物業(yè)管理從業(yè)人員資格認定與培訓

　　美國物業(yè)管理從業(yè)人員資格認定，主要由全美物業(yè)管理協(xié)會(huì )（IREM）進(jìn)行。目前，美國有三種資質(zhì)的認定：

　　注冊物業(yè)管理經(jīng)理（Certified　Property　Manager，簡(jiǎn)稱(chēng)為CPM）。主要是指管理大型居住、商業(yè)、零售或工業(yè)物業(yè)或者綜合物業(yè)，并且對管理的物業(yè)成效負責的管理者。

　　合格樓宇經(jīng)理（Accredited　Residential　Manager，簡(jiǎn)稱(chēng)為ARM）。主要是指管理一些住宅物業(yè)，如受政府補助的中低收入者居住的公寓、私房業(yè)主的活動(dòng)或共管協(xié)會(huì )（相當于中國的業(yè)主委員會(huì )）、獨立家庭住宅或活動(dòng)住宅庭院，并且主要負責場(chǎng)所管理的管理者。

　　合格管理公司（Accredited　Manager　Organization，簡(jiǎn)稱(chēng)為AMO）。主要是指房地產(chǎn)管理公司，或是房地產(chǎn)公司中的物業(yè)管理部門(mén)。

　　1.如何成為一名注冊物業(yè)管理經(jīng)理（CPM）

　�。�1）申請成為CPM候選人。CPM是美國高資格物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人士的重要標志。這一職銜是IREM授予房地產(chǎn)管理領(lǐng)域中的杰出人物。要想成為一位CPM者，先要成為一名CPM候選人。CPM的候選人條件是：

　�、偬峤灰粋�(gè)CPM候選人申請，一般申請費用為幾百美元，并不予退還；

　�、谟懈咧挟厴I(yè)證書(shū)并且已到了法定年齡；

　�、凵暾垥r(shí)正在從事物業(yè)管理行業(yè)，并且至少有12個(gè)月的合格的物業(yè)管理經(jīng)歷；

　�、艹钟形飿I(yè)管理許可并提交復印件，沒(méi)有許可的要提交未被要求持有的原因；

　�、萃�意物業(yè)經(jīng)理職業(yè)道德規程；

　�、奕〉卯數豂REM分會(huì )的同意。

　　一旦被批準成為CPM候選人，可以在最短一年和最長(cháng)十年達到所有要求并被批準成為CPM成員。

　�。�2）CPM的注冊。當從CPM候選人批準成為CPM正式成員后，還必須達到IREM的要求，成功地進(jìn)行注冊。IREM采取計算分數的方法來(lái)注冊CPM.IREM要求成為CPM總共需要260分。其中，160分為規定分和100分為可選分，并還應滿(mǎn)足其他要求。以下是IREM為取得CPM的候選人提供必須通過(guò)或擁有的取得CPM分值的八個(gè)方面：

　　第一，經(jīng)過(guò)IREM物業(yè)管理課程培訓（可取得30規定分，等于100可選分）。

　　所有CPM候選人可根據自身的特定教育需求來(lái)確定自己的培訓路徑。每個(gè)候選人至少需要30分的IREM課程分數，以及附加分來(lái)完成此項要求。主要課程有物業(yè)維護、運營(yíng)與管理、物業(yè)經(jīng)理的人力資源開(kāi)發(fā)戰略、多家庭物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)與出租戰略、物業(yè)經(jīng)理應了解的財務(wù)計算與金融戰略、房地資產(chǎn)的金融與估價(jià)戰略、測評房地資產(chǎn)的性能、房地資產(chǎn)決策中投資標準應用、撰寫(xiě)與使用物業(yè)管理計劃等。

　　第二，取得CPM證書(shū)考試合格（30規定分）。

　　所有候選人應通過(guò)一項證書(shū)考試，以便獲得完整的CPM職銜�？荚嚨膬热轂閷�(shí)踐經(jīng)歷和課程培訓的知識。

　　第三，撰寫(xiě)一份物業(yè)管理計劃論文（20規定分）。

　　撰寫(xiě)人需要準備一份管理計劃論文，使IREM能夠認識候選人從IREM所學(xué)到的管理知識以及候選人自己的專(zhuān)業(yè)經(jīng)歷。候選人依據IREM的詳細指南自選真實(shí)物業(yè)撰寫(xiě)計劃。

　　第四，道德考評（20規定分）。作為候選人，且后來(lái)成為CPM成員，需要承諾贊成CPM的職業(yè)道德。另外，還需要參加與通過(guò)IREM的道德課程。

　　第五，職業(yè)經(jīng)歷要求（60規定分，等于100可選分）。

　　工作經(jīng)歷是CPM職銜整體構成所需要的部分。IREM要求，候選人合格的物業(yè)管理的每個(gè)月經(jīng)歷等于一個(gè)規定分，5年等于60規定分。

