近年來(lái)，出現了一些對推行經(jīng)濟適用住房的議論。有人建議取消經(jīng)濟適用住房，有人則論斷經(jīng)濟適用住房已經(jīng)完成了它的歷史使命。

    提出以上意見(jiàn)的人士，主要是對推行經(jīng)濟適用住房的來(lái)龍去脈，及其在解決住房問(wèn)題上的重大作用缺乏了解，也沒(méi)有弄清楚1998年23號文提出的“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”的房改任務(wù)。

    我國是在人均國內生產(chǎn)總值很低的條件下推行房改的，與富裕國家相比，遇到的困難要大得多，因而這些年推行經(jīng)濟適用住房中出現了許多問(wèn)題，沒(méi)有發(fā)揮決定性作用。出現了問(wèn)題，正確的方法是認真解決，而不能“因噎廢食”地去取消這個(gè)決定性環(huán)節。

    一、政府介入住房問(wèn)題是社會(huì )發(fā)展進(jìn)步的必然

    隨著(zhù)西方國家社會(huì )民主化的不斷發(fā)展，特別是經(jīng)過(guò)長(cháng)時(shí)期在住房問(wèn)題上的思想交鋒，使人們逐步認識到，沒(méi)有政府的支持，單憑市場(chǎng)自發(fā)調節，很難解決好廣大中低收入者的住房問(wèn)題。同時(shí)，西方各國的國民經(jīng)濟不斷發(fā)展，政府已經(jīng)擁有一定的支持居民解決住房問(wèn)題的經(jīng)濟能力。

    為此，進(jìn)入二十世紀后，許多西方國家陸續決定政府要管住房，明確宣布政府介入住房問(wèn)題，實(shí)行居民盡其所能和政府適度支持（也稱(chēng)為住房商品化和適度社會(huì )保障）相結合的住房新制度。這一制度，在解決好住房問(wèn)題上產(chǎn)生了切實(shí)有效的作用，被西方專(zhuān)家稱(chēng)為解決中低收入者“住房災難”最有效的制度。

    二、為什么住房分類(lèi)供應制度在各種新制度中占優(yōu)

    西方國家在推行新住房制度之初，沒(méi)有先例可循，各國政府摸索前進(jìn)，因而采用的辦法各不相同。最早在1919年改行新制的英國，實(shí)行了公房低租金為主的辦法。由于這種辦法造成的經(jīng)濟負擔超過(guò)政府的承受能力，只好再次進(jìn)行改革。

    美國吸取其教訓，在1930年推行新制時(shí)，實(shí)行了住房分類(lèi)供應制度。其基本內容是，對占總戶(hù)數20%的高收入者供應商品房，對占總戶(hù)數62%的中等收入者供應含有較少社會(huì )保障的“社會(huì )住宅”，對占總戶(hù)數18%的低收入者，由他們到市場(chǎng)上去租住政府規定房租標準線(xiàn)以下的住房，亦稱(chēng)廉租屋，房租超過(guò)居民收入25%的部分由政府補貼。

    這項制度的優(yōu)點(diǎn)有：一是，高中低收入者都到市場(chǎng)上去買(mǎi)房或租房，實(shí)現了住房商品化，避免政府包攬大批公房的弊端。二是，政府給中低收入者住房以適度的社會(huì )保障，就理所當然地有權去調控中低收入者住房的戶(hù)型和房?jì)r(jià)，加強了管理，有利于實(shí)現住房問(wèn)題上的“公平”。三是，這項制度最大限度地調動(dòng)了中低收入者的住房消費，連低收入者也得拿出收入的25%來(lái)付房租，較好地做到了居民盡其所能，并使政府有能力來(lái)承擔對住房的適度支持。

    由于住房分類(lèi)供應制度明顯地優(yōu)于其它制度，其后就有許多國家借鑒和推行這種制度。各國在借鑒推行時(shí)結合本國實(shí)際加以修改補充，雖然原理大體相同，但形式卻不盡相同。例如，新加坡在借鑒推行時(shí)，把富人定為3%，把中低收入者定為80%，把困難戶(hù)和特困戶(hù)分別定為各占8.5%，優(yōu)惠的辦法也不盡相同。

