（一）采用管理手段節能降耗

通過(guò)各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能源浪費，減少各種非正常的能源消耗，是一種最經(jīng)濟的節能方式。

能源消耗可以用下式表達：

∑Wn=Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb

式中∑Wn─設備系統的綜合能耗量；

Wb─設備（或產(chǎn)品）標準能耗；

Wc─操作人員非正常操作浪費的能源；

Ws─因維護保養不善設備損壞造成的能耗；

Wf─運輸、保管及其他非正常的消耗；

Wsb─設備狀況不良，運行中浪費的能源。

以上除Wb外，其余均屬浪費掉的能源，因此，節能的主要任務(wù)，就在于用各種管理手段，減少這些能源的浪費。要建立一個(gè)系統的管理體系，使物業(yè)運行中各環(huán)節的所有操作和管理人員密切配合。具體措施包括：

（1）落實(shí)組織和管理體系。要建立有物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導和業(yè)主參加的，覆蓋各個(gè)管理環(huán)節和所有用能設施設備的節能體系。業(yè)主和有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導在財力上、計劃上、人力上等的多方面支持是節能工作順利開(kāi)展的根本保證。

（2）加強節能宣傳和培訓，樹(shù)立節能意識。加強對各級管理人員、技術(shù)人員和操作工的培訓。要系統地對上述人員進(jìn)行能源科學(xué)管理知識、熱工基礎理論和節能技術(shù)改造途徑等方面的教育，使其增強責任感和緊迫感

（3）建立能源消耗的計劃和考核制度。要做到能源有計劃的使用與消耗，根據物業(yè)設施設備的運行要求與性質(zhì)，準確測算各年、季、月的能源需要量，確定能源考核標準。

（4）在運行管理上，盡量安排設備能夠連續、滿(mǎn)載開(kāi)動(dòng)使用。這樣可以減少設備的能量相對損失，減少固定能耗部分。

（5）調整設備運行時(shí)間，實(shí)行節能運行程序，特別注意控制空調、室外照明和霓虹燈等的開(kāi)關(guān)時(shí)間。

（6）合理設定運行參數（如空調溫控點(diǎn)），既保證正常使用功能，又節省能源。

（二）采用技術(shù)改造節能

技術(shù)改造節能也稱(chēng)為投資性節能，通過(guò)對設備或工藝進(jìn)行局部或全部改造，必要時(shí)包括對耗能較大設備的更換，提高設備技術(shù)水平或工藝水平，降低能源消耗。在設備和技術(shù)狀況一定的情況下，采取管理手段節能是有一定限度的。由能源消耗表達式可見(jiàn)，當一切浪費的能源都得到了控制，剩下的就是設備或產(chǎn)品的合理消耗，這時(shí)以管理手段節能就達到極限，要進(jìn)一步提高節能水平，還可以靠改造和更換設備及技術(shù)。

由于技術(shù)和工藝的改進(jìn)，一方面可以使標準耗能狀況大幅度下降，即改變了Wb；另一方面，在新設備、新工藝的條件下，又會(huì )產(chǎn)生新的非正常消耗。例如，由于工人的技術(shù)熟練程度不足、設備未達到最佳狀態(tài)及未合理使用等原因。又會(huì )造成新的浪費，就需要通過(guò)管理手段來(lái)逐步提高、解決問(wèn)題。由于管理水平的提高，管理節能效益也會(huì )不斷提高，又會(huì )進(jìn)一步提出需要解決的技術(shù)問(wèn)題。通過(guò)科技進(jìn)步，解決了生產(chǎn)中的技術(shù)問(wèn)題或提高了技術(shù)水平，又會(huì )促進(jìn)管理水平的提高。

房屋及設施設備的節能管理，必須將管理手段和技術(shù)改造兩者有機結合，方能達到最佳效果。除了上述所列的方法外還有許多具體方法，設施設備管理人員可在不影響物業(yè)正常合理使用的前提下，根據實(shí)際情況采用相應的措施，實(shí)事求是，因地制宜。