業(yè)主大會(huì )的籌備與成立

　　1.成立業(yè)主大會(huì )的限制和選擇

　　一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì )。對于由眾多業(yè)主構成的物業(yè)管理區域，只有成立業(yè)主大會(huì )才能民主解決物業(yè)管理的公共事項；對于業(yè)主數量很少的物業(yè)管理區域，業(yè)主共同商討物業(yè)管理問(wèn)題很方便，業(yè)主大會(huì )成立與否并不影響業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理的民主決策，因此，這樣的物業(yè)管理區域，可以不成立業(yè)主大會(huì )�！稐l例》規定：“同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。”例如，有的大廈建筑規模很大，連同配套建筑和設施構成獨立的物業(yè)管理區域，但大廈產(chǎn)權統屬一人或幾人，業(yè)主只有一個(gè)或幾個(gè)，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《條例》規定業(yè)主大會(huì )制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì )，由物業(yè)管理區域的全體業(yè)主決定。

　　2.業(yè)主大會(huì )的籌備

　�。�1）成立業(yè)主大會(huì )籌備組

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì )，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公

　　有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì )籌備組。業(yè)主大會(huì )籌備組負責業(yè)主大會(huì )籌備工作。

　　籌備組成員名單確定后，應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。

　�。�2）業(yè)主大會(huì )籌備組的工作內容

　�、俅_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)問(wèn)、地點(diǎn)、形式和內容；

　�、趨⒄照�府主管部門(mén)制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì )議事規則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

　�、鄞_認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；

　�、艽_定業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

　�、葑龊谜匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　�。�3）籌備業(yè)主大會(huì )的工作要求

　�、贅I(yè)主大會(huì )籌備組的工作內容，應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告；

　�、诠�告《業(yè)主大會(huì )議事規則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）的同時(shí)，應當將業(yè)主向籌備組反饋修改意見(jiàn)的時(shí)間和反饋方式同時(shí)公告；

　�、鄞_認業(yè)主身份，應當以業(yè)主房屋產(chǎn)權證書(shū)標明的房屋所有權人為準；

　�、軜I(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權，應當根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體確定標準和方式，可參照省、自治區、直轄市制定的實(shí)施辦法進(jìn)行。

　　3.業(yè)主大會(huì )的成立

　　業(yè)主大會(huì )籌備組應當自組成之日起30日內在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。首次業(yè)主大會(huì )的會(huì )議議程一般包括以下內容：

　�。�1）報告業(yè)主大會(huì )的籌備工作情況；

　�。�2）宣讀業(yè)主名冊和在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；

　�。�3）宣讀《業(yè)主大會(huì )議事規則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對草案提出的修改意見(jiàn)，以及業(yè)主大會(huì )籌備組根據業(yè)主意見(jiàn)對《業(yè)主大會(huì )議事規則》和《業(yè)主公約》的修改結果；

　�。�4）投票通過(guò)《業(yè)主大會(huì )議事規則》和《業(yè)主公約》；

　�。�5）宣讀業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )組成人員。

　　《條例》還規定：“業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”