    三、中（低）收入者住房在新制度中的重要地位和重在執行

    美國供應中等收入者的住房叫做“社會(huì )住宅，”；新加坡則改為供應中低收入者的住房，叫做“政府組屋”；我國也改為供應中低收入者的住房，叫做“經(jīng)濟適用住房”。

    美國的專(zhuān)家認為，中等收入者占居民總數62%，他們的住房問(wèn)題解決了，加上不需要政府支持的高收入者，共占居民總數82%，余下18%的低收入者，讓他們盡其所能后，政府就有經(jīng)濟能力支持他們解決好廉租屋問(wèn)題。因此，采取有效措施解決好中等收入者的“社會(huì )住宅，”，對于全面解決居民的住宅問(wèn)題，具有決定性的作用。新加坡和我國的中低收入者占總戶(hù)數的80%，更具決定性作用。

    美國的做法是：

    1、認真掌握和劃分居民收入線(xiàn)，各城市每年公布一次。

    2、對建設社會(huì )住宅以稅費和低息貸款優(yōu)惠，開(kāi)始時(shí)的優(yōu)惠額約占房?jì)r(jià)5%左右，后來(lái)還逐步減少。同時(shí)，對購房人提供30年以?xún)鹊牡盅嘿J款，并由政府提供抵押擔保；在居民收入中減去購房還本付息支出，相應減去其所得稅。外國專(zhuān)家評議認為，這是一種政府花錢(qián)不多而能調動(dòng)中等收入者住房消費積極性的好辦法，是“激活消費，保證住房供給”的高招。

    3、以建設與國情相適應的小戶(hù)型低房?jì)r(jià)社會(huì )住宅為主（開(kāi)始的20年里，所建住房多在100平方米以下），保證中等收入者買(mǎi)（租）得起房。專(zhuān)家們把建設小戶(hù)型低房?jì)r(jià)住房稱(chēng)之為解決中低收入者住房問(wèn)題的關(guān)鍵。

    4、在開(kāi)始推行新制度的一段時(shí)間里，平均每年建設社會(huì )住宅不少于中等收入者占居民總數的比重（注：即平均不少于62%），經(jīng)過(guò)二三十年的積累，社會(huì )住宅大幅度增加，從數量上解決了中等收入者所需的住房，然后再轉向以提高住宅水平為主。

    5、小戶(hù)型低造價(jià)社會(huì )住宅隨著(zhù)國民經(jīng)濟發(fā)展和居民收入增加而變化。例如進(jìn)入21世紀后，美國一些大城市中等收入者的收入線(xiàn)為戶(hù)年收入2.4萬(wàn)—12萬(wàn)美元。其中年收入2.4萬(wàn)—4萬(wàn)美元的居民，只能買(mǎi)得起每套100平方米以下的舊房；而年收入10萬(wàn)—12萬(wàn)美元的居民，則買(mǎi)得起每套180—200平方米的新房。

    6、最初建設的每套在100平方米以下住房現今的用途是：一部分留給年收入2.4萬(wàn)—4萬(wàn)美元的居民購買(mǎi)或租住，成為中等收入者“梯度消費”的基礎。其余大部分轉為亷租屋，從而保證了低收入者住房的需要。事實(shí)證明，解決中低收入者的住房是解決好住房問(wèn)題的核心，而推行社會(huì )住宅則起了決定性的作用。

    美國目前存量社會(huì )住宅的套數，比中等收入居民總戶(hù)數多9%左右，不僅數量上有了富裕，而且分為有大有小有高有低的較多檔次，從而較好地滿(mǎn)足了中等收入者“梯度消費”的需要。其取得成功的主要經(jīng)驗是：既要制度合理、措施嚴密，更要加強管理、嚴格執行。而新加坡在實(shí)行新制度中，對于每年建設多少套組屋，戶(hù)型和造價(jià)以及每戶(hù)居民只能買(mǎi)一套組屋等，管理得以尤為嚴格。

    以上分析說(shuō)明，1998年23號文決定在我國推行住房分類(lèi)供應制度，“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”是完全正確的。

