頒發(fā)國有土地使用權經(jīng)營(yíng)管理授權書(shū)。被授權的上述公司憑授權書(shū)，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資（入股）或租賃等方式配置土地，企業(yè)應持土地使用權經(jīng)營(yíng)管理授權書(shū)和有關(guān)文件，按規定辦理土地變更登記手續。

　　被授權經(jīng)營(yíng)土地使用權的國家控股公司、國有獨資公司、集團公司須接受市房地局的監督管理。被授權的企業(yè)必須對土地資產(chǎn)保值增值情況提供年度報告；對企業(yè)土地股權的年度變化情況以及對土地資產(chǎn)處置的文件及時(shí)送市房地局備案；市房地局每年要對企業(yè)經(jīng)營(yíng)土地資產(chǎn)的情況和執行土地管理法律、法規的情況進(jìn)行監督檢查。企業(yè)違反土地管理法律、法規的規定以及超越授權經(jīng)營(yíng)的權限和范圍使用土地或處置土地資產(chǎn)的，市房地局有權依法予以查處，并追究當事人的法律責任。

　　中央在京企業(yè)用地，其國有土地使用權需要作價(jià)授權經(jīng)營(yíng)的，按國家土地管理部門(mén)的有關(guān)規定辦理。同時(shí)，企業(yè)應將土地資產(chǎn)保值增值年度報告、土地股權年度變化情況以及對土地資產(chǎn)處置的文件及時(shí)送市房地局備案。

　　十一、國有企業(yè)改革涉及集體所有制土地的，其集體所有制性質(zhì)可維持不變；確需改變的，經(jīng)市政府批準征為國有土地后，再依據本意見(jiàn)有關(guān)條款辦理。

　　十二、本意見(jiàn)執行中的具體問(wèn)題由市房地局負責解釋。

　　十三、本意見(jiàn)自頒布之日起施行。