　　第六，正規大學(xué)教育（90可選分）

　�、俅髮W(xué)學(xué)位：司獲得70分；

　�、叽髮W(xué)課程：17門(mén)特定學(xué)科中任意學(xué)科的每門(mén)課程5分，每科一門(mén)。

　　第七，其他繼續教育（等于100可選分）

　　候選人參加并成功地完成其他專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的課程，可獲得選分。

　　第八，其他職銜（20可選分）

　　候選人擁有任何一項認可的房地產(chǎn)職銜，例如CCIM、PRA．CSM、PCAM等，就可獲得20可選分。

　　2.如何成為ARM

　　ARM代表合格樓宇經(jīng)理。該職銜由IREM授予管理住宅物業(yè)的專(zhuān)家。ARM候選人主要是負責管理出租公寓綜合樓、出租活動(dòng)住宅、出租共管住宅、出租單棟家庭住宅、一居室公寓等。

　�。�1）成為一個(gè)ARM的申請者

　�、偬岢鯝RM申請，并交一定的申請程序費；

　�、谧鳛锳RM申請者，候選人可以保留申請資格5年，在此期間內達到所有要求并被批準成為ARM資格。

　�。�2）成為一個(gè)ARM.

　　要成為一個(gè)ARM，要滿(mǎn)足以下4個(gè)條件：

　　第一，IREM教育。候選人需要至少5分的IREM課程分數。建議課程有：管理房地產(chǎn)維護運營(yíng)（分值：2）、房地產(chǎn)經(jīng)理的基本營(yíng)銷(xiāo)與出租知識（分值：2）、多家庭物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)與出租戰略（分值：2）、房地產(chǎn)經(jīng)理的基本預算與會(huì )計學(xué)知識（分值：2）、成功的場(chǎng)所管理（分值：5）。

　　第二，所有ARM候選人應通過(guò)一次考試以獲得ARM職銜。這些項目有：維護運營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)與出租、合法與風(fēng)險管理、人力資源管理、金融操作、道德。通過(guò)考試，可在這些領(lǐng)域證明候選人作為住宅房地產(chǎn)經(jīng)理的專(zhuān)業(yè)能力。

　　第三，遵守職業(yè)道德。ARM候選人需要承諾贊成合格樓宇經(jīng)理的職業(yè)道德。

　　第四，經(jīng)歷。ARM候選人需要至少符合以下兩項經(jīng)歷要求：1）最低住宅管理要求；2）不同住宅類(lèi)型的最低組合。以上兩項要求IREM有詳細規定。

　　3.如何成為合格的管理公司AMO

　　AMO代表合格的管理公司，該職銜由IREM授予物業(yè)管理公司。

　�。�1）成為AMO的第一步是提出申請，并交一定的申請程序費；

　�。�2）如果符合下面的標準，候選公司便可成為AMO.

　　第一，一位執行CPM負責。如果候選公司有一位CPM負責房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，且在申請AMO程序前該人已在此職位上至少180天，則候選公司符合要求。該人系AMO公司的執行CPM.

　　一位稱(chēng)職的CPM應主要負責提供公司的房地產(chǎn)管理服務(wù)及發(fā)展公司的房地產(chǎn)管理策略與計劃。

　　第二，完成IREM教育。候選AMO公司的執行CPM應成功地完成特定的IREM課程，以達到AMO的教育要求。設定這些執行課程用于增加有工作經(jīng)驗的物業(yè)經(jīng)理的技能且內含提高決策能力的范疇。

　　規定課程：房地產(chǎn)管理公司的商業(yè)開(kāi)發(fā)戰略

　　可選課程：利用客戶(hù)期望值來(lái)提升房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)

　　第三，道德要求。擁有AMO頭銜的公司必須對遵照道德規章作出職業(yè)承諾，該規章由IREM嚴格執行。申請AMO程序，候選人的公司及所有雇員需要承諾贊成合格的AMO管理公司的職業(yè)道德。

　　第四，商業(yè)穩定性。為展示相關(guān)經(jīng)驗與商業(yè)穩定性，在申請AMO程序前，候選公司需要已從事房地產(chǎn)管理行業(yè)3年。在此期間，候選公司的經(jīng)歷限制：至多一次名稱(chēng)變更；一次或少于一次50%的公司股權和所有權變更。

　　第五，保險保證。候選AMO公司必須滿(mǎn)足最低保險要求，即：一項保險契約覆蓋公司全部雇員和業(yè)主，數值上等于公司月毛收入的至少10%，最低價(jià)值10000美元及最高價(jià)值500000美元。

　　第六，運營(yíng)與金融標準。要證明候選公司有高水準的經(jīng)營(yíng)與金融，申請AMO程序時(shí)應出具一張不受限制的銀行存款支票。另外，候選公司管理用的表格，包括給業(yè)主的收支財務(wù)報表，一份關(guān)于公司業(yè)務(wù)與服務(wù)的簡(jiǎn)要介紹，均應提交作為申請程序的一部分。

　　第七，分辦事處名單。AMO證書(shū)應用于公司的主要辦事處和公司的每一個(gè)運作業(yè)務(wù)的分辦事處。在候選人的AMO申請表上，候選人應提供候選人公司所有分辦事處的清單。

　　第八，其他標準。