    四、新、美兩國政府管中（低）收入者住房要管多少年

    新加坡供應中低收入者組屋已經(jīng)實(shí)行了50年。前20年主要建設每套40—70平方米的小戶(hù)型組屋，近20來(lái)年改為建設85—125平方米的組屋（其中建設過(guò)少量140平方米的組屋）。雖然2004年新加坡的人均國內生產(chǎn)總值已經(jīng)達到2.5萬(wàn)美元，因人多地少，新政府仍堅持建設85—125平方米的組屋，其中85—99平方米的占70%，99—125平方米的占30%.新加坡的專(zhuān)家認為，從國情出發(fā)，政府嚴格管理中低收入者的組屋建設，還需要堅持一個(gè)較長(cháng)的時(shí)期。

    美國供應中等收入者社會(huì )住宅已經(jīng)實(shí)行了75年。前20年里，堅持以建設100平方米以下的小戶(hù)型住宅為主，調控管理也很?chē)栏�。隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展和居民收入的提高，近20來(lái)年發(fā)生了較大變化。一是戶(hù)型的高限已突破200平方米；二是政府的優(yōu)惠支持日漸減少，例如貸款利息已經(jīng)接近商業(yè)利息，以及由政府擔保買(mǎi)房的居民也日益減少等；三是雖然有些年份房?jì)r(jià)漲得較快，但政府并沒(méi)有啟用其調控房?jì)r(jià)的權力。四是其它的調控管理也在不斷弱化。

    少人士提問(wèn)，在這樣的情況下，為什么不停止推行社會(huì )住宅？有的美國專(zhuān)家的答復是：1、社會(huì )住宅是住房分類(lèi)供應制度的一部分，而住房分類(lèi)供應還將實(shí)行一個(gè)很長(cháng)的時(shí)間。2、社會(huì )住宅的政府優(yōu)惠雖然減少了，但仍然保有一定的優(yōu)惠，例如減免所得稅的優(yōu)惠等；3、政府前些年沒(méi)有啟用調控房?jì)r(jià)的權力，是沒(méi)有達到需要啟用的程度。但卻保留了調控房?jì)r(jià)的權力，因為在必要時(shí)仍應啟用。4、社會(huì )住宅是當年政府制定的一條很得人心的政策，如無(wú)十分必要，現任政府官員會(huì )任其自然消弱，而不會(huì )主動(dòng)提出停止推行的提議。因此，雖然政府對社會(huì )住宅的有關(guān)優(yōu)惠政策和管理力度發(fā)生了較大變化，但還會(huì )實(shí)行一定時(shí)期。

    以上分析告訴我們，如要達到美、新兩國的現有水平，至少還要經(jīng)過(guò)半個(gè)世紀的努力奮斗，絕不是什么“已經(jīng)完成了它的歷史使命”。

    五、我國推行經(jīng)濟適用住房存在的問(wèn)題和任重道遠

    我國從1998年7月1日開(kāi)始推行經(jīng)濟適用住房，至今已有7年。存在的主要問(wèn)題是：

    1、推行經(jīng)濟適用住房重在管理，而這幾年的主要問(wèn)題是疏于管理。例如，推行經(jīng)濟適用住房基礎是劃分收入線(xiàn)，但我國多數城市至今沒(méi)有明確劃分。

    2、經(jīng)濟適用住房應該嚴格控制供應對象、戶(hù)型和房?jì)r(jià)，這些年在這三個(gè)問(wèn)題上都存在著(zhù)失控問(wèn)題，甚至有的城市嚴重失控。有人提出停止經(jīng)濟適用住房的主要根據，就是這些年“經(jīng)濟適用住房已經(jīng)出現了種種難以控制的違規現象”。

    3、在開(kāi)始推行新制度的一段時(shí)間里，本應按23號文要求以“建設經(jīng)濟適用住房為主”，即平均在80%左右。而這7年建得最多的年份只有6%，差距實(shí)在太大。

    4、小戶(hù)型低房?jì)r(jià)是解決中低收入者住房問(wèn)題的關(guān)鍵。由于每年建設經(jīng)濟適用住房只占總量6%以下，市場(chǎng)上銷(xiāo)售的絕大多數是任由市場(chǎng)自發(fā)調節的商品房，而商品房又以大戶(hù)型高房?jì)r(jià)住宅為主，從而成為這些年產(chǎn)生諸多突出問(wèn)題的主要原因。

    出現以上問(wèn)題，除了認識和管理跟不上外，還有一個(gè)重要原因是，當年在制定經(jīng)濟適用住房實(shí)施細則時(shí)，確定免費提供土地和稅費減半的優(yōu)惠，當年測算其優(yōu)惠額約占房?jì)r(jià)15%%左右。后來(lái)土地價(jià)格上漲，優(yōu)惠額要占房?jì)r(jià)20%以上甚至更多。這就遠離西方國家制定的用較少的優(yōu)惠調動(dòng)廣大中低收入者住房消費積極性的原則。事實(shí)證明，許多地方政府對經(jīng)濟適用住房本就存在著(zhù)認識問(wèn)題，加上這一負擔過(guò)重的規定，特別是地方政府拿不出多少免費土地，這就成為每年只能建設6%經(jīng)濟適用住房的主要原因。

    新加坡開(kāi)始實(shí)行新制之時(shí)與我國的國情相近，假如1998年我國推行新制時(shí)，借鑒新加坡的辦法，決定每年建設小戶(hù)型低房?jì)r(jià)經(jīng)濟適用住房占總房量的80%（需要調整優(yōu)惠政策），對20%商品房收取高額土地出讓金和物業(yè)稅，并進(jìn)行嚴格管理，就不會(huì )產(chǎn)生這樣多的突出問(wèn)題而順利發(fā)展。

    有人問(wèn)，能不能用低價(jià)位商品房代替經(jīng)濟適用住房？回答是，不能。因為經(jīng)濟適用住房含有社會(huì )保障性質(zhì)，政府有權調控其戶(hù)型和房?jì)r(jià)。政府對低價(jià)位商品房卻只能發(fā)出號召而無(wú)約束力。

    當前在抓好宏觀(guān)調控、解決突出問(wèn)題的同時(shí)，要分清輕重緩急、有步驟地抓好以下點(diǎn)：

    其一，加強宣傳教育，提高推行經(jīng)濟適用住房重要性和長(cháng)期性的認識。

    其二，經(jīng)過(guò)認真研究，修改實(shí)施細則，把對經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠度降低到百分之幾，使各地政府有能力支持多搞經(jīng)濟適用住房。

    其三，要求各地積極穩妥地擴大經(jīng)濟適用住房的建設規模，在2020年前建設的小戶(hù)型低房?jì)r(jià)經(jīng)濟適用住房，加上原有并可繼續使用的小戶(hù)型住宅，大體上要達到總房量的80%左右。各城市的具體比重可因地制宜地允許有一定幅度的差別，并允許分期到位。

    其四，加強經(jīng)濟適用住房的法制建設，把這些年產(chǎn)生的諸多問(wèn)題都涵蓋在法律調節范圍之中，再加上加強管理，努力防止再出現這些年出現過(guò)的問(wèn)題。

    其五，把工作做細。例如，各城市要制定適合本地的小戶(hù)型低造價(jià)經(jīng)濟適用住房的分檔次標準；每戶(hù)中低收入者只供應一套經(jīng)濟適用住房；各城市要審批每個(gè)住宅小區建設項目中經(jīng)濟適用住房所占比重及其戶(hù)型和價(jià)格等�？刂屏朔�?jì)r(jià)，開(kāi)發(fā)商的利潤不超過(guò)3%的規定（這一規定很難操作）就沒(méi)有必要了。

    其六，對占20%的商品房收取高額土地出讓金和投入使用后收取高額物業(yè)稅。

    其七，建立問(wèn)責制，推動(dòng)各城市認真推行。只要工作做好了，經(jīng)濟適用住房就能健康發(fā)展，并真正發(fā)揮其決定性作用。

    同時(shí)，還要鄭重地告訴社會(huì )各界，新、美兩國推行中（低）收入者住房取得現今的成就，已經(jīng)分別用去50和75年，而且在繼續推進(jìn)。我國因為前幾年出了一些問(wèn)題，有些大城市已經(jīng)建設了大批大戶(hù)型高房?jì)r(jià)住房，從而增大了推行小戶(hù)型低房?jì)r(jià)經(jīng)濟適用住房的難度，而要在住房建設中大幅度擴大經(jīng)濟適用住房所占比重，任務(wù)更為艱巨。我們要清醒地看到，在我國進(jìn)一步推行好經(jīng)濟適用住房，任務(wù)重，道路長(cháng)。只有經(jīng)過(guò)長(cháng)期的艱苦奮斗，才能實(shí)現理想的目標。（